未经夫妻双方同意的房屋出售是否有效
发布日期：2013-10-22 文章来源：互联网
【案情】
原告孙某与被告被告主某、许某系同一单位职工。被告主某与被告许某是夫妻关系。1997年1月20日，被告主某从原莒县制丝厂以6700元购买楼房一套，2001年8月2日在莒县房地产管理局办理房屋所有权证、2002年10月31日办理国有土地使用证。2002年11月27日，被告主某将楼房出售给原告孙某，双方签订售房证明一份，原告交纳了购房款，被告将楼房交付原告使用。楼房交付后，双方一直未办理楼房变更登记，2013年原告起诉要求被告协助办理变更登记。被告提出楼房系夫妻共同财产，出售时未经被告许某同意，主张原告与被告主某签订的楼房出售证明无效，原告应将楼房返还。
【分歧】
本案在处理过程中存在两种不同意见：
第一种意见：涉案楼房系被告主某在夫妻存续期间购买的楼房，属于夫妻共同财产，根据《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让，因此被告主某在未经被告许某同意的情况下不得转让共同楼房。根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定，对夫或妻一方未经对方同意，而单方处理夫妻共同财产的行为作出明确规定，即夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，本案中被告主某未经其妻被告许某同意，擅自处分夫妻共同财产，且一直未办理楼房过户登记手续，不能适用善意取得制度，因此被告主某的单方处分行为无效，原告应将楼房返还。
第二种意见：涉案楼房系被告主某在夫妻存续期间购买的楼房，属于夫妻共同财产，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条，对夫或妻一方未经对方同意，而单方处理夫妻共同财产的行为也作出明确规定，即夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。另依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中原告将购房款交付被告主某后，被告主某即将楼房交付原告使用，自2002年开始，原告居住涉案楼房十余年期间，被告许某未向原告表示不同意或不知情涉案楼房的买卖行为，因此被告许某主张以其不知情、不同意被告主某买卖涉案楼房的行为对抗原告的理由不能成立。
笔者同意第二种意见。
【评析】
原告孙某与被告主某均系完全民事行为能力人，双方经自愿协商，签订涉案房屋买卖的证明，系双方真实意思表示，证明签订后双方按约定完成了价款、房屋、权属证书的交付，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，因此原告孙开峰与被告主宁签订的楼房买卖证明依法成立并生效。原告孙某与被告主某系同一单位职工，证明签订后原告孙某交付房款，被告主某接收的行为及被告主某将楼房、房屋权属证书一并交付原告孙某的行为，足以让原告相信被告主某出售楼房的行为系夫妻共同意思表示，且原告居住涉案楼房十余年期间，被告许某未向原告孙某表示不同意或不知情涉案楼房买卖的行为，因此被告许某以其不知情、不同意被告主某买卖涉案楼房的行为对抗原告的辩称不能成立。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项的规定，判决被告主某、许某协助原告孙某办理楼房变更过户登记手续。判决后，被告主某、许某不服判决向二审法院提出上诉，二审法院判决维持原审判决。
（作者单位：山东省莒县人民法院）
