建设工程优先受偿权的行使
建设工程价款优先受偿权的行使
案情概要
2004年2月广州A房地产公司（简称A公司）与江门B建筑公司（简称B公司）签订《建筑工程施工承包合同》，合同约定：B公司承建A公司开发的滨江绿雅园，工期为2004年3月8日至2005年8月18日，工程总价款为9600万元，包工包料，付款方式为地基与基础工程完成后十五日内支付1000万元，第5层楼面混凝土浇筑完成后十五日内支付1500万元，项目封顶后十五日内支付2000万元，剩余款项在工程竣工验收合格之日后三十日内全部付清。工程2005年8月8日完工，9月2日经验收合格，9月25日进行竣工验收备案，但是由于双方对于工程量的变更存在争议，直到2006年3月25才签署工程价款结算文件。A公司前三期工程款如约支付给B公司，但未按约支付剩余工程款，尚拖欠B公司3000万元。2005年1月，A公司以上述在建工程为抵押，向建设银行C支行（简称C支行）贷款5500万元，B公司在A公司威胁不承诺放弃优先受偿权就解除合同的情况下向C支行发函表示对C支行放弃工程价款优先受偿权。
2005年5月20日，B公司起诉至人民法院，要求A公司支付剩余工程款本金及利息3256万元，并要求确认对滨江绿雅园项目的优先受偿权。A公司辩称：B公司已经放弃优先受偿权，而且行使期限已过，所以不再享有优先受偿权。
争议焦点分析
案件的焦点在于对工程款优先受偿权的存在与否和行使期限如何起算存在着不同理解。A公司认为，B公司已经向C银行发函表示放弃优先受偿权，因此该项权利已经不复存在，而且工程于2005年9月2日竣工，到2006年5月20日已经有八个多月，B公司行使优先受偿权的期限早已届满。而B公司则认为，放弃优先受偿权并不是其真实意思表示，而且该放弃的意思表示只是对C银行作出的，对A公司并不发生效力。至于行使期限，应该从双方签署工程竣工结算文件的时候开始起算，因为该文件的签署是工程款确定的前提，也是承包方可以行使优先受偿权的前提。
1、优先受偿权的行使期限从何时起算。
1999年颁布的《合同法》286条首创了工程价款优先受偿权，但其后的司法实践中大家发现该法规定得相当抽象，缺乏可操作性。为此，最高院下发了一个批复，具体规定了建设工程价款优先受偿权的效力、范围和行使期限等。其中第四条规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算”。有了这些法律和司法解释，优先受偿权的行使期限似乎十分明确，但是在司法实践中仍然有一些问题没有得到解决，比如本案中优先受偿权的行使期限应该从什么时间开始计算。虽然从司法解释的规定来分析，本案中优先受偿权的行使期限的起算点毫无疑问是工程竣工之日，然而，竣工的含义是什么，并没有一个统一的认识。在本案中有四个日期可能会被认为是竣工日期，第一个是工程完工日，即2005年8月8日；第二个是验收合格之日，即9月2日；第三个是竣工验收备案之日，即9月25日；第四个是工程价款结算之日，即2006年3月25日。如何确定竣工日期关系着承包人能否行使工程价款优先受偿权，本案中如果确定竣工日期为前三个日期，B公司关于优先受偿权的请求将得不到人民法院的支持；如果确定竣工日期为工程价款结算之日，B公司就可以行使优先受偿权。
考察工程完工之后的各种程序的顺序，可以看出一般工程完工后首先会竣工验收，然后进行验收备案和工程价款之结算。完工或者竣工验收以后承包方一般不会马上追讨工程款，因为此时如果工程价款结算没有完成，工程款的额度没有确定，追讨工程款是没有任何依据的。法律规定不能对行为人提出不符合实际情况的要求，正如本案中，工程价款结算还未完成，B公司以什么为依据索要工程款呢？更谈不上行使优先受偿权了。因此，笔者认为，作为优先受偿权行使期限起算点的竣工日期，应以工程价款结算日期为准，这样才更科学，才更人性化。
2、B公司对C银行发函放弃优先受偿权的效力如何？
《指导意见》第九条规定：“承、发包双方当事人在建设工程承包合同中约定承包人不能行使建设工程价款优先权，事后承包人以建设工程价款优先权是法定权利为由向人民法院主张合同约定无效并要求行使建设工程价款优先权的，人民法院不予支持。”A公司正是以该条为理由，认为B公司已经发函放弃了优先受偿权因此不再享有该项权利。但是，A公司的放弃行为有两点值得考究，一是该放弃行为是否当事人真实的意思表示？二是该放弃行为是对特定的对象作出的，对其它主体是否也发生效力？
对于第一个问题，意思表示的真实性是一个很主观的概念，我们在法律上无法直接去了解行为主体当时的心理态度，要考察一个行为主体的意思表示是否真实只能通过外在客观的行为来推断。对于本案而言，优先受偿权是承包方一项十分重要的权利，承包人没有理由轻易放弃，在没有相应对价和其它原因的情况下，法院可以根据当时的具体状况认定承包人的意思表示不真实，对该承诺予以撤销。
其二，B公司的放弃行为是对C银行作出的，从这个角度而言也只对C银行发生法律效力，对A公司和B公司之间的法律关系是没有约束力的。
律师评析
1、前提条件
工程价款优先受偿权的行使是有前提条件的，只有同时满足这些前提条件建筑工程承包人才有可能成功行使优先受偿权。第一，建筑工程承包合同必须合法有效，如果开发商（发包方）主张合同无效的抗辩获得法院的支持，承包人将无法优先受偿。第二，如果因为承包人的原因导致建筑工程未经工程质量竣工验收或验收不合格，承包人行使优先权的请求也不能被法院所支持。第三，如果承包人在承包合同中明确表示放弃优先受偿权的，承包人不能再以该项权利是法定权利为由主张该放弃的条款无效，因而也不能行使。
2、主体
在工程价款优先受偿权的行使方面，开发商（发包方）有以下几种抗辩权：其一，分包人不能享有优先受偿权，因为工程价款优先受偿权是一种债权担保方式，是以合同关系为前提的，而分包人与发包人没有直接的合同关系，因而不能享有该项权利。其二，在建筑工程承包合同中，只有施工单位能以承包人的身份享有工程价款优先受偿权，设计人和勘探人都不享有。
3、前置程序
承包人在行使优先受偿权以前是否要履行催告义务呢？对于该问题，学界有着两种截然不同的回答。根据《合同法》第286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从以上条文我们可以看出法律规定的是“可以催告”而不是必须催告，因此催告对于承包人来讲不是义务而是权利，更不是行使工程价款优先受偿权必须的前置程序。
4、受偿范围
并不是承包合同纠纷中所有的欠款都在优先受偿的范围之内，只有实际支出的费用才属于优先受偿的范围，比如工作人员的报酬、材料款等。而除此之外的，例如违约金，直接损失等款项是不在优先受偿权范围之内的。
