北京婚姻房产律师总结：离婚时，房产怎么分割？离婚析产政策是怎样的？
近期，经常有一些市民向本律师咨询离婚析产相关政策法规，尤其是关于房产如何分割，存在着诸多疑问。为此，本律师针对相关房屋的离婚时的分割情况做如下总结：仅供读者参阅：
一：婚后共同出资买房，但所出份额并不均等。
　　婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。只要双方无事先约定房屋产权归属，不论购房合同或者房屋所有权证上的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论夫妻双方出资份额多少，该房产均属于夫妻双方共同拥有。
　　分割时，一般采取平均分割原则。实际操作过程中，可考虑折价分割，获得房屋产权一方给另一方补偿，补偿价款额需考虑房屋目前估算价，一般由双方协商、委托评估或双方竞价方式确定。双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
二：夫妻双方婚后贷款购房，离婚时尚有余款未还清。
　　当全部偿还贷款后提出离婚诉讼，一般对共有房产进行平均分割。对尚处于按揭的房产，则不能简单分割房产合同价值。一般来说，双方分割的对象是，实际价值(即合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的贷款后的剩余部分。一方取得房产，继续还贷，同时向另一方支付一半的可分割部分。
　　如果首付款、已偿还贷款、还需偿贷的总和，低于房屋的实际价值，则应由取得房产一方继续偿贷，并向另一方支付房屋价值差额部分的一半。
三：一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款并还贷款
　　如果能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的，那么该房产属于一方的个人财产，直接归属其本人，除非是双方当事人约定该房产作为共同财产。
　　如果不能证明是由购房一方的婚前个人财产支付的，则应当视为双方共同偿还贷款；离婚时该房产由双方协议处理。达不成协议的，法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
四：婚后一方父母出资购房，登记在出资方子女名下。
　　婚后由一方父母出资为子女购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该房产应认定为一方的个人财产。如果登记在夫妻双方名下，则视为共同财产，但父母在赠与时明确声明是对其中一方赠与的除外。
　　如果是由双方父母共同出资购买的房产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
　　如果是婚前父母出资购房的，除父母在婚前声明是对夫妻双方的共同赠与外，该部分资产作为一方的婚前个人财产，在分割房产时应当扣除。另外，涉及父母出资的，建议事先保存相关凭证和公证手续。
　　如果是父母对子女的出资为借款，婚前借款的作为一方的个人债务，婚后共同借款的，作为婚后共同债务。当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的，推定为赠与。
五：离婚后，房子怎么更名？
　　根据本律师做的案例中，一般为夫妻双方必须在离婚协议中明确约定各项房产的归属问题，然后持公证后的离婚协议和离婚证到房管部门申请办理房屋的更名。
　　如果房屋尚处于按揭，则必须先取得银行的《结清贷款证明》，注销抵押登记后，才能办理更名手续。