司考物权法名师讲义：建筑物区分所有权。

2014司考物权法复习笔记

1．特征

①复合性：专有权、共有权、成员权三部分组成

②专有权的主导性

a、专有权是共有权、成员权的前提

b、专有权大小决定共有权、成员权的大小（《物权法》第76条第2款）

c、设定登记只需登记专有权

③一体性

2．业主

【参考法条】

《建筑物区分所有权司法解释》第1条

①依法登记取得或者

②根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

③基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

3．专有权行使不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益

4．专有部分的判断标准

【参考法条】

《建筑物区分所有权司法解释》第2条

①具有构造上的独立性，能够明确区分;

②具有利用上的独立性，可以排他使用;

③能够登记成为特定业主所有权的客体。

④规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

5．属于业主共有的部分

①建筑区划内的道路，城镇公共道路的除外；

②建筑区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外；

③建筑区划内其他公共场所、公共设施、物业服务用房；

④占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

⑤建筑物及其附属设施的维修基金。

⑥建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分; （《建筑物区分所有权司法解释》第3条）

⑦其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。（《建筑物区分所有权司法解释》第3条）

6．注意

小区内事先规划的车位、车库不属共有部分，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（《物权法》第74条）。如违反，有利害关系的业主可请求法院该买卖行为无效。

7．成员权的管理规则

①改建、重建建筑物及其附属设施的，筹建、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

②其他重要事项（见《物权法》第76条第（1）-（4）项、《建筑物区分所有权司法解释》第7条），应当经专有部分占建筑物总面积过半数据的业主且总人数过半数的业主同意。

③专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数计算方法（《建筑物区分所有权司法解释》第8条、第9条）

【参考法条】

《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《建筑物区分所有权司法解释》

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的"其他重大事项"。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

【例题】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？（2008年卷三第58题,多选）

A、张某无权要求王某拆除广告牌

B、张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系

C、张某对楼顶享有共有和共同管理的权利

D、张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益

答案：ABCD.

8．“住改商”问题：

①业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房；若改的，除遵守法律、法规、管理规约外，应经有利害关系的业主同意。（《物权法》第77条）

②未经有利害业主同意进行"住改商"所应承担的责任：有利害关系的业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失（《建筑物区分所有权司法解释》第10条第1款）

③有利害关系的业主同意：全体同意。（《建筑物区分所有权司法解释》第10条第2款）

④有利害关系的业主的范围：本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。（《建筑物区分所有权司法解释》第11条）

9．业主诉权

①业主大会、业主委员会享有管理权，但在维护业主利益时无诉讼主体资格；（第83条）

②业主对侵害自己合法权益的行为，可以提起单独或者共同诉讼（第83条）；

③业主大会、业主委员会作出侵害业主权益的决定的，业主可以向法院提起撤销之诉，撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。（第78条第2款）。

④业主委员会或者业主在下列情况下请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（《物业服务纠纷司法解释》第2条）

A、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

B、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。