原告：范某。

被告：郭某某。

第三人：兴义市交通运输管理总站（下称交管站）。

1985年，交管站欲用其座落于七舍乡街面的3间瓦房，与他人调换有附属空地可建停车场的房屋。范某知悉后，愿将其用9760元向朱金友购买的七舍乡街上的瓦房3间及其厨房、厕所和房前约400平方米的空场，与交管站互换，因双方意见不一，未能达成换房协议。范某未住在其所购房屋内，仅在房内放置一些财物。郭某某得知范某与交管站换房不成而想出卖该房后，多次找范某商议购买该房，以便在购买后和交管站的欲换房屋交换。1987年12月8日，郭某某与范某达成口头协议，范某将其向朱金友购买的房屋出卖给郭某某，价款11000元；双方于同月10日到交管站立契交清全部价款，并由郭某某和交管站签订换房协议。10日，范某未按约定到交管站，郭某某与交管站签订了换房协议。同月12日，范某到郭某某处，因郭某某不能付清全部买房款，双方口头议定：郭某某先付4000元，余款于同月15日付清，房款付清后正式立契。郭某某当即付给范某4000元。15日，范某依约到郭某某处，但郭某某只付出1000元，另6000元双方商定延至1988年1月2日全部付清；郭某某还向范某借该房的原买房契约和房屋钥匙，并写借条于20日归还。同月17日，交管站住进范某之房，次日，郭某某住进交管站之房。1988年1月2日，郭某某只付了2000元给范某，双方再次商定限郭某某于当月28日付清4000元余款，逾期每日按30％计息，郭某某并出具了欠条。同月13日，交管站对所换房屋进行维修，并在门前空地四周打围墙。相邻的七舍乡X组金内成等户因围墙将阻断其出入通道，而与交管站发生争议。交管站、郭某某及受影响的几户村民经协商，由郭某某出资2000元，另修一条路供受影响的相邻户出入。同月30日，范某到郭某某处索要欠款，郭某某提出原协商买房时，范某未向其说明门前土地中有相邻住户的通道，要求范某承担部分改路费。范某不同意，郭某某则拒付所欠房款，双方发生纠纷。同年3月19日，范某以郭某某与交管站恶意串通、秘密签订换房协议，侵犯其房屋所有权，郭某某并擅自拿走其房内财物为理由，诉至兴义市人民法院，要求废除与郭某某的房屋买卖口头协议，恢复房屋原状和返还财物，郭某某并应赔偿其经济损失10000元。郭某某辩称：双方有房屋买卖的口头协议，且已付了部分房款；所买房屋已和交管站调换，要求维持双方的房屋买卖关系有效。

「审判」

兴义市人民法院经审理认为：范某与郭某某的房屋买卖未经房管部门办理产权过户手续，是不合法的。但郭某某已付给范某房款7000元，并出具了4000元的欠条，约定了付款日期，买卖关系已成事实，该房屋买卖关系应予维持。郭某某未按约定期限给付欠款，致合同未能全部履行，应承担一定的过错责任。郭某某在其与范某的房屋产权过户手续还未办理时，便和交管站调换房屋的做法欠妥。据此，郭某某应负本案的主要责任。七舍乡X组的通行道路被交管站修围墙堵塞，以及范某要求赔偿其他财产损失应另案处理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十五条、第九十一条、第一百一十二条、第一百三十四条之规定，于1988年11月10日判决：一、当事人双方口头订立的房屋买卖协议有效，双方必须依法补办契税等手续；二、郭某某所欠范某房屋款4000元及其利息253.04元（1988年1月28日至8月31日月息6厘，计183.04元；9月1日至11月10日月息1分5厘，计70元），在判决生效后1个月内履行完毕。

范某不服此判决，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，要求废除双方的口头房屋买卖协议，废除郭某某与交管站的换房协议，返还房屋。郭某某同意原判。

黔西南布依族苗族自治州中级人民法院经审理认为：范某与郭某某虽口头协商买卖房屋，但尚未正式立契完税，亦未交付房款和房屋，不能视为买卖关系已经成立和房屋所有权发生转移，郭某某无权将尚未属于己有的房屋予以处分。事后，范某对郭某某无权处分房屋的行为进行了追认，郭某某应及时履行义务，付清房价款，促使房屋买卖关系成立。然其逾期不付清房款，导致房屋买卖合同不能履行，应负全部责任。因郭某某无履行诚意，范某要求解除双方的房屋买卖合同，应予支持。郭某某擅自与交管站签订的换房协议自始无效。鉴于交管站对该房确进行了维修，维修费用应由范某支付，其余添附的设施和围墙，由交管站自行撤除。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第一百五十一条第一款第（二）项之规定，于1989年6月26日判决：一、撤销一审判决；二、范某与郭某某所立房屋买卖合同予以解除，范某返还7000元房价款给郭某某，于判决生效后10日内付清；三、废除郭某某与交管站的房屋调换协议，范某付给交管站700元房屋维修费，判决生效后10日内付清；交管站在判决生效后10日内将房屋返还给范某，并自行拆除所添附的设施及围墙。终审判决后，交管站未执行判决，又自行平整了地基，安装了铁门，支付费用1600余元。

郭某某不服此终审判决，以该判决适用法律不当等为理由，多次申请再审。

黔西南布依族苗族自治州中级人民法院按审判监督程序对本案予以再审。经重新组成合议庭再审，认为：房屋买卖系要式法律行为，买卖双方应依法订立书面契约，有中人证明，并按约定付清全部房款和交付房屋，办理过户、契税等有关手续。郭某某与范某虽有口头房屋买卖协议，但未书写契约，也没有中人参与，对买卖房屋的具体事项未协商出一致意见，以致发生纠纷；且未按约定付清全部房价款，不具备房屋所有权转移的基本条件，买卖关系不能成立。郭某某在未合法取得房屋产权时，即持范某的买卖契约与交管站调换房屋，系侵权行为。交管站明知郭某某未与范某订立书面买卖契约，仍与郭某某签订调换房屋协议，亦有过错。范某在未正式达成房屋买卖书面协议时，即将原买房契约和钥匙交给郭某某，使其产生误解而与别人换房，并在明知交管站维修房屋、修围墙时未提出异议，造成双方不必要的损失和损失扩大，应承担主要责任。本院终审判决解除范某与郭某某的口头房屋买卖合同，废除郭某某与交管站的房屋调换协议，正确。但对当事人间过错责任的判定显失公平，未结合当事人的各自过错和受益情况解决交管站、郭某某维修房屋、建围墙、修路等损失。交管站维修房屋、建围墙，终审判决后又平整地基、安装铁门，共花费3450余元；郭某某调换房屋后，在房内安装水、电表，维修房屋共花费2800余元。以上费用，除受益方实际应支付部分外，其余部分应由三方当事人酌情分担。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（三）项之规定，于1992年12月8日判决：一、维持本院原判第一项。二、变更本院原判第二项为：范某与郭某某的口头买卖房屋协议无效，范某返还郭某某房价款7120元。郭某某与交管站的房屋调换协议无效。交管站应自接到本判决之日起40天内将房屋返还给范某，郭某某应在上述期限内将现住房返还给交管站；范某应付给交管站房屋维修费700元和修围墙费用500元；交管站自本判决下达后自行将铁门拆走，范某须在本判决下达之日起一个月内将部分围墙拆掉，恢复相邻住户原行走通道。三、郭某某维修、购买房屋（一小偏偏），安装电表、电线，水表、水管等费用1600元，由受益人交管站负担；修路、搬迁等损失费用1200元，由范某赔偿800元，其余由郭某某自负。四、上述各项费用均在接到本判决之日起一个月内付清，拒不执行者，逾期部分按同期银行贷款利息计息。

「评析」

房屋买卖要式法律行为，买卖双方应订立买卖契约，按约定交付房价款和交付房屋；要求办理契税和过户手续的，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖成立、有效。这是认定房屋买卖关系有效成立的基本条件。本案黔西南布依族苗族自治州中级人民法院以范某与郭某某双方未订立书面买卖房屋契约，亦未按口头约定付清房款，不具备房屋所有权转移的基本条件，买卖关系不能成立为理由，判决范某与郭某某的口头买卖房屋协议无效，从而判决郭某某用口头协议所买之房屋与交管站调换房屋的协议无效，亦是按上述基本条件来判定的，应是顺理成章。

但是，房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事。房屋买卖合同成立，是房屋买卖关系成立的基本前提条件，房屋买卖关系成立，是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系是否成立，虽然也要看出卖人是否房屋所有权人，双方是否自愿，但主要地是看房屋买卖合同约定条件的履行情况，以及在须办理契税、产权过户手续情况下，是否办理了契税、产权过户手续。结合本案实际情况来看，范某是房屋所有权人，其自愿与郭某某订立了口头买卖房屋协议，虽然不具备书面形式条件，但具备实质条件，应该说双方之间的口头房屋买卖协议是成立的，而且双方约定在买方交付全部房价款后，再订立书面买卖房屋协议。但是，买房人一而再、再而三地违背约定的交款条件，构成不履行义务的违约行为，在履行合同义务上没有诚意。因此，买房人范某在一再改变约定的交款条件仍不能实现自己的权利的情况下，要求废除（实为解除）双方之间的口头买卖房屋协议，其请求是合情、合理、合法的。故本案实质，应是认定范某要求解除合同关系的理由是否成立。如成立，则应解除合同关系，房屋买卖关系当然随之而不成立，更谈不上房屋所有权的转移。所以，本案并不是认定双方合同无效的问题。

我们认为，对本案这样认识，在审判实践上，既有理论意义，又有实际意义，有助于正确解决房屋买卖纠纷案件的有关问题。范某明知郭某某购买此房是为了和交管站换房，仍愿将争议房出卖给郭某某，任郭某某与交管站签订换房协议，这并无过错之处。在郭某某向其借原买房契约和房门钥匙后与交管站互换房屋情况下，仍不提出异议，只能说明出卖争议之房是范某的真实意思表示，力争房屋买卖关系依法成立，这也无过错之处。只是因为郭某某一再违约，范某才迫不得已提出废除合同关系。这说明，换房协议不能成立的责任，主要在郭某某，而不在范某。因此，再审判决在此点的认定上不如原二审判决。由于房屋买卖合同关系的解除，致使换房协议无效，当事人之间应各自返还。一方当事人在争议房屋上添附的设备不能拆除的，以及其对房屋的维修，均应作为另一方当事人的受益，而由受益方返还，此种处理是合法的。但再审判决范某拆除部分围墙，恢复相邻住户原行走通道，似超出了本案审理范某。