四川嘉世律师事务所 吴锦熤律师
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成都房产律师吴锦熤提示：按揭购买商品房的购房人千万不要轻信销售员的承诺，对于自身是否具备购房资格及是否符合贷款条件的，最好到银行等单位亲自核实。


       因购房人居住证无效不符合限购政策，未通过资格审查，开发商北京通瑞万华置业有限公司（以下简称通瑞万华公司）将购房人吴女士诉至法院，要求解除房屋预售合同并索赔违约金82万余元。本网今天从北京市朝阳区人民法院获悉，法院已判决双方解除合同。

　　2011年10月30日，吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议，购买了该公司开发的位于朝阳区常营的“龙湖?长楹天街”项目房屋一套，房屋预测建筑面积141.6平米，房屋总价411.44万元。

　　通瑞万华公司诉称，吴女士在购买房屋时，提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件，以证明具有购房资格，于是双方签订了合同。后公司接到政府主管部门通知，被告知吴女士所持有的工作居住证无效，并不具备购房资格。根据合同的相关约定，吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。故诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，同时要求吴女士支付违约金822880元。

　　吴女士表示，她所持有的北京市工作居住证系开发商的销售人员为其办理的，如果不是当时销售承诺能够办理真实有效的居住证，她并不会购买这套房屋。吴女士坚称该居住证是北京市人力资源和社会保障局合法颁发的，其认为购房时通过了建委的审核、顺利办理了银行贷款均可证明这一点。同时，吴女士认为开发商并无证据证明其不具备购房资格，无权单方解除合同，故不同意通瑞万华公司的诉讼请求。

　　吴女士在庭上还提出，她虽没有北京户口，但是符合办理北京市工作居住证的条件，购房时售楼人员樊某和刘某称可以为其办理居住证，为此刘某收取了她11万元，之所以没有通过正常途径办理，是因为樊某和刘某是开发商的工作人员，他们说能够办理，她就认为没有问题。吴女士称居住证上的工作单位和地址与她提供给刘某的不一致，刘某解释说是为了尽快办下证才这么写的。

　　但吴女士的说法并没有在开发商处得到证实，通瑞万华公司称刘某、樊某均已离职，该公司从未要求员工用这种方法售房。双方签订的购房合同确实通过了网签，但该公司在此后才接到建委通知，被告知居住证是无效的。

　　对于开发商销售人员协助办理居住证并曾承诺可以通过购房资格审查的情况，吴女士无法提供证据。但在类似吴女士签署的《商品房预售合同》及《购房承诺书》中，则均有关于吴女士承诺符合购房政策，承诺提交的材料真实、合法、有效，若吴女士不符合购房条件，开发商不担责，吴女士承担一切法律责任并承担房屋总价20%的违约金的约定。

　　关于吴女士居住证无效，不具备购房资格一节，开发商向法庭提交了一份《北京市建设工程和房屋管理监察执法大队商品房销售专项执法检查表》，该表显示吴女士的居住证核查无效，但该表并未加盖公章。因此，吴女士对此并不认可。

　　为查明吴女士的北京市工作居住证记是否合法有效，审理中，法官通过网上登录北京市工作居住证管理系统的方式进行了查询，输入吴女士的居住证信息后，查询结果显示“用户证件无效”。为进一步查明相关情况，审理中，法院还专门致函北京市人力资源和社会保障局，询问吴女士的北京市工作居住证是否为该局颁发，根据北京市工作居住证管理系统所查询的相关信息能否作为确认居住证效力的依据。但北京市人力资源和社会保障局并未在限定时间向法院作出答复。

　　案件审理中，关于合同解除后房款的返还问题，吴女士明确表示不要求法院处理。

　　法院经审理认为，吴女士与通瑞万华公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。由于合同中对于购房资格有明确的约定，吴女士亦在签订合同之前签署了承诺书，故对于因不具备购房资格而产生的相应后果，应由吴女士承担。

　　吴女士虽然有北京市工作居住证，但是，经登录北京市工作居住证管理系统查询，其居住证无效，故其实际上不具备购房资格。而且，从常理而言，吴女士若具备办理北京市工作居住证的资格，完全可以通过正常程序进行办理，根本不必支付其所称的“11万元”费用，办理下来的工作居住证所登记的工作单位、居住信息亦应与其真实的信息相符。其虽辩称具备办理北京市工作居住证的条件，但是未能提供其他证据予以证明，因此对其所述，法院认为难以采信。

　　鉴于吴女士的居住证无效，不具备购房资格，故双方之间的合同无法继续履行，通瑞万华公司要求解除合同，法院予以支持。关于通瑞万华公司主张的违约金，法院认为，考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记，吴女士无明显恶意违约行为，故法院未予支持。同时，因吴女士明确表示对于合同解除后的相关问题无需在此案中处理，法院对购房款的返还等问题未予处理。

　　一审宣判后，因房产商坚持主张违约金，而吴女士则主张继续履行合同，双方均提起了上诉。日前，二审法院作出终审判决，裁定维持原判。

　　【成都房产律师吴锦熤提示：不要轻信销售人员的口头承诺】

　　笔者就本案采访了主审法官，法官吴岩表示，此前未曾审理过类似案件。关于吴女士陈述的情况，因没有证据支持，法院难以查明和认定，但吴女士签订的书面合同及承诺书等内容，则将提供不真实资料、不符合购房资格的一切责任均归咎于购房人一方。对此，法官提醒购房人，面对房屋销售人员巧舌如簧的各种承诺，购房人要保持冷静，不要轻信口头承诺草率作出决定，而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款，如双方确有补充约定，一定要形成书面协议，给付相关款项，也应索要收据。否则，一旦发生纠纷，没有凭据的购房者只能吃“哑巴亏”。


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