李某诉黄晓玲房屋买卖合同纠纷案

　　问题提示：因房产新政和当事人违约行为共同作用致使房屋买卖合同而无法履行时该如付处理？
　　【要点提示】
　　因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担违约责任数额。
　　【案例索引】
　　一审法院宁波市镇海区人民法院（2011）甬镇民初字第713号民事判决书（2011年8月24日）
　　二审法院：宁波市中级人民法院（2011）浙甬民二终字第692号民事判决书（2011年12月21日）
　　【案情】
　　上诉人（原审原告）：李某
　　法定代理人：李小明
　　被上诉人（原审被告）：黄晓玲
　　原告李某未满18周岁，与父亲李金龙、母亲李小明同属一户，李某家在宁波市拥有3套住宅房。2011年1月15日，李小明代表李某与被告黄晓玲签订一份房地产买卖合同。合同约定：“甲方黄晓玲，乙方李某，丙方宁波市镇海区招宝山胜一方圆信息服务部。房屋位于宁波市镇海区三区鼓楼西路×× 室，总成交价135万元，乙方在2011年1月15日支付购房定金15万元，乙方待房产部门可付契税时支付给甲方120万元。合同订立后在2011年4月15日之前甲、乙双方应提供房地产过户所需的全部资料并送入交易中心。在个税可免的情况下，甲方配合免个税，如遇国家政策调整与甲方无关，新增税费均由乙方承担。”合同签订后，李小明按期支付定金15万元，黄晓玲于1月15日出具了收到定金15万元的收条。2011年2月20日，《宁波市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）发布，通知规定：在宁波市已拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭，暂停在宁波市向其售房。2月21日晚上，原、被告双方均得知次日仍可以办理房产过户登记手续。李小明提出，提前过户的营业税由双方各承担2.5万元，黄晓玲同意该提议，双方当晚约定次日办理房屋过户手续。2月22日，李小明、黄晓玲前往宁波市镇海区行政服务中心办理讼争房屋的过户手续。在行政服务中心，被告黄晓玲要求原告方支付剩余120万元购房款，李小明提出过几天支付，被告遂要求原告出具欠条，李小明拒绝出具欠条。为此原、被告双方发生争执，最终未能成功办理过户手续。2011年2月23日下午，《通知》在宁波市镇海区正式施行。
　　原告认为，原、被告签订的房地产买卖合同合法有效，但是由于国家政策调整，导致合同无法履行，原告有权请求解除该合同，被告收取的定金也应予全额返还。为此原告诉至一审法院，诉讼请求：（1）判令解除原、被告双方于2011年1月15日签订的房地产买卖合同；（2）判令被告返还原告定金15万元。
　　被告辩称：在限购政策施行之前，原、被告双方完全可以按约办理房屋过户手续，但由于原告方拒绝支付剩余120万元购房款，也不愿意出具欠条，导致讼争房屋无法过户。因此，原告不存在解除合同的理由，原告违约在先，无权要求被告返还定金。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
　　【审判】
　　宁波市镇海区人民法院经审理认为，本案原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告李某未满18周岁，与父亲李金龙、母亲李小明同属一户，原告家庭系宁波市户籍居民家庭，在宁波市已拥有2套以上住宅房。根据《通知》规定，原告家庭系在宁波市已拥有2套以上住房的宁波市户籍居民家庭，不能在本市购房，亦不能办理房屋过户手续。因受限购政策影响，原、被告签订的房地产买卖合同自2011年2月23日下午起实际已无法继续履行。原告要求解除合同，本院依法予以支持。但是就本案而言，合同在解除之前的2011年2月22日是完全可以履行的，因原告在具备付款条件的情况下未能支付购房余款又拒绝出具欠条，导致合同最终未能履行，原告的行为构成违约。但是因为双方协商提前至2月22日办理过户手续，时间紧迫，原告一时未能备足购房余款确属情况有变所致，且被告同意原告出具欠条也就意味着同意原告稍后付款。另原告的付款义务是合同明确约定的，是一项积极义务，出具欠条只是原告对付款义务的确认，并不代表其已经履行。且若原告不出具欠条，原告的付款义务仍然可依合同来确定，故在被告允许原告2月22日之后付款且购房合同对原告的付款义务有明确约定的情况下，原告出具欠条与否意义不是很大，双方为此导致合同最终未能履行均有一定的责任，且合同最终被解除是由于限购政策的影响。结合本案的实际情况，根据公平原则，本院认为，被告应酌情返还原告定金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李某与被告黄晓玲于2011年1月15日签订的房地产买卖合同于2011年6月15日解除；二、被告黄晓玲于本判决生效之日起十日内返还原告李某定金人民币10万元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。
　　宣判后，原告李某不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉称：合同未能履行是因政策因素造成，系不可归责于双方的事由。请求撤销原判，改判黄晓玲返还李某定金15万元。
　　宁波市中级人民法院经审理认为，依据诚实信用原则，合同的双方当事人，均应诚实、善意、积极地促进合同的履行。本案双方当事人于2011年1月15日所签订的房地产买卖合同，现虽因房产限购政策，确已无法履行，但直至2011年2月23日，该合同仍有履行之可能。在《通知》于2011年2月20日出台后，本案合同双方已于2011年2月21日明知合同履行将遇到风险，但若双方互相积极配合，仍能促使合同在房产限购政策正式施行前获得履行，避免风险的发生。在2011年2月22日，双方一同前往办理过户手续时，李某方明确拒绝于当日支付房款或出具欠条，属未以积极、善意之态度予以协助、配合，以促成合同之履行。故本案合同目前虽确因房产限购政策而无法继续履行，但导致该合同未能在限购政策正式施行前获得履行的责任，在李某一方。原审法院判令黄晓玲返还15万元定金中的10万元，已虑及房产调控政策对双方的影响。李某现上诉请求全额返还定金，理由不能成立，本院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，拉开了房地产史上最严厉的宏观调控序幕。此后，各地也纷纷出台了限贷、限购、禁购等调控政策。2012年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，房产调控进入关键时期。可以预见，在2012年乃至今后一段时期内，政府对于房地产市场的调控力度还将继续加大。随着宏观调控的继续深入，房产新政不可避免地会给房地产市场造成部分影响，城市房屋买卖纠纷也会持续增多。在审判实践中，因房产新政引发的纠纷大体可分为两类：一类是纯粹受到房产新政影响，当事人履约困难而引发的纠纷。对于此类纠纷的处理意见已有定论，如《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第2条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。据此，纯粹因房产新政导致合同无法继续履行的，当事人可以解除合同。另一类则是当事人存在违约行为，以房产新政为由企图逃避责任。本案就是一起因买受人延迟履行后遭遇房产新政导致房屋买卖合同无法履行而引发的纠纷。房产新政和违约行为共同影响之下所引发的房屋买卖合同纠纷该如何处理，是即将要讨论的重点。
　　（一）房产新政属于合同解除的法定事由
　　订立合同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除。但是，客观情况千变万化，在合同目的难以实现的情形下，法律准许当事人通过行使合同解除权来重新调整各方的权利义务关系，消除合同因客观情况变化所产生的不公平后果。双方当事人以协议方式解除或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。合同解除的条件由法律直接加以规定的称为法定解除。本案房屋买卖合同能否解除，实际就是法定解除条件的认定问题。
　　处理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷，首先应当明确的是房产新政影响下合同解除的法定理由。对此有两种不同的观点。一种观点认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据该条规定，情事变更原则指的是基于实现公平正义的价值目标，出于防止合同当事人因缔约时无法遇见、无法抗拒的情事，而获取不当利益或遭受意外损失等明显违反一般公正观念的情况发生，通过变更或解除合同稳定社会经济秩序。房产新政符合情事变更的构成要件，属于情事变更事由，当事人提出解除合同，法院应予以支持。另一种观点认为，房地产市场过热已有多年，无论政府、社会对该问题都十分关注，也出台了一系列调控政策，从较为温和的财政税收措施，到限贷、限购，最后到禁购，市场有一个逐渐适应和接受的过程，对房产新政的出台也有所预见，因而房产新政不属于情事变更，而属于履行不能。关于情势变更原则该如何适用的问题，最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出，人民法院应当依法把握情事变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张。由此可知，认定房产新政是否属于情事变更的关键是分析其不可预见性。笔者赞同第一种观点，认为房产新政具有三方面不可预见性，属于情事变更：（1）施行地区不可预见。根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，在房价、地价上涨势头过快、投机性购房活跃的地区，需要施行房产新政，但国务院对具体哪些城市和地区必须施行房产新政，未作明确要求。因而房产新政的施行地区存在不可预见性，以浙江省为例，宁波地区率先制定地方性房地产调控政策，杭州、温州等地区相继施行了地区性房产新政，但同一省内的部分城市至今未有类似政策出台。今后有哪些城市会施行房产新政，仍不可预见；（2）施行时间不可预见。在已经施行房产新政的地区，政策的出台时间也有先后顺序，有的地区早在2010年就施行了房产新政，而有的地区到2011年底才出台新政。即便在同一个地区，相同政策在不同县市的施行时间也有所不同。本案中的房产新政在各区市县的施行时间就有先后顺序，时间上较难把握；（3）内容不可预见。各地政府结合本地区实际情况，对于房产新政有不同的理解和规定，这也是无法预见的。本案原、被告在签订合同时就预估了可能会受到房产新政的影响，故在合同中约定了“如遇国家政策调整与原告无关，新增税费由被告承担”的条款。但当宁波地区出台调控政策，明文规定已拥有2套以上住房的本地户籍居民禁止再购买住房，使得双方为规避房产新政而约定的条款毫无价值，这是双方在订立合同之初无法预见的。作为合同当事人，对于房产新政在本地区的施行会有一定的预估和猜想，但这种预估和猜想不能等同于房产新政具有可预见性。当事人在签订合同时无法准确预测合同履行时是否会受到房产新政的影响以及受影响的程度，具有不可预见性，房产新政应属于情事变更的事由。在合同签订后尚未履行前受到房产新政的影响，导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，房产新政成为法定解除事由，当事人有权解除合同。
　　其次，解除权是一种形成权，按其性质来讲，不需要对方当事人同意，只需要解除权人单方的意思表示，就可以把合同解除。当合同因受房产新政影响而无法履行时，合同目的已不能实现，此时合同双方均享有解除权。换句话说，在房产新政影响下，合同目的已无法实现，即使违约方也享有解除权，可以提出解除合同。
　　（二）房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方
　　违约责任又称为违反合同的民事责任，通常是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。《合同法》第107条将严格责任确定为违约责任的归责原则。据此，违约责任的构成要件只有一个即违约行为。比较一般违约行为与房产新政影响下的违约行为，有四点不同：（1）原因不同。一般违约行为纯粹因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定造成违约的结果。房产新政影响下的违约行为则因国家调控政策和个人违约行为两个原因了共同作用致使合同无法履行；（2）结果不同。一般违约行为发生后不一定导致合同无法履行，当事人可以采取补救措施促成合同继续履行。而违约行为发生后因国家调控政策导致合同无法履行；（3）违约责任形式不同。根据《合同法》第107条规定，违约方应承担实际履行、赔偿损失、支付违约金等违约责任。而在房产新政影响下，合同已无法履行，守约方不能主张继续履行合同，只能要求违约方承担赔偿损失、支付违约金等责任；（4）责任大小不同。一般违约行为的违约方理应承担全部的违约责任，而房产新政影响下的违约后果不是违约行为单方面造成，应依照公平原则，酌情认定违约方的责任。房产新政影响下的违约行为具有一定特殊性，但合同无法履行仍可归责于违约方。其一，通常情况下，严格责任原则是违约责任的归责原则，违约行为发生在房产新政施行之前，房产新政不能成为免责事由，合同解除后，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定一方仍应承担违约责任。其二，时间因素对房产新政影响下的房屋买卖合同至关重要，轻微违约行为也会造成合同错过最佳履行时间而无法最终履行。合同目的落空，违约方就应当7承担违约责任，而不论其违约行为的严重程度。
　　就本案而言，在《通知》于2011年2月20日出台后，本案合同双方已于2011年2月21日明知合同履行将遇到重大风险，但若双方互相积极配合，仍能促使合同在房产限购政策正式施行前获得履行。在得知2月22日镇海区还能办理过户手续的情况下，原告李某的法定代理人李小明与被告黄晓玲于2月21日晚上达成合意，由被告黄晓玲负担因房屋未满五年交易所生税费的一半，双方定于2月22日前往相关部门办理过户手续。此时，双方就提前至2月22日办理过户手续达成合意，实际是对合同履行期限作了变更。2月22日，在双方一同办理过户手续时，李小明明确拒绝于当日支付购房款或出具欠条，违反合同约定，导致当日合同无法履行，并最终导致合同实际不能履行。本案合同虽确因房产新政而无法履行，但导致合同未能在房产新政正式施行前获得履行的责任，是由原告方违约行为造成，原告应承担违约责任。
　　（三）公平原则下定金罚则的适用——本案原告违约责任认定的完整规范基础
　　如前所述，房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方。被告黄晓玲不同意返还15万元定金，实际上是依定金罚则要求原告承担违约责任。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。根据《合同法》第115条之规定，如果不履行债务一方是支付方，则丧失返还定金的请求权，如果是收受方，则对方有双倍返还定金的请求权，此即为“定金罚则”。定金具有赔偿和惩罚双重性质，为保证合同按约履行，在违约导致合同目的不能实现时，一般应完全适用定金罚则。然而，本案合同无法履行的责任实不完全在原告一方，兼有房产新政的因素。对于这种情况能否减少比例适用定金罚则，法律并无明文规定。笔者认为，在当事人违约和房产新政双重因素影响时，并不完全符合定金罚则的适用条件。法律对此虽无明文规定，但由于民事活动本身十分复杂，法律不可能事无巨细地作出规定，在没有明确规定的情况下，可以适用公平原则。公平原则是适用法律和解释法律所应当遵循的原则，作为合同法的基本原则，它可以弥补合同法规定的不足。公平虽然是一个抽象的概念，但因为社会对公平仍有一个基本的价值评判标准，所以法院应当依据社会的一般公平正义理念进行司法活动。法院应综合考量客观环境、各方责任、实际损失、补救措施等多方面因素，审慎适用定金罚则。
　　具体到本案，首先，合同无法履行并非原告单方违约造成，房产新政对于合同无法履行有决定性的作用。而且，双方原定履行时间是自合同签订后到2011年4月15日，从双方于2月21日晚上得知房产新政将于2月23日在镇海区正式施行，合同的履行时间突然变更为一天半之内，原告要在短期内备足120万元购房款确有困难，情有可原；其次，在2月22日过户当日，原告不出具欠条，付款义务仍可依合同来确定，被告黄晓玲坚持要求李小明出具欠条实际意义不大，被告的这种行为虽不属于过错，但对于导致合同最终未能履行亦有一定的责任；再次，定金罚则具有惩罚性，目的在于督促双方当事人按约履行合同，保护合同目的实现。但是，违约责任制度的设定，主要是通过对受害一方遭受的损失给予充分补偿，而且这种补偿应当大致相当于受害一方的损失，以达到平衡双方利益的目的。在合同因遭受多个原因力作用而无法履行时，考虑实际损失来认定违约责任较为公平。本案合同无法履行之后，并没有给被告造成实际损失，被告可以继续寻找适格买家，达成交易；最后，房产新政导致合同解除后，违约方无法采取任何补救措施来弥补过错，此时要求原告承担全部责任，显失公平。
　　综上，一审最终酌定被告黄晓玲返还原告李某金额10万元，实际要求原告李某承担5万元的损失，是基于公平原则与案件实际情况对违约责任进行认定的综合处理意见。