刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案（简称A案），以房产公司提供的租赁物有瑕疵提起违约之诉，要求解除与房产公司的租赁合同并要求赔偿。在案件审理过程中，房产公司又向同一法院提出要求刘**支付租金之诉（简称B案）。A、B两案争议的焦点是：房产公司交付的租赁物是否存在瑕疵？是否应承担瑕疵担保责任？租赁合同中约定的由承担人刘**承担维修义务能否以此免除出租人房产公司的瑕疵担保责任？以下是广西专业律师网熊潇敏律师作为刘**的代理人在法院审理B案中发表的代理意见。
　　钦州市**房地产开发有限公司诉刘**租赁合同纠纷一案
　　代 理 词
　　尊敬的审判员：
　　根据《中华人民共和国律师法》第二十八条的规定，北京大成（南宁）律师事务所受刘**的委托，指派本人担任本案的诉讼代理人。本代理人通过庭前审阅相关证据材料，庭审质证、认证，以及相关当事人的陈述。现提出如下代理意见，供合议庭参考：
　　一、本案应中止审理，待刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案审结后再恢复审理。
　　因本案不是在刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中确定的举证期限内提起诉讼，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，本案显然不是对原告刘**诉被告钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案（案号：        ）构成反诉。在本案中原告的诉讼请求是要求被告刘**继续履行合同，支付租金。而该诉讼请求应否获得支持取决于双方签订的《租赁合同》能否继续履行。鉴于刘**作为原告诉被告钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中，刘**要求解除双方签订的《租赁合同》，因该案还未审结，双方签订的《租赁合同》是否被法院判决解除还尚属未知状态，而本案又需以上述一案的审理结果为依据，根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”之规定，本案应裁定中止诉讼，待另一案审结后再恢复本案的审理。
　　二、原告钦州市**房地产开发有限公司有严重的违约行为，刘**在其与钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中主张解除合同并要求赔偿的诉请应获得支持，原告在本案中诉讼请求理由不能成立。
　　1、原告钦州市**房地产开发有限公司交付给被告刘**的租赁物未符合《租赁合同》约定的商业用途的基本效用和状态。
　　原被告双方在《租赁合同》第一条约定原告将其所有的坐落于广西钦州港巨龙大厦国际花园8号楼地下室出租给被告作为商业用途使用。所谓商业用途是指以将房屋用作营利为目的即为房屋的商业用途，房屋用途中的商业用途是与房屋的自用居住相区别的概念。被告开办的电影院毫无疑问是属于商业用途的范畴。正因为双方在《租赁合同》合同中未确定租赁物是专门用于某种具体的商业经营（比如仅限于作停车场使用），那么被告租用该租赁物不管是做电影院还是用作其他商业用途，原告就应保证该租赁物具备一般的租赁物应具有的使用状态和效用，具备满足被告实现合同目的的最起码的商业价值，这样才会合乎双方签订合同达成交易时的真实内心意愿。
　　从一般的商业规则而言，舒心、舒适、安全、愉悦、双赢是促成交易双方期许达到的目标，因此，商家想方设法让所经营的环境尽可能满足客户舒心、舒适、安全、愉悦、共赢，正是顺应客户的心理需求。试想一个经营场所环境恶劣、地下冒着臭水的环境，势必会影响商家的经营效果和交易行为，也不符合商业惯例。这种恶劣的交易环境为一般人所感到恶心厌恶，违悖了消费者的心理认知，也跟社会习俗格格不入，更与社会共同确信的“善良风俗”正义价值背道而驰。因此，原告提供的租赁物就应合乎“善良风俗”，让租赁物能保证让原告刘**正常使用，满足商业经营最起码的效用和状态。
　　而原告向被告交付的租赁物却存在严重的质量问题。2012年8月7日广西壮族自治区钦州市公证书公证员对被告承租的房屋进行了现场勘验。在（2012）桂钦证民字第1371号《公证书》中对该租赁物的情况给予了体现：该租赁物过道地毯、天花滴水，地毯潮湿发霉；由于地下冒水，影厅地毯长时间泡在水里；在影厅外面的地下停车场有水滴下；售票大厅的墙体上面的天花板滴水，顺着墙体往下流，墙体发黄；影院入口处，雨水顺着左边的墙体往下流，地下泡水；休闲厅地下冒锈水，气味难闻；停车场入口楼梯处天花板滴水；影院内部软包处墙体、天花渗水，潮湿，水迹斑斑。该租赁物由于质量问题导致被告根本无法正常使用。《合同法》第六十二条规定：“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。”而依照《合同法》第六十二条第一项的规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。很明显国家标准、行业标准、通常标准，甚至符合合同目的的标准都不允许房屋出现漏水、渗水、地板冒水的情况。《合同法》第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，被告在另一案中要求原告依法赔偿原告在租赁地下室期间受损失的装修费、设备费以及因租赁物瑕疵而损失的经营收益（以评估为准）符合国家法律规定。
　　2、原告钦州市**房地产开发有限公司作为出租人未严格履行对租赁物的瑕疵担保义务。
　　《合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定了租赁合同中出租人的基本义务有两项：一、交付租赁物；二、在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，即出租人的物之瑕疵担保责任。从双方签订的《租赁合同》第一条可以看出，被告将场地出租给原告是作为商业用途使用。既然双方约定出租物是作为商业用途使用，被告就应有义务保证出租物具品质完整的使用价值，保证合乎商业用途的状态，并保证具有商业正常使用的效用。而如前文所述本案出租物的现状惨不忍睹，已不具备作为商业用途的最起码的状态。即便原告交付租赁物时合适商业用途的状态，但因为未能持续保持租赁物符合商业的用途，也构成了违约。
　　3、《租赁合同》约定被告的维护保养义务不能作为原告钦州市**房地产开发有限公司免除其对租赁物的瑕疵担保义务。
　　《合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这是法定的瑕疵担保义务。而《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。这两条规定并不冲突。前者是对出租人严苛的瑕疵担保义务，即出租人要保证框架结构质量，而后者规定的是对不严重影响出租物使用功能瑕疵的排除。结合本案来看，双方在《租赁合同》第四条第五款约定的“租赁期间，乙方承担对场地的维修保养责任，费用由乙方负责。”这是被告刘**的维护保养的义务，但不等同于刘**就由此承担了整个租赁物的质量问题的保证义务。维修保养责任是指承租人在使用出租人提供的质量符合标准的租赁物过程中对租赁物的维修保养责任而非对出租人提供的不符合国家、行业标准的租赁物进行无条件的维修保养责任。出租物天花板漏水，墙体渗水，尤其是地下冒恶臭的锈水已大大超出了一般维护保养的范畴，这属于框架结构质量的问题，属于出租人瑕疵担保的范畴。特别是从被告提供给法庭的录音资料显示，原告钦州市**房地产开发有限公司前来维修地下冒水问题的员工所言，这种冒水根本无法堵住。原告作开发商对出租物地下地理构造在勘查、设计、施工中都非常明了，其工作人员都摇头无奈，而对于被告刘**一般的承租人而言，对于这种地下冒水、属于出租物主体结构的质量问题又是又能奈何？可见，这一问题并非是一般的维护保养就能解决的问题，而是出租物本身的质量瑕疵问题，属于出租方质量瑕疵担保的范围，应由出租方承担责任。
　　4、原告钦州市**房地产开发有限公司未有证据证明造成租赁物不能正常使用的后果是由被告刘**造成，原告就应承担举证不能的后果而承担违约责任。
　　《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”从该法律规定可以看出，只要不可归责于承租人，租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以主张减少租金或者不支付租金甚至可以解除合同。结合本案，出租物地下冒锈水，墙体渗水，天花板漏水，对于这一结果，如出租人钦州市**房地产开发有限公司没有证据证明是由于被告刘**个人故意或过失造成的，那么作为承租人的刘**就可以主张减少租金或者不支付租金甚至可以解除合同。事实上，在双方在本案及另一个刘**作为原告诉钦州市**房地产开发有限公司的案件当中，钦州市**房地产开发有限公司作为出租人均未能提供证据证明租赁物目前恶劣的状态是承租人刘**造成的，因此，刘**基于出租人钦州市**房地产开发有限公司未能对出租物保持具备商业用途，无法实现合同的根本目的而提起合同违约之诉（根据《合同法》第122条之规定，侵权与违约之诉竞合时可以选择其中一种）就应得到法律支持。
　　综上，出租人钦州市**房地产开发有限公司提供的租赁物在承租人租赁期间未能履行瑕疵担保义务，构成违约，承租人在另一案中主张解除合同、要求赔偿损失之诉应得到法律支持，而《租赁合同》一旦解除，本案原告的诉请就失去合同依据而难于成立。为此，请求法院先中止本案诉讼，待刘**诉钦州市**房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案审结后再恢复本案审理。
　　北京大成（南宁）律师事务所
　　熊潇敏  律师
　　2013年3月6日