购房合同定金纠纷案

发布日期：2013-04-16 作者：李立银律师

【案情简介】
张某和李某因结婚准备购房，鉴于某市的限购政策及其二人社保等记录均不满一年，为了能够满足住房要求，二人到郊区没有限购的地方向发展商购房，其在购房时向销售员强调了由于资金紧张需要办理银行按揭等要求，在获得销售人员的全部承诺后，二人缴纳了定金及首期购房款。后因不能按时办理银行按揭及其他原因，双方产生纠纷，发展商以张某和李某违约为由将房屋转卖给第三人且拒不退还购房定金。
【案情诊断】
在详细审阅张某和李某提供的资料并通过调查发现，发展商在自认为张某和李某不能办理银行按揭后的十日内已经将涉案房屋卖给了第三人，因此本案中要求发展商履行买卖合同已经没有必要，加之张某和李某也不同意继续购房，只希望拿回定金及首付款，为此，本律师分析后认为张某和李某的诉求肯定会得到法律的支持。
【代理意见】
仲裁申请书
申请人：张、、、，男，汉族，19、、年、、月19日生，住址：广东省、、县、、镇、、路、、、号，身份证号：、、、、。
申请人：李、、、女，汉族，19、、年、、月、日生，住址：广东省、、县、、镇、、路、、、号，身份证号：、、、、。
委托代理人：李立银，广东同益律师事务所律师，地址：广州市天河区珠江东路32号利通广场17-18楼；邮编：510623；手机：13642329291；电话：020-89166666；传真： 020-89166688。
被申请人：广州、、、有限公司；地址：广州市、、、工业加工区、、、村；法定代表人：夏、、、；电话：、、、、；邮编：、、、、。
仲裁请求：
1、请求裁决被申请人退还申请人购房预付款人民币282506元；
2、请求裁决被申请人支付申请人逾期退还购房预付款的利息人民币10、、1元（从2011年9月1日至2012年3月30日，按同期商业银行贷款利息计算）及从2012年3月31日至被申请人实际退还购房预付款之日的利息（按同期商业银行贷款利息计算）；
3、仲裁费用由被申请人承担。
事实与理由：
由于申请人在广州一直租住房屋，因此自2011年春季以来，申请人便在广州各大小楼盘寻找合适住房进行购买，然而因社保未够年限而招婉拒。2011年5月1日，申请人来到位于、、、楼盘看房，在得到当时的销售人员（陈、、）对社保不足年限可以购房的口头保证，并在被申请人提供的书面文件“、、、、花园认购商品房付款确认书”中明确了在办理银行按揭所提供的资料中不需由申请人递交社保资料后（参见《、、、花园认购商品房付款确认书》第4条），申请人就同被申请人订立了《、、、花园商品房认购书》，同日交付定金30000元整给被申请人并由被申请人出具了定金收据。
2011年5月22日，申请人到被申请人位于、、、、、楼盘缴纳首期购房预付款，按照合同的约定需要缴纳282506元，但被申请人告诉申请人说只要缴纳252506元即可（将2011年5月1日的定金30000元转为首期预付款），为此在申请人缴纳252506元之后，被申请人向申请人开具了282506的“预收购房款”发票。
在申请人交付购房预付款后，便按照《、、、花园认购商品房付款确认书》第4条的规定将购房的有关手续交给被申请人。然而被申请人一直不与申请人订立房屋买卖合同，申请人因为此事多次和申请人的销售人员交涉，但得到的答复是要等银行按揭下来后再行订立。
直到2011年8月15日，申请人突然收到被申请人邮寄的“催交按揭申请资料的通知”，在该通知中，被申请人一改之前的承诺，并无视在申请人购房时其明确告知申请人需要办理按揭的资料不包括申请人需递交社保资料的内容（参见《、、、花园认购商品房付款确认书》第4条），增加要求申请人补缴社保资料，虽然之前被申请人在书面文件中并未要求申请人需递交社保资料并且其业务员已经承诺帮助办理，但申请人为了购房，还是配合被申请人，在2011年8月15日，申请人就将社保资料邮寄和发邮件给对方（注：虽然社保不够月份，但被申请人在购房告知的按揭资料里并未提及——其销售人员口头说可以由被申请人办理）。
2011年10月底，申请人见被申请人一直没有回音，就专程赶到售楼中心要求办理房屋买卖合同事宜，但是令申请人难以接受的是，被申请人此时提出要求申请人在承担违约责任（其没收定金三万）后，再按照其公司的流程申请退款，而退款时间是没有期限的。面对被申请人的无理的要求，申请人觉得难以接受，被申请人作为一个大型的房地产企业，竟能违背自己之前给申请人的书面承诺（办理按揭所需的材料），并在毫无通知申请人的情形下就将申请人已经预定的房屋转卖给别人，且仍拒不退还申请人已经支付的购房预付款。直到2012年3月15日，当被申请人的销售人员再次联系申请人时，被正式告知该房已经售出（在此之前无任何方式通知申请人）。2012年月   日，申请人再次联系销售人员陈、、时，得到的明确答复是该房已经售出。
申请人认为，被申请人为了逃避双倍返还定金的法律责任，在2011年5月22日申请人交付首期款时，其故意将“定金折抵房价款”﹛参见商品房认购书第二条3（2）的约定﹜，此时已经为被申请人私自转卖该房埋下了伏笔，以至于申请人难以要求被申请人对于自己的严重违约承担较重（双倍返还定金）的法律责任。但是，被申请人在私自转卖后，仍不主动的将申请人购房款退还（私自占有达半年以上），并且在申请人要求退款时以各种理由拖延，故在此期间的利息被申请人是应当向申请人支付的。需要特别强调的是，即便是被申请人没有将房屋出售，由于其已经严重根本违约，申请人也会提出解除合同并要求其承担违约责任，鉴于本案被申请人已经将房屋出售，故申请人提出退款及支付利息等诉求。
另外，据申请人调查得知，在2011年5月份、、的购房限价是每平米不超过7385元，而被申请人欲出售给申请人的房价为每平米8109元（912506元÷112.53平米＝8109元/平米），因此，被申请人故意欺骗申请人订立了一份无效的商品房认购书。

按照双方的合同约定及相关证据，为维护申请人的合法权益，申请人依法向贵会提起仲裁，恳请依法支持，谢谢！
此致
、、市仲裁委员会
附：仲裁裁决申请书副本   份；
证据及清单各一式   份，每份   页。                                申请人：
                                                    年   月   日

当事人提交证据材料清单
(张、、、、李、、、诉广州、、、有限公司合同纠纷案；提供方：申请人）

序号	证据名称	证明对象	原件/复印件	页码
1	《、、、花园商品房认购书》及《、、、、花园认购商品房付款确认书》	各方的权利与义务；被申请人告知申请人办理按揭所需要的全部资料（并不包含社保资料）。	复印件	1-3
2	发票	申请人于2011年5月22日支付252506元，被申请人将申请人2011年5月1日支付的定金3000元折抵成“预收购房款”，为此共计282506元。		4-12
3	催交按揭申请资料的通知	该通知要求申请人补缴社保资料超出了被申请人在《、、、花园认购商品房付款确认书》第四条明确告知的“买受人办理银行按揭应提供的资料”的内容。且被申请人的销售人员曾经承诺过社保事宜可以由被申请人办理等		13
4	申通快递详情单	申请人在收到被申请人的“催交按揭申请资料的通知”后，及时邮寄社保资料等给被申请人。		14-15
5	银行流水单	申请人的银行记录符合按揭要求。		16-22
6	社保手续邮箱回复及社保缴费历史明细	申请人于2011年8月15日将社保资料邮件回复给被申请人等。		23-25
7	光碟及录音文字资料	申请人同被申请人销售人员的通话，申请人被告知涉案房屋已经被被申请人单方卖给第三人等		16-27

注：提供复印件的，原件待开庭时提供。
提交人：李立银律师               接收人：
日期：                            日期：

【审判结果】
    鉴于该案双方选择纠纷处理方式为仲裁，故本律师代理申请人向有管辖权的仲裁机构提出仲裁，后经仲裁机构的调解，对方接受了申请人提出的仲裁请求！申请人对调解的结果非常满意。

【附】李立银律师地址：广州市天河区珠江东路32号利通广场17-18楼，同益律师事务所，电话：13642329291；传真020-89166688。