政府原因能否成为开发商逾期 办证的免责事由 -----------某小区29户业主诉某实业有限公司房产合同纠纷案
【案情与审判】
2008－2009年，29户来自全国各地的居民与某实业有限公司签订了《商品房买卖合同》书，购买了某实业有限公司在文昌市清澜镇上开发的一楼盘的房产。双方签订了规范的购房合同书，在合同书上明确规定了项目建设依据、销售依据、房价、交房时间、办证时间、不能及时办证的违约责任等条款。合同签订后，29户业主如约交纳了购房款、税费、办证费用、住房维修基金等费用后便入住进去，只等领取房产证。约定的领证时间为2009－2010年，直到2012年底，小区内无一户业主拿到房产证。2010-2012年海南省房地产形势大好，因没有产权证，影响了购买此楼盘的业主对自已房产的处分。业主无法办理房产转让、抵押、出租等手续，错失了房产投资良机。没有产权证的另一个不容忽视的事实是，他们所购买的房子的产权处于不确定状态，业主们提心吊胆，担心开发商会趁产权还未转移，进行房产抵押贷款等损害他们权益的行为。2012年12月，已经入住2、3年的业主看到小区内及周边的道路及其它配套设施都不完备，不知何时才能拿到房权证，29户业主就向辖区内该市法院基层派出法庭联合起诉开发商要求开发商按购房合同约定履行办证义务、承担逾期办证的违约责任。2013年5月一审法院做出判决，判令开发商某实业有限公司于判决生效之日起一年内为29户业主履行办证义务，并判令其在判决生效后5日内向业主支付逾期办证违约金。一审判决下达后，部分业主不服，认为一年办证期限太长，遂提出上诉，要求撤销原判，让开发商立即履行办证义务。二审经开庭审理，在法庭主持下，业主与开发商达成和解协议。开发商承诺在6个月内为业主办理完毕房权证，除承担违约责任外并额外补偿业主一段时期的物业费用。
【评析】
本案争议的焦点问题是：开发商逾期办理房屋所有权证，是否应担违约责任及履行办理房屋所有权证义务。
本案审理过程中，开发商某实业有限公司提出逾期办理房权证是政府职能部门的原因，即第三人的责任，以此来答辩。在其答辩状中列举影响其办理房权证的种种客观因素：如道路的基础配套设施准备工作较多，属于政府应做的工作滞后，影响小区办理门牌号；办理过程中政府提出的要求比以前高，如要单独建排污系统等，给产权证综合验收增加难度；政府要求其缴纳土地增容费，如其在规划报建时核准项目容积率为1.67，但在申请整体规划验收时，却按1.2初始容积率来审核。政府让其超过部分以2000元 平方米补交地价款，致使其未能按期办理房权证。开发商认为双方《商品房买卖合同》第十二条规定:“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”，提出只有因出卖人即开发商的责任造成的违约，他们才承担违约责任，他们不应承担因行政机关第三方原因造成的违约责任。
综合分析上述开发商的抗辩理由，都是从事房地产开发企业在开发过程中的应注意事项，都不是不能预见、不能避免的不可抗力。房地产开发是一项非常繁琐的工作，环节很多，既有资金方面的考验还需要政府方面的配合。从事房产开发比一般商业经营风险要大，这是预料中的。因此开发商在开发楼盘前必须考虑上述这些因素，签订购房合同时才能让自已不轻易处于违约状态。
开发商在答辩中称文昌市政府出台文府[2012]11号文规定让其补缴土地出让金，以前没有这种规定，因此补交土地出让金、税金是一项新政策，影响了其履行办证义务。开发商的这种说法是错误的，文昌市政府发文不是针对其一家企业，是对所有存在擅自调整容积率的房地产开发企业的。向政府交纳土地出让金是政府依法行使管理职责的表现，早在2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条就有这样的规定。国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”。可以说缴纳增容费就是开发商违法报建的商业风险。开发商某实业有限公司报着侥幸心理进行报建，在审核时受到处罚，致使其不缴纳土地出让金就无法进行房产初始登记，影响了大产权证的获得。开发商过错在先，因此其主张的政府原因不能成为其迟延办证的免责理由。
【法律问题】
本案主要蕴含的法理是合同相对性原理。合同相对性原则是大陆法系合同法的重要原则，是合同规则和制度、赖以建立的基础。合同的相对性又称债的相对性，是指合同仅对缔约的双方当事人产生约束力，即合同仅在当事人双方之间发生效力，对合同关系以外的第三人不发生效力。除了法律或合同另有规定外，合同当事人不得约定由第三人履行合同义务、承担合同责任。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或解除合同。”第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”……..这些条款都蕴含了合同相对性原理。可以这样说，《合同法》就是建立在相对性的原理基础上的。
合同的相对性原则目前法学界将其分为三个层面：一是主体的相对性。即合同关系只能发生在缔约的特定主体之间。只有特定主体之间才能请求与被请求，如提起诉讼与被动应诉。二是内容的相对性。即除了法律或合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利与承担合同上的义务。合同只对双方当事人产生拘束力，合同的内容原则上不及于第三人也不对第三人产生拘束力。三是合同的责任的相对性。即违约责任只能在合同的主体之间发生，只有合同主体之间才能互负违约责任。违反合同责任的相对性的内容包括：第一，违约方应对自已的过错造成的违约后果承担责任。第二，在因第三方的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人承担违约责任后，有权向第三人追偿。第三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向国家或第三人承担违约责任。
随着社会经济的发展，交易关系的复杂及多元化，第三方介入合同关系之中，合同相对性原理出现了不平衡状态。为实现其平衡，就不得不允许其存在种种例外。这些例外，被法学界称为“合同相对性的突破”。最典型的例子就是“买卖不破除租赁”这一法理。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 根据合同的相对性原理，租赁关系存在于出租人与承租人之间，租赁合同只能约束出租人与承租人，不能约束第三方。但依此法条的规定，出租人将标的物转让给他人，租赁合同不受影响。这就影响了得到标的物所有权的第三人，为其设定了义务。他必须遵守租赁合同，他不能基于买卖合同拥有所有权而主张租赁合同无效。这是违反合同相对性原理的，因此被称为是“合同相对性原理的突破”。
合同的相对性原则是合同法的基本原则，是一般性的概括性原则，也是我们在处理合同纠纷首先要考虑的，具有普遍的适用性。合同相对性的突破只是例外情形，只有法律明文规定的才能适用，因此具有特殊性。立法者为实现公平与正义的价值而将其纳入法律，就是充分考虑到经济生活中的各种情况，起到了立法的价值衡量作用。
结合本案，开发商与29户业主之间的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，在双方之间产生了合同之债。29户业主在依照合同履行了义务后，有权利要求开发商依照合同约定履行办证义务。而政府不是本案中合同的当事人，与业主之间不存在合同关系，不存在适用合同相对性原则的突破情况。因此基于合同的相对性原则及《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此法院对本案做出责令开发商限期为业主办理产权证并给付违约金的判决是正确的。
田英
海南法立信律师事务所
二0一三年十月十六日
