业主被劫杀，物业如何担责的法律分析
作者:吴振举律师

     近年来，类似业主在小区特别是高档小区内被劫杀的案件时有发生，其所引发的物业公司是否担责的讨论，莫衷一是，意见不一，笔者结合实务分析如下：
第一种观点认为物业服务企业应担责。
该观点多依据《物业管理条例》第36条的规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”及47条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”认为物业公司依法具有安全保障义务。物业服务企业负有保护业主人身财产不受非法侵害的义务，对于物业公司疏于管理、未尽足够注意的安保义务引发的类似劫杀或财产被盗案件，虽然主要责任在犯罪分子，但物业应承担一定的责任。 
第二种观点认为物业公司不需承担责任。
该观点多认为，首先，犯罪的侵权行为导致损害的结果与物业管理的违约等不存在客观的、必然的因果联系。其次，物业合同中对此责任有免责条款的约定，或当地的物业管理条例实施细则等有类似免责的规定，或认为这样将加大物业公司的负担不利于行业的发展等，以此为理由免除自己的责任。
以上两种观念，似乎都有一定的道理，特别是执法者对此意见的不一，导致同案不同判的发生。笔者赞同第一种观点，从以下几个方面来厘清物业公司是否应担责，若担责则担责的标准是什么？
首先，要明确物业公司应承担安全保障义务。
义务通常来源于法定的、约定的、附随的义务。
1、法律对于物业公司安保的义务有明确的规定。《物业管理条例》第36条、及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条“从事经营活动的组织等、、未尽合理限度范围的安全防范责任致使他人人身损害的，赔偿权利人请求赔偿的，人民法院应予支持，即使是第三人造成的、、安保义务人有过错的，也应在其能够防止或制止损害发生的范围内承担相应的补充责任。”中有明确的规定，对此法定义务，地方的《物业管理条例实施细则》其效力是低于以上最高法的《若干问题的解释》及《物业管理条例》的，是不能作为个案处理的法律依据的。
2、对于约定的义务。物业公司通过与业主签订物业服务合同的形式，约定“排除物业服务企业的安保责任的承担”的约定因为其排除法定义务而无效，对于物业合同中的有利于物业服务企业的格式条款的效力与适用，在个案中也应予以排除。
3、对于附随义务。业主希望物业公司提供一个安全、文明、卫生、有秩序的小区环境，希望物业服务企业尽职尽责，这也是业主聘请物业服务企业的基本诉求。所以物业服务企业也应承担安保义务。
其次，何种情况下物业公司该承担责任、其评判标准如何？
作为物业服务的重要事项之一的安保义务，在物业服务合同中应该有明确的安保责任约定与执行标准。但现实中对此很少有明确的规定。我们应从公平的角度，根据物业公司的资质、收费标准、行业管理等综合认定。
1、在物业公司未尽到合同约定及行业惯例要求的安保措施和注意义务的情况下，发生的业主人身损害，则物业公司应依法依约承担责任。
2、在物业公司已做到安保措施与注意义务的情况下，发生在物业管理范围内的公共场所的侵害，物业公司承担责任的前提是“安保人员在场且未采取必要的措施予以制止或防止损失的扩大”，否则物业公司不应承担责任。对于发生在业主室内的伤害等案件，物业公司则不应承担责任。

作者介绍：吴振举律师、法律硕士，郑州市物业协会政法法规咨询委员委员。