商品房/二手房买卖 常见法律风险及防范
商品房买卖 常见法律风险及防范
一、没有预售许可证的法律风险及防范
开发商预售商品房的，必须取得以下五证：国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证 ； 建设工程施工许可证；商品房预售许可证。购房者在签订预售合同之前有权查看开发商的五证，而开发商也有义务在售房场所公示其五证。一旦开发商没有取得预售许可证，则其与购房者所签预售合同无效，购房者可以主张退还购房款、支付违约金。
律师建议：在签订购房合同之前务必检查开发商的五证，开发商越是主动公示相关证件，相关证件越是齐全，则开发商越正规，风险就越小。
二、不实宣传的法律风险及防范
开发商通常会在媒体上、售房现场发布其项目广告，而广告上的宣传通常与实际情况不符。根据最高法院的商品房买卖司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而要约是售房合同的一部分，一旦开发商违约，购房者可以要求其承担违约责任。
律师建议：要保留好曾经见过的售房广告、宣传资料单。一旦诉诸法律，就必须提供这些证据。务必看清楚开发商的宣传单上是否有免责提示。
三、购房主体不适格的法律风险及防范
根据重庆市落实国五条的细则规定，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。所以你们家如果已经有2套住房了，再申请第三套住房贷款就办不了啦。另外，售房合同签订后还要办理按揭手续，有可能因为你的征信不好或者收入来源不稳或者其他原因导致最终无法办理按揭贷款手续。这样，售房合同就无法继续履行，购房者面临解约风险。如果是因为购房者的原因导致无法办理按揭手续的，开发商有权解除合同并要求购房者赔偿损失。
律师建议：在购房前充分评估自己的经济能力；如果售房方承诺办理贷款，一定要写入合同，这样日后一旦发生纠纷就有据可依。
四、定金/订金约定不明的法律风险及防范
首先要明确，定金跟订金是有很大差别的。订金在法律上没有严格的规定，是指买受人想要签订合同而向相对方交付的预付款。定金有明确的法律规定，作为合同履行的一种担保，商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金；欲收受定金一方不履行合同的，应双倍返还定金。现实中，卖方通常要求购房者签订认购书(或意向书)，而这并不是房屋买卖契约，只是对于将来签订购房合同的一种约定。此时，购房者所交纳的意向金、履约金要想认定为定金是有争议的。
律师建议：购房者在交纳费用时，为保证自己利益最大化，一定要将交纳费用约定为定金性质。如果不能约定为定金性质，也要在合同中约定对方违约的处理办法。
五、一房二卖的法律风险及防范
开发商一房二卖的可能性很小，就怕房产中介或者房东个人为图更大的经济利益而一房二卖。一旦售房方与你签订了意向书、售房合同之后又将房子卖给他人的，你可以主张违约责任。如果房子尚未过户，你可以主张继续履行合同。
律师建议：签订售房合同时一定要约定违约责任，并且越快办理过户手续越好。另外，你可以在签订购房合同后及时敦促开发商办理售房合同登记备案手续，一旦登记备案，该房子就不能再卖给第三人了，你作为买方的权益就得到了保障。
六、房产权利瑕疵的法律风险及防范
由于房产开发所需资金较大，房产商经常需要办理土地抵押、在售房产抵押以换取资金周转，所以，不排除开发商卖给你的房子是已经设置了抵押的房子，也不排除开发商在与你签订购房合同后再将房子抵押出去的可能性。房子一旦设置了抵押，抵押权人的物权就可以对抗购房者的债权，购房者会面临得不到房子的极大风险。
律师建议：购房者在签订购房合同前可以到房产登记部门查询开发商手中的房子是否已经设置抵押，并在合同中约定卖方保证所售房屋无权利瑕疵的条款。
七、产品质量瑕疵的法律风险及防范
购房者在接房后，如果发现房子寻在质量瑕疵，一定要尽快找开发商解决。按照规定，开发商在交房时要向住户提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果是一般质量问题，可以要求维修；如果是房屋主体结构质量不符合要求的或者房屋质量问题严重影响正常居住的，可以要求退房并赔偿损失。
律师建议：最好是在签订购房合同时就严把质量关，先看房（不是看样板房，而是看建筑工地）再签合同。如果开发商的广告宣传构成合同一部分的，务必保留证据。
八、房产证逾期办理的法律风险及防范
经常遇到消费者投诉，购房合同已经签了，购房款也已经付清了，就是迟迟办不下来房产证。一旦遇到这种情况，千万不能等、拖。物权法有规定，房屋属于不动产，其产权转移必须办理权属登记方能发生物权转移的效力。通俗地讲，你只有拿到了产权证，你才是真正合法拥有了房子的物权。法律规定，开发商有义务协助购房者办理房产证。首先看购房合同约定的办理房产证的时间，如果超过时间还有办理下来，你要第一时间到当地房管所查询办理进度。如果是因为开发商的原因导致逾期，你可以向开发商主张违约责任。
律师建议：一定要在合同中约定房屋交付使用时间、房屋权属办理时间。如果认为交房时间太久，一定要在签合同时谈判。
友情提示﹥﹥开发商应该公示的信息：《开发资质证书》、《房地产权证》、《商品房预售许可证》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、对购房者的特别提示、在售房屋面积及价格栏、网上签约或联机备案网上查询系统。
