抵押权存续期间房屋买卖行为是否有效
2010年6月2日，孙某与工商银行大丰支行签订《个人住房贷款合同》向工商银行大丰支行借款25万元用于偿还住房贷款，同时以位于大丰市大中镇某小区的住房作为抵押，并办理了抵押登记手续。2011年1月21日，原告周某与被告孙某签订《房屋买卖合同》一份，约定：孙某将位于大丰市大中镇某小区的住房（含车库、室内所有物品等）以人民币400000元的价格出售给周某。孙某在收到购房定金后，将房产证、土地证交周某暂管，并在2011年2月底之前将该房屋名下户口迁出，双方的交易产生的税费由周某承担等内容。合同签订后，原告周某于2011年1月21日向孙某交纳定金40000元。2011年1月28日交纳购房款190000元，合计给付孙某购房款230000元。孙某在收到上述款项后，以种种理由拒绝履行合同中约定的过户义务。孙某多次与周某协商，孙某既不履行过户义务又不返还购房款。原告周某遂诉至法院，要求被告孙某履行过户义务。诉讼中，抵押权人工商银行大丰支行表示只要还清贷款本息，即同意办理抵押注销登记。
在审理过程中对抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效产生了分歧。一种观点认为：抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同无效。根据《担保法》第49条规定：抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因此，抵押人转让抵押物对抵押权人负有通知的义务。而《物权法》对抵押财产的转让做出了更为严格的限制性规定，因此，该转让行为未取得抵押权人（工商银行大丰支行）的同意而无效。
第二种意见认为：根据《物权法》第195条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押人享有的只是在债务人不能清偿到期债务时，就抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，而不是抵押物的处分权，对于抵押人不妨碍抵押物交换价值的处分行为，也无权进行干预。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。且未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张房屋买卖合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。
笔者同意第二种意见。根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于物权行为与债权行为存在本质区别，且《物权法》中的“不得转让抵押财产”是在抵押期间不发生抵押物的物权变动，但并不影响抵押物转让合同的效力。而本案中，作为抵押权人的工商银行大丰支行已经明确表示只要还清贷款本息，即同意办理抵押注销登记。因此，原告周某与被告孙某签订的房屋买卖合同有效。被告孙某应当在讼争房屋抵押权消灭后协助原告周某办理房屋产权证及土地使用权证变更登记手续。
综上所述，抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人同意代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记。
