某房地产公司与银行购房合同纠纷案
2010年11月3日，某房地产公司与某银行签订《房屋预售协议》，约定：合同签订之日，银行向房地产公司支付购房款60万元。同日，房地产公司致函银行称：定金60万元划入某实业公司在你行的账户用于偿还贷款。当日，银行从自己的账户上，划款60万元到某实业公司的账上。此后，双方又于2010年11月7日签订《商品房预售合同》，其主要内容是：银行购房的总价款为225万元，从合同签订之日起至2012年5月，分次还清。合同中同时还约定了双方的违约责任等。合同在第三十条又收工添加了补充约定：“双方之间其他协议的结算条款一律无效，以本协议为准，以银行实际汇入房地产公司账户并出具财务收据进行结算；帐外付款，房地产公司一概不予承认。”双方均未在手工添加处盖章。
合同签订后，房地产公司将房屋交付给了银行。银行支付房款180万元。后双方因对银行于2010年11月3日划拨60万元给某实业公司的行为应否认定为银行所付房款问题发生争议。房地产公司遂以上述《商品房预售合同》为依据，诉至法院，请求判令银行支付所欠的购房款60万元，并承担违约责任。
被告银行认为，其已经将购房款60万元，划入房地产公司制定的收款单位某实业公司的账户。而且，原告提交的2011年11月7日《商品房预售合同》上单方添加第二十三条内容并涂改落款时间而来，此有原告出具的《承诺书》可以证明。
本案中，某银行虽然确实划出了60万元购房款，但是该笔购房款是否属于针对某房地产公司履行的债务，这就涉及到所签订的合同中第二十三条是否为单方后添加的问题。此外，由房地产公司指定账户划入购房款的行为是否符合约定，这也成为本案争议的焦点问题。尤其对银行来说，其举证负担较重，不可轻视。
银行方面为此提供了以下反驳证据：
1、2004年11月7日，房地产公司出具了一份《承诺书》，内容为“某银行于2011年11月7日与我公司签订的《商品房预售合同》，完全是为了方便我公司工作需要，贵行不承担任何经济法律责任。
2、2012年4月，双方签订《以车抵款协议》。该协议约定，银行以一辆轿车折价55万元抵付购房尾款。该协议签订后，银行将该车辆过户给了房地产公司。
3、2011年11月7日双方签订的《商品房预售合同》复印件，该复印件上的第二十三条内容仅为：“本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”并无人工手写的“双方之间其他协议的结算条款一律无效，以本协议为准；以银行实际汇入房地产公司账户并出具财务收据进行结算，帐外付款，房地产公司一律不予承认”的内容。
银行虽未提交2011年11月7日《商品房预售合同》原件，但却能够对未提交证据原件的原因作出合理的解释，即用提交房地产公司出具的《承诺书》予以证明，而房地产公司拒不提交《承诺书》中所指的2004年11月7日的《商品房预售合同》。在此情况下，应当依照《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，并配合案件的其他证据进行解释和质证。如《以车抵款协议》中出现的55万元的“购房尾款”字眼等。
本案中，某银行对房地产公司持有2011年11月7日的《商品房预售合同》原件的基础事实履行了举证义务。《承诺书》的内容是以证明银行是应房地产公司的要求且是在该公司承诺银行不承担任何法律责任的情况下，才在2004年11月7日的《商品房预售合同》上加盖了公章。《商品房预售合同》实际由房地产公司持有。由此可以确立拒证的当事人确实持有该证据的基础事实。另外，房地产公司在法院履行了告知义务后，仍然拒不提供《承诺书》上所指的合同，且没有说明具有正当的理由。而银行提交的2011年11月7日的《商品房预售合同》复印件第二十三条中并无“双方之间其他协议的结算条款一律无效，以本协议为准，以银行实际汇入房地产公司账户并出具财务收据进行结算。帐外付款，房地产公司一律不予承认”的约定，若原件与复印件一致，房地产公司依据该约定主张权利，显然不应当得到法律支持。综合判断其他一些证据，即结合当事人于2005年5月签订的《以车抵款协议》，可以得出与拟推定事实相同的结论。《以车抵款协议》签订时间在《商品房预售合同》之后，该协议约定银行以车抵款55万元，此乃总房款225元扣除已付180万元和争议的60万元后的余额，由此也可以佐证房地产公司当时认可该60万元冲抵了银行的购房款。
【律师提示】
在从事交易时，一定要注意索取证据材料，尽可能的避免口说无凭现象，尽量把双方的意思都落实到“白纸黑字”上来。当然，要善于将提供证据的责任转移到对方当事人身上，以此解脱自己。要学会在有限的证据资源范围内，尽可能的多运用逻辑、经验以及法律来综合判断，力争达到所举的证据都能被法官采信，而被采信的证据又能支持自己的观点，最终达到诉讼胜利的目的。
