画家村的农村房屋买卖合同效力之我见
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文/谢瑛律师
【编者按】：在北京市通州区北部，有一块温榆河与潮白河环绕的秀美土地，这就是宋庄。从1994年开始艺术家陆续在北京周边购买农村房屋到2007年的一系列艺术家与农民的纠纷，让人们看到地产的升值带来的诸多社会问题。2007年12月17日上午10时35分画家村画家李玉兰农房买卖案终审判决，首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效。这意味着其他在宋庄购房的艺术家也将面临腾房的命运。宋庄案给画家们带来了极大的影响，但却提供了一个审判的模式，农民将宅基地上的房屋对城市居民出售其效力属无效。
【案件回放】“败了，败了。”上午10时35分，二十多名通州宋庄画家村的画家从市二中院第三法庭鱼贯而出，失望的情绪笼罩着每个人。二中院今天终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效。
　“我无家可归了。”被告画家李玉兰在宣判后对记者说，依照判决她要在90天之内腾房，而现在宋庄的高房价让她不能再在这里置业了。5年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄买下了这套农房。
　“你为什么要反悔卖房?”面对媒体的追逐，胜诉的农民马海涛的妻子一言不发，突然她眼圈一红，转身离开，留下一句“我没什么可说的”。
　 就在两天前，国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农村住宅用地只能分配给本村村民。今天法院的判决也指出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是正确的。
【谢瑛律师观点】画家村是典型的农村房屋买卖纠纷，而大部分法院的都认定合同无效。笔者认为，不仅仅是本案的判决效果将会给诸多画家们带来严重影响，社会的负面影响也比较严重，放眼看，这样的判决结果并非符合法律的价值取向，其结果很难说符合公平正义。农民在出售房屋时是为自己利益，而在房地产价格飞涨的当下，反悔当初的决定，以诉讼的方式，让司法判决确认合同的无效从而达到毁约的目的，这样房屋买卖合同确认无效岂非保护了不诚信的行为，让不法的目的得逞。目前我国法律体系中尚没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村房屋问题作了规定。而根据在《物权法》、《土地管理法》中可以看出我国的基本法是不禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看，《物权法》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，而其他有关《通知》和《意见》是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。而在司法实践中，法院对于农村房屋买卖合同又普遍认定无效，显然关于目前我国现行的相关法律法规和政策应当尽早加以规范，但愿画家村与社会法治的不和谐能尽快消除。
 
【相关法律链接】：
《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》1999年国务院办公厅（以下称《通知》）第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
《关于加强农村宅基地管理的意见》2004年11月国土资源部（以下称《意见》）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
《土地管理法》第六十二条第四款：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《物权法》第一百五十五条：已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续。

 作者：谢瑛律师，南京资深律师，中国法学会会员，全国律师协会会员，国家注册企业法律顾问，江苏东恒律师事务所管理委员会主任。联系电话：13913837195