夫妻单方处分共有房屋行为的效力分析



近年来，随着房价的上涨，房地产交易日益火爆，因房屋交易而产生的问题也不断增多，特别是在二手房交易时，因夫妻单方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断发生，比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后，另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效，要求解除房屋买卖合同，双方为此对薄公堂。由于这类案件具有多种表现形式，在个案处理时结果不尽相同，本人从审判实践的角度出发，谈谈自己的一些看法。
　　夫妻一方已不知情或不同意为由主张合同无效，涉及无权处分、表见代理、夫妻共同财产处分、物权公示原则等诸多法律问题，不足一概而论，首先从房屋登记的权利外观来看，至少分为三种：一是房屋登记在夫妻一人名下，登记人将房屋出卖，非登记人主张不知情的；二是房屋登记在夫妻一人名下，非登记人将房屋出卖，登记人主张不知情的；三是房屋登记在夫妻二人名下，由夫妻一人单方处分的，另一方要求解除合同的，三种不同的情况适用的法律规定和举证责任均有不同。
　　第一种情况下，登记房主和出卖房屋者为同一人，比如张三将房屋卖给李四，二人不认识，李四是通过张贴小广告得知张三要卖房的，李四看到房照登记的所有人是张三，那么根据物权法的公示、公信原则，房屋管理部门发的房屋所有权证记载的房主和卖房者相同，房屋买受人就有理由相信房屋出卖人是房屋的唯一合法所有权人，李四没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实张三的婚姻状况及夫妻关系。所以，此时可以推定买方李四是善意的，房屋买卖合同是合法有效的。这时张三的妻子王五仅以自己不知情、不同意为由要求确认合同无效，显然不能成立。换一个角度说，如果案情是张三和李四是好朋友，李四明明知道张三的妻子是王五，这房子是其夫妻共同财产，那么此时，李四的行为就不构成法律意义上的善意了。从举证责任的角度说，由于登记房主和房屋出卖人系同一人，即可推定买受人为善意，而推翻这种认定的举证责任应当由主张李四不是善意买受人的王五来承担。
　　第二种情况下，房屋登记在夫妻一人名下，非登记人将房屋出卖，比如张三和王五是夫妻，房子登记在王五名下，而张三与李四签订房屋买卖合同，将房子卖给了李四，此时，李四做为房屋买受人在看到该房登记的房主不是房屋出卖人李四时，其应当尽到相应审查的义务，因为卖房人和登记人不是同一人，必然涉及房屋处分权的问题，卖房人不是登记的房主，那么他卖房的依据是什么，这是李四应当了解和考虑的问题，否则他就会因为自己的疏忽承担代价。如果张三说，登记的房主王五是她的妻子，那么李四应该确认房主王五本人是否同意出卖房屋，如果无法得到房主本人的确认，那么张三的行为属于无权处分，李四与张三签订的房屋买卖合同在未经房主王五同意的情况下是无效的，李四也无法取得房屋。
　　第三种情况，房屋登记在夫妻二人名下，由夫妻一人单方处分的。比如房屋登记的所有权人为张三和王五两人，张三自己和李四签订房屋买卖合同，将房屋卖给李四。这里涉及共有人处分共有财产的问题，根据法律规定，共有人处分共有财产必须经过其他共有人的同意，此时张三做为共有人之一，对外具有处分共有财产的权利，但对内需经共有人同意。而作为李四来说，他通过查看房屋所有权证可以看到，房屋是登记在张三和王五两人名下的，卖房者张三是房屋共有人之一，所以李四应当要求张三出具相关证明，比如二人的夫妻登记证明以及王五授权张三出卖房屋的授权委托书，以证明张三具有处分房产的权利。审查了上述材料以后，李四作为买受人已经尽到了足够的审查义务，此时如果张三确实得到了王五的授权，当然最好，如果张三伪造了妻子王五的授权委托书，实际上王五并不知情，那么则适用表见代理的法律规定，即由于张三和王五之间存在特殊关系（夫妻），使得李四有理由（理由为王五的授权委托）相信张三具有代理权，而与之进行房屋买卖，由此产生的后果由被代理人本人承担，此时王五主张合同无效就不能成立。