[案情]

原告雷某某，男，农民。

被告董某某，男，农民。

原告雷某某诉称，我与被告于2002年11月28日签订了房屋转让合同，约定总价款为23500元，我先给付了被告购房定金8000元，余款约定于房屋过户时一次交清。2002年12月11日，我与被告办理了过户手续。由于2002年12月3日枝江市人民法院对我下达了（2003）枝民初字第60l号协助执行通知书，将下余房款15500元予以冻结，故被告占有该房屋不交付于我。现诉请法院，要求被告立即迁出座落于枝江市X街道办事处江口社区居委会中桥村X组邓士清屋旁的二层砖混结构楼房，并承担本案诉讼费用。

被告董某某未到庭，亦未提出书面答辩。

[审判]枝江市人民法院经审理查明，2002年11月28日，原告雷某某与被告董某某签订房屋买卖合同，约定将位于枝江市X街道办事处江口社区居委会中桥村（原联盟村）三组原董某某所有的房屋（系农村房屋）以23500元的价格卖给原告，并约定自合同签订之日起房屋产权即属原告所有。同日原告给付被告购房定金7600元。合同签订后至2002年12月3日前，原、被告双方向枝江市土地管理局提交了房屋过户登记的相关材料，枝江市土地管理局于2002年12月11日发给雷某某枝江集建（2002）字第（略）号集体土地建设用地使用证。同时查明，在周代忠与董某某民间借贷一案中（该案民事判决书已生效），枝江市人民法院于2002年12月3日对董某某享有的雷某某的债权（购房款）15500元予以保全，原、被告双方对该保全均末提出异议。周代忠与董某某案己进入执行程序，尚未执结。该笔购房款原告至今末向周代忠给付，也末向被告给付。

以上事实，有原、被告签订的房屋买卖合同书一份、被告收取定金的收条二张、（2003）枝民初字第601号协助执行通知书及（2003）枝民保字第60l号民事裁定书、枝江集建（2002）字第（略）号集体土地建设用地使用证以及开庭笔录，在卷佐证。

枝江市人民法院认为，原、被告双方在平等互利的基础上，签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，没有违反法律的规定，该合同合法有效；且该房屋系农村房屋，双方已经办理了房屋过户登记手续，房屋买卖合同、集体土地建设用地使用证足以证明原告己合法的取得了原属被告所有的房屋的产权。原告对该房屋的所有权依法享有占有、使用、收益和处分的权利，该权利受法律保护，任何人不得侵犯，被告不向原告实际移转房屋占有的行为，侵犯了原告对该房屋的所有权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决被告董某某于本判决生效后七日内迁出位于枝江市X街道办事处江口社区居委会中桥村X组邓士清屋旁的二层砖混结构楼房。

一审宣判后，原、被告双方皆服判息诉。

[评析]本案系农村房屋买卖而引发的争议，在审理过程中，有三种不同的观点：一、认为此案系合同纠纷，其依据是买卖农村私有房屋发生的所有权转移，当地规定要办理房屋登记手续的，以办理完该手续为准；尚未实行房屋买卖登记制度的地区，以办理完契税或房屋实际交付为准。此案中标的物所在地并未规定农村房屋买卖的登记制度，当事人也未办理完契税，房屋也未实际交付，因此房屋的所有权依然在出卖人（被告）出卖人未履行合同，应承担违约责任。

二、认为此案系侵权纠纷，其依据是房屋买卖合同的出卖人负有向买方交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物自交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外；不动产房屋的所有权，从办理所有权登记手续时起转移，法律规定的登记手续并不专指房产登记，而是包括土地登记和房屋登记。此案中当事人已经办理了农村集体土地建设用地使用证，虽末办理房产证，但已经办理了登记手续，房屋所有权己由买受人所有，出卖人拒不实际交付房屋的行为系侵犯所有权的行为，应承担侵权责任。

三、认为此案系违约责任与侵权责任的竞合。笔者持此观点。民事责任竞合，系指某个违反民事义务的行为，符合两个或两个以上的民事责任构成要件，二者既不能相互吸收又不能并存，只能选择承担一项责任。此案中，当事人房屋买卖合同成立并生效，在履行过程中，因另一权利人（周代忠）向出卖人（董某某）主张权利，而致使出卖人未向买受人（雷某某）实际交付房屋，但双方己办理了农村集体土地建设用地使用证，实际上系出卖人部分履行了义务，依合同全面履行之原则，出卖人不仅应当依约定向买受人实际交付房屋，而且应协助买受人办理房屋登记手续，出卖人未完全履行此义务即违约，依法应承担违约责任。依我国法律之规定，物权变动的原则为公示原则与公信原则，登记为不动产物权的公示方法。此案标的物系农村私有房屋，标的物所在地虽未规定登记制度，但民间惯例皆以农村集体土地建设用地使用证之变更作为房屋产权之变更证明，即农村集体土地建设许可使用证具有房屋所有权变动之公信力。公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外界查知的方法表现出来。公信原则的目的在于保护交易的安全，稳定社会经济程序。对于农村房屋而言，此农村集体土地使用权之变更登记符合我国法律规定的公示原则与公信原则的内在要求，因此，此房屋的所有权己移转于买受人，出卖人应承担侵权责任。此时，买受人可选择主张要求被告承担违约责任或侵权责任，此案中在买受人（原告）没有在违约与侵权两者中作出选择的情况下，可由人民法院在全面审理后按照有利于权利人的原则酌情处理，为照顾买受人及另一权利人（周代忠），本院依法判决出卖人迁出房屋，判决后，当事人皆服从判决，达到了法律效果与社会效果和谐统一。

公信原则的内在要求，因此，此房屋的所有权己移转于买受人，出卖人应承担侵权责任。此时，买受人可选择主张要求被告承担违约责任或侵权责任，此案中在买受人（原告）没有在违约与侵权两者中作出选择的情况下，可由人民法院在全面审理后按照有利于权利人的原则酌情处理，为照顾买受人及另一权利人（周代忠），本院依法判决出卖人迁出房屋，判决后，当事人皆服从判决，达到了法律效果与社会效果和谐统一。

肖飞