卖家反悔不卖房，定金和违约金赔侩要恰当.
卖家反悔不卖房，定金和违约金赔侩要恰当.
【案情】2005年3月1日，刘先生通过某中介公司看中了一套二手房，并 与该房屋产权人张先生签订了一份房屋买卖意向书。意向书中约定房屋总价 80万元，意向书签订时先交1万元定金，10天后再签正式的《房屋转让合 同》。此外，意向书中还约定，若张先生违约不卖房，除双倍返还定金外，还 需支付刘先生总房价5%的违约金；若刘先生违约不买房，张先生除没收定金 86 外，还有权要求刘先生支付总房价5%的违约金。2005年3月4日，刘先生按 约交了1万元定金，三天后即3月7日，中介公司通知刘先生，张先生不卖房 了，并愿向刘先生双倍返还1万元定金。但是刘先生认为，按意向书约定，张 先生除了应双倍返还定金外，还应支付总房价5%的违约金（4万元），于是 刘要求张先生支付违约金及返还双倍定金，共计6万元。双方协商未果，诉至 法院。
【审判】
法院最终判决张先生双倍返还刘先生定金，即2万元，驳回刘先生的其他 诉讼请求。
【评析】
此纠纷涉及守约方能否在向违约方主张的同时适用定金条款和违约金条款 的问题。
所谓定金，是指合同一方当事人为了担保其债务的履行，而向对方给付的 一定金钱或其他替代物。按照我国《担保法》第八十九条和《合同法》第一 百一十五条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债 务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的 债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍 返还定金。根据给付的H的和效力的不同，定金分为成约定金、证约定金、违 约定金、解约定金和立约定金。我国《担保法》规定的定金兼有证约定金和 违约定金的性质。但是，根据私法自治的原则，定金的给付与收受双方当事人 可以在合同中约定定金的性质。根据《担保法》第八十九条规定，除非合同 另有约定，定金的性质和效力表现在以下几个方面：①当合同履行时，定金应 当抵作价款或者收回。②当合同由于可归责于定金给付当事人的事由而陷人不 能履行时，给付定金的一方无权要求返还定金。③当合同由于可归责于定金收 受当事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的一方应当双倍返还定金。在这 种情况下，定金就具有了惩罚性赔偿的性质。④当合同由于不可归责于双方当 事人的事由而陷入不能履行时，收受定金的一方应当返还定金。另外，我国 《合同法》遵循“契约自由”的原则，合同当事人为保证合同的履行，既可以 约定由一方向另一方给付定金作为枳保的定金条款，也可约定一方违约不履行 合同义务时应向另一方支付一定钱款的违约金条款。如果合同双方既约定了违 约金条款，又约定f定金条款，根据我国《合同法》第一百一十六条的规定， 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金 或者定金条款。
就本案而言，双方当事人在合同中既约定了定金罚则也约定了违约金，根
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据有关法律规定，当事人一方违约时，究竟是适用定金条款还是违约金条款， 其选择权在守约方，即违约方（即本案中的张先生）无权决定适用定金条款 还是违约金条款。事实上，本案中刘先生应该选择违约金条款，即要求卖方返 还交付的1万元定金，同时要求卖方承担4万元违约金的损失。而本案中刘先 生同时要求定金及违约金，所以，法院也只能按其中之一判决。这对刘先生 不利。
提醒大家，购买二手房者应该注意，约定定金或违约金条款时，不能盲目 地为防止对方违约而不恰当地约定定金或违约金的金额。我国法律规定，定金 不应超过合同标的额的20%，违约金不应超过合同标的额的30%，除非造成 的实际损失超过或达到约定标准，否则过高的部分法院不予支持。
