签订附条件的房屋买卖合同，条件成就时合同方才生效
签订附条件的房屋买卖合同，条件成就时合同方才生效
【案情】髙先生通过广州某房地产中介公司看中了一套位于该市白云区的 一套房屋，房屋的主人李先生。2002年10月4日，高先生临时有事，妻子叶
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某便代理高先生和李某（李先生之子，代理李先生）共同签订了一份《房屋 买卖协议》，约定：李先生将位于广州市白云区解放庄的房屋出售给髙先生， 买卖的房屋总价为21. 6万元，在办理好公证后当天内先支付购房款20万元， 余款16000元在办好房产证后全部付淸；李先生在当天办好公证后收齐20万 元后，将房屋的钥匙以及房屋的一切证件交付高先生，高先生付清房款后产权 归高先生所有，李先生必须保证协助高先生办理房屋产权变更登记手续，所需 费用由髙先生支付，到白云区公证处公证的手续费由双方负责；李先生保证上 述房屋的权属清楚，若发生与李先生有关的产权纠纷或债权债务，概由李先生 负责清理，并承担相应的责任，如因李先生的原因给髙先生造成经济损失，李 先生负责赔偿；高先生不能按期向李先生付淸购房款，或李先生不能按期向髙 先生交付房产，每逾期一日，由违约的一方向另一方给付相当于上述房屋总价 千分之一的违约责任金；协议同时约定该协议经双方签名并经公证后生效。签 约当日，高先生向李先生交付了人民币5000元作为定金，由原审被告李某代 收，后李某将该款转交给李先生。2002年10月16日，髙先生与李先生及李某 一同前往广东省公证处申请公证，但该公证处未能给予办理公证。
另查明，争议房屋是李先生于1999年12月28日向广州市教育委员会购 买的房改房，该房建筑面积为107.5777平方米，李先生购买该房的价款为 46789. 77元。2000年12月26日，李先生一次性付清了上述购房款。李先生 至今没有领取争议房屋的产权证。
又查明，争议房屋的原产权单位广州市教育局房改办出具证明，表明其单 位对李先生出售房屋的行为不表示反对，但要求按广州市人民政府关于已购公 有住房上市的规定办理。上述证据经出示给髙先生质证，髙先生对该证据的真 实性没有异议，但认为产权单位未明确讼争房屋可以上市交易，只是要求按广 州市人民政府关于已购公有住房上市的规定办理；根据该规定，房改房上市需 领有产权证后才可上市交易，李先生所出售的房屋并不具备上市的条件，故其 不同意再购买该房。
【审判】
法院审理后认为：原告髙先生妻子叶某代原告，被告李先生儿子李某代被 告，签订了房屋买卖协议，该协议经双方自愿、自主签订，合同成立，但依据 合同约定该协议经双方签订并经公证后生效，而双方至今没有办理公证手续， 且根据被告提供的争议房屋的有关材料，该争议房屋属房改房，至今尚未办理 产权证，诉争房屋产权实际并未明晰，在产权证尚未办好之前，被告李先生只 有房屋使用权，并不享有该房屋完全产权，因此原、被告签订的房屋买卖协议 尚未生效，在该房屋产权无法确定何时明晰的情况下，该协议书不发生法律效 152 力。故原告要求退还定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李某只是代 李先生签订协议，该合同无效的法律后果应由李先生承担，李某不承担任何法 律责任。据此，该院于2003年1月15日作出判决：一、髙先生与李先生签订 的房屋买卖合同无效。二、李先生于本判决书生效之日起15日内，退还高先 生房屋定金5000元。三、驳回髙先生的其他诉讼请求。案件受理费260元由 李先生负担。
一审判决后，李先生提出了上诉。
二审法院审理后认为：李先生之子李某代李先生、髙先生之妻叶某代高先 生共同签订了房屋买卖协议，该协议是双方真实的意思表示，且李先丰与髙先 生对该协议没有表示异议，故该合同成立。因合同明确约定协议须经双方签名 并经公证后才生效，根据《合同法》第四十五条的规定，该合同是附生效条 件的合同，由于公证处对双方的公证申请未给予办理，导致合同约定的生效条 件无法成就，故该合同应属成立但未生效的合同，对双方当事人均无法律约束 力。虽然李先生至今没有取得争议房屋的产权证，但根据原产权单位广州市教 育局房改办出具的意见，产权单位对李先生出售房屋的行为并没有表示反对， 《广州市已购公有住房上市规定》亦没有明确规定尚未取得产权证的公有住房 不得上市出售，据此，原审判决以争议房屋至今未办理产权证，诉争房屋产权 并未明晰，李先生对该屋只有使用权而不享有完全产权为由，确认双方所签订 的购房合同无效是不当的，应予纠正。现因双方无法就合同的生效及继续腫行 达成一致意见，故双方所签订的合同应予以解除。高先生要求李先生退回所交 纳的5000元定金合法合理，应予支持。李先生坚持以合同有效为由，拒绝退 回定金给高先生依据不足，本院不予采纳。综上所述，审查原审法院认定事实 清楚，但适用法律及实体处理欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十五条的规 定，判决如下：一、维持一审法院民事判决的第二项、第三项及诉讼费负担的 决定。二、撤销一审法院民事判决的第一项。三、解除李先生与髙先生于 2002年10月4日所签订的《房屋买卖协议》。二审受理费260元由李先生 负担。
【评析1
本案争议的焦点是李先生与髙先生所签订的《房屋买卖协议》的效力问 题。该协议应定性为无效合同，还是定性为合同成立但未生效？这是本案的
关键。
合同的成立与生效，是合同法律制度中两种不同的制度。我国《合同法》 对此做了一些规定。但在实践中常常会将合同的成立与生效、不成立与不生效及
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无效相混淆。所谓合同的成立，是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款 达成合意，即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程 的完结。由于合同是双方或多方之间发生的法律行为，单方法律行为不能构成合 同。这就意味着，成立一份合同，其主体必须是两个或两个以上，其意思表示必 须一致合意。合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程。这 一过程在《合同法》中规定为要约、承诺。因此，合同的成立必须有双方或多 方当事人对合同标的、数量、质量、价款或报酬等内容协商一致，即达成合意。 所谓合同的生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。因 为合同成立并具备一定的要件后便能产生一定的法律效力。但这种法律效力并不 是指合同能够像法律那样产生约束力，而是指符合法定生效要件的合同，便可以 受到法律的保护，并能够产生合同当事人所预期的法律后果。如果一方当事人不 履行合同义务，另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担 违约责任。这里强调的是合同对当事人的拘束性。
在大多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，因而其成立和生效时 间是一致的。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立 时生效。”但是，合同成立并不等于合同生效，有些合同，还须具备特殊要件 方能生效。这些合同主要包括两种情形：一是附条件和附期限的合同。即当事 人根据《合同法》第四十五条、第四十六条的规定：“附生效条件的合同，自 条件成就时生效。” “附生效期限的合同，自期限届至时生效。”所订立的合 同，在所附条件成就时或所附生效时间到来时，合同才能生效。二是有些合同 必须具备法律所要求的形式。《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为 可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特殊形式的，应当依 照法律规定。”《合同法》第四十四条第三款所规定的：“依法成立的合同，自 成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其 规定。”即依照法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效时，在办理 了批准、登记等手续后，合同才能生效。
就本案而言，根据产权单位广州市教育局出具的证明，其表示对李先生出 卖房屋的行为不表示反对，要求买卖房屋应按照广州市人民政府关于已购公有住 房上市规定办理；另根据建设部于1999年4月22日颁布、于5月1日起施行的 第69号令《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条的规 定，已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市交易，但并未明令禁止未取得 产权证的房改房不得上市交易。本案中，在李先生已经交清房改房款并使用讼争 房屋多年、单位亦不反对其卖房的情况下，李先生将房改房上市交易的行为并没 有违反禁止性规定，其对房屋是有处分权的，原审法院以李先生尚未领取产权
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证、对诉争房屋不享有淸晰产权为由确认双方签订的房屋买卖合同无效依据不 足。该合同经双方签订后就已经成立，但因双方在合同中约定“协议须经双方 签名并经公证后才生效”，该合同是附生效条件的合同，故该合同应属成立但未 生效的合同，对双方当事人均无法律约束力。二审法院据此确认合同成立但未生 效是有理有据的。
虽然本案一、二审在实体处理上的结果均是由李先生退回5000元给髙先 生，但一、二审法院对合同效力的定性及判决书的立论是完全不相同的，有着 本质区别。故我们在审理案件的时候，对于当事人自愿订立的合同在履行时产 生了纠纷，法院应当根据双方订立的合同进行审查，只要没有违反合同法第五 十二条和第五十四条的规定，就不要轻易否定合同的效力，认定合同无效。
