小产权房购房风险多 买前多掂量
一、什么叫“小产权房”？
首先需要明确，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。在民间人们将国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。
“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以又叫做“乡产权房”。
乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
总体来看，目前市场上的小产权主要有三类：
第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。（主要表现为农民将在集体土地上所建的房产转让给本村集体成员之外的人）。
第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（主要表现为开发商为牟取暴利，在未取得许可的情况下，私下与村集体达成土地买卖协议，进行房产开发）
第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
二、案例分析——小产权房能进行买卖吗？
严格说来，小产权房是不能随便买卖的。作为一个非本村集体成员的外人，购买小产权房是要承担很大的风险的。那如果买了小产权房怎么办，小产权房合同有效吗？本文将为您分析一起典型的小产权房买卖纠纷。
案例：小产权房不能过户，购房人起诉返还购房款及利息
在2010年9月15日，原、被告双方签订《购房协议书》一份，由被告将其位于赣州市章贡区沙河镇某村安居住宅一栋三层的房屋卖给原告，价格为人民币240000元。合同签订后，双方即开始履行该协议。后因该房系小产权房，双方无法办理产权过户手续，原告向法院起诉要求被告返还房款并支付房款利息。
法院经审理认为，双方争议的房屋是“小产权房”，根据现行法律规定，“小产权房”不能进行买卖，故双方签订的《购房协议书》无效。原、被告均明知该房性质仍予买卖，对本案的发生负有同等责任。原告要求被告退回购房款，法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法无据，法院不予采纳。遂作出上述判决。
【法律小贴士】：严格来说，小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的，购房者也不能依法得到补偿。
小产权房出售人有的认可购房人转让房屋并办理所谓的转让“登记”，但是这种“登记”是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。
对购房者，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。
【类似案例】：
1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。
2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。
2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
广东常成律师事务所 整理编辑
