开发商破产后预购人如何保障自己的权益
开发商破产后预购人如何保障自己的权益
首先，人民法院裁定作出破产宣告后，对抵押物所担保的债权价值部分优 先受偿。这是因为已作为担保物的财产不属于破产财产，只有担保物的价款超 过其所担保的债务数额的部分才属于破产财产；也就是作为开发商和银行的第 一份抵押合同抵押权人的银行可以优先取得在建房屋及占用范围内的土地。
其次，预购人只能申请债权。我国2002年9月1日实施的《最高人民法 院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条明确规定“尚未办 理产权证或者产权过户手续但已句买方交付的财产”不属于破产财产。根据 这个规定，如果房地产开发商破产的话，购房人巳经购买的房屋，即便购房人 没有取得房屋产权证，但只要房屋已经实际交付给了购房人的，房屋就不再属 于破产财产，业主仍然享有对所购房屋的所有权。同时，如果开发商破产，要 先把所有拍卖所得用来支付银行贷款、员工工资、国家税款、在建房屋可能存 在的建筑工程款等，但如果已经缴纳了 50%以上（包括50%)的房款，购房 者可以优先于建筑工程单位前获得拍卖款。就本案而言，由于房屋尚未建成当 然没有交付，但吴女士已经将首付款以及银行贷款划到了开发商的账上，可以 视为吴女士已经交付了 100%购房款。因此，吴女士可以和其他普通债权人一 样在申报债权抵押后先于建筑工程单位前获得拍卖款。但是，这里要注意的 是，目前很多公司在知道破产前会先把资金进行转移，破产清算小组会对此清 算，如果查到了转移的资金，则全部转移作废。
再次，对于银行的贷款合同吴女士应该起诉法院要求解除。按揭贷款合同 的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的，但贷款合同并不是房屋 买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。如果仅仅是当事人自行协 商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不必然跟着消失效力。贷款合同效力 是否继续存在，依赖T合同双方即购房者与银行的真实意思。如果购房者具有 还款能力，那么贷款合同仍然可能存续。例如退房的时候，假如开发商把全部 房款都给了购房者，当然购房者就应该把银行的所有剩余贷款本息都归还银 行；如果贷款合同并未失效，购房者却要求银行向房地产公司索要剩余贷款，
这是一种债务的转让，依据《合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义 务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如果银行不同意，购房 者并不能免除剩余贷款的债务；但如果通过诉讼、仲裁方式使房屋买卖合同无 效、被撤销、被解除，则在法律属性上是依公法发生的物权变动，是通过国家 司法行为导致房屋买卖合同效力消失，这种情形下，购房者贷款合同目的已根 本无法实现，购房者既失去房屋，也没有持有贷款，如果继续向银行来偿还借 款本息，显然是极不公平的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认 无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请 求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，同时第二十五条第二款还规定： “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被 解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权 人和买受人”。本案中，由于开发商的破产，使得购房买卖合同无法实现，而 且该在建房屋也被拍卖变卖，因此，购房者应该主张贷款合同的解除。合同解 除后，剩余贷款本息由开发商承担。为此，应该由贷款银行向开发商申请债 权，参加破产财产的分配。
