二手房交易中存在哪些风险
二手房交易中存在哪些风险
随着居民生活水平的不断提高，买房、换房行为日益频繁。然而，在此过 程中由此引发的交易纠纷也随之而来。目前，二手房交易的风险主要来源于以 下几个方面：
交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体 表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；买受方支 付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。 ’
交易房屋方面的风险。主要包括：房屋为非法建筑或已被列人拆迁范 围；房屋权属存有争议；没有经过共有人一致同意的共有房屋；房屋已出租他 人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下的优先购买权益的；房屋已 抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会 形成新的住房困难的；被依法査封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交 易房屋存有质董瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水电等费用没有结清等。 总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性非常重要。建议：买方在签订房屋买 卖合同前应到房地局产权产籍处査询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是 否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如 房改房、集资房、拆迁安置房等，不同的类型的房产，它的土地取得方式及使用 年限是不一样的）等情况后，买卖双方再签订房屋买卖合同。
房屋贷款风险。二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款， 实践中常发生的纠纷是，为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺的可按 房屋合同价的几成办理贷款等。一旦办理不成，造成的损失很难弥补。事实 上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产 进行严格的评估作价以及相应的贷款政策等，所以，买方最好应在确认贷款银 行可以贷款的情况下再行购买。
产权转移登记过程中风险。这个问题的产生，主要有两大原因：第一， 不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介 入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求 来看，需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对 矛盾。在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问 题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登
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记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易 审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生 交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是 产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险， 并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。因此，买卖双方 在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户 申请手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双 方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋査 封，防止房屋被转移。
