离奇“赎楼案”：买方不能贷款 卖方没法赎楼 2013年04月12日07:59南方都市报[微博]我要评论(0) 字号：T|T [导读]三年前，2009年11月，因家人急需用钱，她决定卖房。在中介的帮助下很快找到了买主，但在办理交易时，一连串的障碍致使她和买方的交易被迫中断。
得知房子可能保不住后，今年51岁的韩亚杰没招了。在向广东省高级人民法院申请再审遭拒后，韩亚杰转向媒体爆料。三年前，2009年11月，因家人急需用钱，她决定卖房。在中介的帮助下很快找到了买主，但在办理交易时，一连串的障碍致使她和买方的交易被迫中断。交易未果后，对方指责她未能履行义务，并在几个月后起诉了她。先后两次开庭审理，她都被判输，韩亚杰的再审代理律师说：“法院的判决不公平”，而买方代理律师认为是韩亚杰看到房价上涨后“见利忘义”。


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一桩离奇“赎楼案”
0 1卖楼起纠纷，业主成“被告”
2009年11月初，因家里急需用钱，韩亚杰想卖房。
委托附近中原地产某门店挂出后，工作人员很快就帮她找到了买家——— 比她年龄小5岁的钟女士。
经过俩人商议，这套位于南山区南苑新村、建筑面积64.86平方米的房子最终以75万元总价成交，单价不足1.2万元/平方米。11月3日，双方确定价格后，在中介门店签订了《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，约定15日内(至当年11月18日)卖方公证委托担保公司完成赎楼，买方取得银行贷款承诺，并将首期款(首期款=房屋总成交价-定金-银行承诺贷款金额)汇至指定监管账号中。此外，买方钟女士交了5万元定金给中介进行第三方托管。
合同签订后，双方按合同条款约定履行义务，卖方韩亚杰公证并委托某家投资担保公司进行赎楼，但因担保公司与房屋抵押银行合作关系结束，赎楼工作停滞。与韩亚杰一样，钟女士因名下贷款记录过多在向银行申请贷款时也碰壁，未获通过。
交易被迫停止后，双方互相指责对方未能按照合同要求履行义务才导致交易中断。买方钟女士认为，韩亚杰在第一次赎楼未果的情况下，没有重新委托新的担保公司赎楼，属于违约。而韩亚杰则反驳称，依照合同约定当月18日，买方应支付首期款，但经过多次催促后，对方置之不理也违约。
随后，交易双方不再进行任何交涉。
两个月后，2010年1月19日，韩亚杰在家收到了南山区人民法院寄来的起诉状，钟女士以其未完成赎楼手续为由，要求承担违约责任。
0 2律师庭审现乌龙，一审输了
“接到起诉状后，我们也赶紧找了律师，提起反诉要求解除合同。”韩亚杰完全没想到自己成了被告。
九个月后，2010年9月11日，南山区人民法院对此案做出一审判决，要求原告钟女士和被告韩亚杰继续履行之前签订的《二手房买卖合同》，并表示韩亚杰要在判决生效之日起30日内注销涉事房屋抵押权登记。对于双方其他所有诉求予以驳回。
判决结果让输了官司的韩亚杰很不服气，因为支持法官做出继续履行合同这一决定的主要理由，来自一份神秘的“承诺函”。判决书显示，买卖双方首次交易中断后，2009年11月20日，在涉事中介人员调解下，钟女士向卖方韩亚杰的儿子出具了一份“承诺函”，主要内容是：若自己不能在10日内取得银行贷款承诺，就改为一次性付款，同时要求韩亚杰重新委托可以办理赎楼的相关人员或担保公司。
韩亚杰声称自己从未收到过这份承诺函，儿子也没转交，更不知具体内容。但在一审庭审过程中，韩亚杰的代理律师先否认看到过承诺函，随后法官补充调查时又确认收到了承诺函。庭审后再交代理词时又确认没有收到。因前后表述不一，又无法提供承诺函予以证明，作为第三人证，涉事中原地产工作人员证实自己起草了这份承诺函，并交到了韩亚杰儿子的手上。
法官经过推定，认为卖方韩亚杰收到了该承诺函，并认定该承诺函就是原被告双方对之前合同约定的变更。

 
0 3错过上诉期，申请再审又输
一审判决后，韩亚杰不服。
不过，她并没有在法定规定的上诉期内提出异议。在更换了新的代理律师后，因错过上诉期，新的代理律师只好向深圳市中级人民法院提起再审，要求解除合同并重新调查承诺函的真实性。
经过审查后，深圳中院认为“原判证据不足”决定再审。这让一直不服判决的韩亚杰一度看到了希望，但8个月后，深圳中院经过调查后，认为韩再审理由不成立，判决维持原判。
“还是输了，但我方根本没收到承诺函，即使法院推定我们收到了承诺函，这并不能代表同意所谓的承诺函，钟女士按单方承诺买房，是典型的强买。”韩亚杰再审代理律师黄华在接受南都记者采访时表示，他认为钟女士在未与买方磋商的情况下，单方面发出承诺函不具合约效力。
对于承诺函一事，买方代理律师表示，韩亚杰在收到承诺函后，因市场房屋涨价要求提高售卖总价遭到买方钟女士拒绝后，双方才发生了纠纷。对此，中介工作人员作为第三人证实了买方律师的言论。
一审判决生效后，钟女士申请法院强制执行，其间还替韩亚杰偿还了银行贷款41万余元，并由原审法院强制执行注销了房屋产权抵押。深圳市中级人民法院在再审时，认为一审庭审上，其代理律师曾承认收到了承诺函，但韩亚杰拒不提供，法官根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》可以推定该主张成立，由此，法院可认定双方当事人完成了对约定内容的变更。
0 4祸不单行再被起诉要求过户
深圳中院维持了原判，但此事还没有结束。
钟女士在一审判决生效后，向法院申请强制执行，并自掏腰包替韩亚杰还清了银行贷款并注销了产权抵押登记。目前，韩亚杰所持有的房屋已被法院查封。
“之前法院判决结果就是要求韩亚杰继续履行合同，并注销涉事房屋抵押权登记。现在钟女士又起诉我们了，要求过户给她。”韩亚杰代理律师表示，虽此前申诉被驳回，但他坚持认为，一审法庭在关于“承诺函”一事上调查并不充分。即便韩亚杰儿子收到了这份承诺函，但由于非本人签收，没有证据显示她同意承诺函的内容。
昨日，南都记者就此事电话采访了钟女士，她表示，目前该案已经有了判决结果，不再表态。再审代理律师表示，目前关于双方房屋买卖纠纷一事深圳中院已审理结束，判决结果要求双方继续执行《二手房买卖合同》。韩亚杰不断提出再审，主要就是涉事房屋所在位置要进行城市更新拆迁建设，赔偿价比当时售卖时高了近一倍，卖方才后悔并寻找各种理由拒绝履行合同。
不过有意思的是，在深圳中院再审判决书上，南都记者注意到，钟女士代理律师在答辩过程中表示，“即使原审判决存在小的瑕疵，再审法院考虑判决的既判力和改判将导致更加复杂的局面，也不应轻易改判。”
“去年8月份，钟女士方又以房屋过户为由起诉我们，再过几个月可能就要开庭。”韩亚杰代理律师称，到时他依然将在法庭上为韩亚杰辩护。
律师观察
承诺函没出现，法院判决存在瑕疵
就此案，广东国晖律师事务所合伙人、律师霍静认为，从案例本身证据来说，南山人民法院的判决在一定程度上判决有些牵强。首先钟女士单方发出的承诺函并没有交给卖方韩亚杰本人，说明不是在与卖方磋商的基础上起草的，卖方对于该承诺函当中的内容并不清楚，这只是单方的意思表示。此外，即使该承诺函交到了韩亚杰的手上，也不能代表韩亚杰对该承诺函中提到的内容有应当接受的义务，判决在这点上还是有瑕疵的。但法院之所以推定合同有效，主要是卖方韩亚杰在收到承诺函后没有对其提出异议，法院就以此认为这是双方对合同内容的变更。
广东中圳律师事务所律师梁赤也认为判决上存在一定的瑕疵。从一审判决书来看，双方均未能履行义务，法院只能通过证人证言来推定事实。此外，从证据来看，这份承诺函因原告没有保留，被告否认收到，从始至终一直没有出现，承诺函上的具体内容也是中介和原告的叙述，存在瑕疵。
但被告韩亚杰的一审代理律师在有没有收到承诺函一事表述前后矛盾，作为当事人应在一审判决后积极澄清，对于律师可能存在的错误予以更正，并上诉。判决生效后不上诉意味着服从判决。此案当事人韩亚杰在判决生效之后，没有上诉，也就意味着自己放弃了权利。
购房提醒
1.房产买卖过程中要尽量保留书面证据
二手房交易流程长，过程中任何变数都应尽量以书面形式通知并保留证据。本案中如果当时卖方在收到承诺函以后，立即以书面形式表示不同意，并明确几天内要交付首期款，就能成为对自己有利的证据；而卖方不承认有承诺函的存在，买方因没有保留证据就存在举证不能的情况，对自己也是不利的。这种情况下，承诺函最好是让对方进行签收，自己要保留一份，这样的情况才能表明是买卖双方协商的结果。
2 .买卖双方对于合同履行义务要明确期限
买卖双方赎楼和贷款期限不明确，也是本案纠纷的起源，买方说“你赎楼我才能办理贷款”，卖方却说“你没有贷款承诺函我也赎不了楼”，应在合同中明确各自完成期限。
“不要让自己履行的义务以对方完成义务为前提，不要混淆在一起。”霍静说，此案中的房屋首期款也含糊，双方约定的是买方支付的首期款=房屋总成交价-定金-银行承诺贷款金额。一旦买方没有取得银行贷款承诺，就不用交首期款，这对卖方不公平，况且阻碍后面的赎楼。所以买卖二手房时，首期款应尽量明确多少钱，成交后多退少补