为规范昆明市住房公积金贷款业务操作管理，根据《昆明市住房公积金贷款管理办法》制定本操作管理实施细则。 第一章　个人住房公积金贷款术语 第一条　个人住房公积金贷款 住房公积金管理中心及其所属分中心、管理部（委托人）委托受委托银行（贷款人），用住房公积金向符合条件的缴存人发放的，用于购买、建造、翻建、大修自有产权住房的住房消费贷款。 借款申请人购买的自有产权住房包括商品住房、经济适用住房（单位集资建房）、自建的私产住房、危改（棚改）拆迁安置住房、公有现住房 第二条　个人住房公积金（组合）贷款 指以个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向缴存人发放的贷款。 第三条 个人住房公积金置换组合贷款 是先由贷款人用银行资金向借款人发放个人住房贷款后，再由贷款人代理借款人向住房公积金管理中心申请的住房公积金贷款。 第四条　委托贷款基金专户 住房公积金管理中心在受委托银行开设的用于发放、回收个人住房公积金贷款的专用账户。 第五条　贷款委托人 指昆明市住房公积金管理中心及其下属分中心、管理部。 第六条　贷款受托人（即贷款人） 指受委托银行。 第二章　 贷款条件 第七条 个人住房公积金（组合）贷款、个人住房公积金置换组合贷款应符合以下要求： （一）借款人应为同一缴存人，其购买、建造、翻建、大修的应为同一套住房； （二）每一笔个人住房组合贷款、置换组合贷款应采用同一种担保方式； （三）发放个人住房组合贷款、置换组合贷款时，应优先发放个人住房公积金贷款。 第八条　借款申请人在申请贷款时，应开立个人住房公积金账户一年以上，且在申请贷款时己连续足额缴存住房公积金12个月以上，缴存比例不低于上年月平均工资总额的5%。 办理个人住房公积金异地转移的借款申请人，其在转出地缴存住房公积金的时间可与转入地缴存时间合并计算，转出地住房公积金管理中心应出具借款申请人的缴存情况证明；借款人配偶在异地缴存住房公积金的，其贷款资格可合并计，其所在地住房公积金管理中心应出具缴存情况证明，并注明是否有未结清的住房公积金贷款。 第九条　借款申请人申请个人住房公积金贷款应符合下列条件： （一）具有昆明市常住户口或工资关系在昆明市并在昆明市缴存住房公积金； （二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； （三）职工住房公积金缴存情况通过信息系统查询后打印查询表认定；信息系统未上线的分中心、管理部由住房公积金归集受托银行出具证明认定，认定证明应注明借款人姓名、身份证号码、缴存基数、缴存比例、缴存余额、是否有住房公积金贷款等信息。借款人配偶、丁方保证人未在我市缴存住房公积金的应由其所在地的住房公积金管理部门出具证明认定，认定证明应注明借款人配偶、丁方保证人身份证号码、缴存基数、缴存比例、缴存余额、是否有住房公积金贷款等信息； （四）工资收入证明由职工所在单位出具的工资收入证明（需加盖单位行政综合部门或后勤综合部门或劳动人事部门或财务部门公章）审查后认定； （五）其他收入是指职工工资收入以外的长期、稳定的收入，需由职工出具合法、合理、有效的证明材料审查后认定； （六）职工单位按月补贴缴存的住房公积金部分可作为其还款能力计算； （七）借款人配偶、产权共有人（丁方保证人）为农业人口的可参考当地上一年度农村人均收入水平加以认定； （八）借款人配偶、产权共有人（丁方保证人）为个体经营者的，在进行其收入认定时，需提供营业执照、税务登记证、完税证明等证明材料； （九）信贷人员对借款人提供的上述材料的真实性进行审核认定，存有疑义的可要求其补充相应的证明材料或通过查询住房公积金个人信息、人民银行个人征信信息等，综合评价借款申请人的收入、信用和还款能力； （十）提供贷款委托人认可的担保方式； （十一） 提供有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同（协议），并支付不低于所付全部价款或评估现值规定比例的首期付款； （十二）借款申请人及其配偶无尚未还清的个人住房公积金贷款； （十三）贷款人规定的其他条件。 第十条 借款人信用认定 （一）个人住房公积金（组合）贷款、个人住房公积金置换组合贷款，个人信用查询范围包括借款人、借款人配偶、产权共有人（丁方保证人）。凡单个个人累计违约记录超过标准的不得对其发放贷款。 （二）各分中心、管理部、受托银行受理住房公积金贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款申请人及申请人配偶、产权共有人（丁方保证人）的信用状况进行查询。 （三）受托银行报送贷款资料时，需提供对贷款申请人、申请人配偶、共有人的中国人民银行个人信用信息基础数据库的查询报告，缺借款人及相关人员个人信用信息的报批件，按退件处理。 （四）公积金贷款审批使用的个人信用报告违约记录标准如下（根据市场变化情况管理中心可进行调整）： 1、个人贷款月还款违约记录达到连续违约6次（含6次）的； 2、信用卡12个月内未还最低还款额次数达到连续6次（含6次）的； 3、个人贷款月还款违约记录、信用卡12个月内未还最低还款额次数累计达到10次（含10次）的，贷款和贷记卡记录合并计算； 4、到期还款的贷款到期后逾期一年以上未还款的； 超过以上标准，均不能受理贷款申请。对于住房公积金置换组合贷款形成的违约记录，在相同的还款日内，公积金贷款和商业贷款的违约记录不合并计算。 （五）可以进行违约记录扣除的情况： 1、贷记卡使用人未开卡，实际形成扣年费不成功的逾期记录。在此情况下，由发卡银行的贷记卡管理部门出具未激活或未开卡的证明，可以扣除。 2、银行机构调整，原机构的贷款已移交到新机构，原机构的贷款没有及时清理，形成的违约记录。此种情况，需由接受移交的机构出具申请人移交后正常还款的证明，并附还款明细记录，可以扣除。 3、在银行借款合同中没有约定还款日，按月足额还款，但还款时间超过银行的定日扣款时间形成的违约记录。提供借款合同复印件及还款明细记录、贷款银行证明材料后，可以扣除。 4、按时存入还款金额，银行人员未及时扣划形成的违约记录。提供清晰有效的还款存折复印件、存款凭证、银行证明后，可以扣除。 第三章　贷款额度、期限和利率 第十一条 单笔个人住房公积金贷款额度应同时符合以下具体条件： （一）不高于所付价款或评估现值的规定比例，并按二者的低值计算； （二）不高于住房公积金管理委员会确定的单笔贷款的最高限额； （三）不高于根据借款申请人及其配偶、产权共有人还款能力计算确定的贷款限额； （四）有关贷款额度的其他条件。 借款申请人的贷款额度一经确定后，在还款期间不得调整。个人住房公积金贷款额度不足以支付购买、建造、翻建、大修自住住房所需费用时，借款申请人可申请个人住房公积金组合贷款。 第四章　贷款担保 第十二条 抵押 （一） 个人住房公积金贷款用于购买住房的，借款人应以所购住房的现值全额设定抵押；用于建造、翻建和大修自住住房的，借款人应以其他自有、共有或第三人拥有产权证的房产的现值全额设定抵押。贷款额度不得高于抵押房产认定或评估现值的规定比例，并按二者的低值计算。 （二）抵押住房应取得商品住房产权证；列入政府改造拆迁的住房、农村集体土地上的住房、房龄超过二十年的住房、住房面积低于五十平方米以下且不配套的住房、位于企业、学校等单位工作区内的不宜实现变现处置的住房不得设定为抵押物。 （三）已设定抵押的住房不得再用于抵押担保。 （四）按揭楼盘商品房抵押物的现值应依据购房合同（协议）注明的购房总价款进行确认；二手房抵押物的现值应以房产评估报告注明的房屋评估价值与契税完税凭证注明的应纳税额的低者进行确认。抵押物价值确需评估的，应由具有资质的房地产评估机构进行评估；抵押物价值明显高于等于市场价勿需评估的，应由委托人逐级在贷款审批中明确。 （五）抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并持规定材料到当地房地产登记部门办理抵押权登记手续，取得抵押权属证明。以预购商品房设定抵押的，应办妥所购房屋抵押预告登记；以共有住房设定抵押的，应征得房屋共有人的书面同意。 第十三条 抵押合同的内容： （一） 被担保主债权的种类、数额； （二） 债务人履行债务的期限； （三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属； （四）抵押担保的范围； （五）抵押当事人认为需要约定的其他事项。 第十四条 抵押物管理 （一）贷款本息未清偿前，抵押权人应妥善保管抵押权属证明文件，建立抵押物检查制度。 （二）抵押期间，抵押权人应按《物权法》、《担保法》及有关法律法规定期进行抵押物检查或处置。 （三）贷款本息清偿后，应要求抵押当事人到原登记部门办理抵押登记注销手续。 第十五条 保证 （一）借款申请人不能足额提供抵押（质押）担保的，应有贷款委托人认可的第三方提供承担连带责任的保证。以预购商品房设定抵押的，在未取得房屋抵押权属证明之前，应由昆明市住房公积金管理中心与开发商签定《按揭合作协议》；开发商提供阶段性保证，直至抵押权人取得房屋抵押权属证明。 （二）债权人、债务人与保证人应以书面形式签订个人住房公积金贷款保证合同。 保证合同的内容： 1、 合同各方的名称与联系方式； 2、被保证的主债权种类、数额； 3、 债务人履行债务的期限及保证的期间； 4、 保证范围及保证方式； 5、 保证责任与风险管理要求； 6、 担保的收费标准、付费人与支付方式； 7、 解决争议的方式； 8、 保证当事人认为需要约定的其他事项。 （三）贷款委托人和贷款人应加强对保证人的保证资格和保证能力的监督检查。 若保证人保证能力下降，贷款委托人和贷款人应督促其及时追加实有资本；若保证人保证能力丧失，应按有关规定及时处置。 第十六条 保证人是开发商的，应具备以下条件： （一）是符合国家规定条件设立的，具有代为清偿全部贷款本息能力，并以全部法人财产独立承担民事责任的独立法人机构； （二）有符合国家规定的注册资本，且为实缴货币资本； （三）实际担保额度不超过实有货币资本的规定倍数； （四）按贷款总额的10%-30%比例建立担保保证金，并按贷款委托人的规定专户存储，不能挪作他用； （五）在受委托银行开立保证金账户，并保持合理的保证金规模，具体规模由贷款委托人确定； （六）建立完善的代偿资金追收制度，拥有较强的化解风险能力； （七）贷款委托人要求的其他条件； （八）阶段性保证人是开发商的，应按规定进行调查后认定。阶段性保证人应能对个人住房公积金贷款提供连带责任保证； （九）抵押物竣工交付后，应要求抵押当事人及时办理抵押变更登记手续，当抵押权人收存抵押权属证明后，经贷款委托人审查同意后，阶段性保证责任方可解除。 第十七条 保证金账户的管理要求 （一）贷款人必须在办理业务前为开发企业单独开立保证金账户，该账户不得与该企业的一般账户或结算账户混用。 （二）贷款人发放贷款前必须按照中国人民银行的有关规定及按揭协议约定的比例收妥保证金。 （三）贷款人应建立制度、建立台账对保证金账户进行日常监控。 （四）贷款人必须在办妥房产抵押登记后，才可以解冻对应保证金账户中的保证金。 第十八条 质押 （一） 个人住房公积金贷款质物应是借款申请人或第三人提供的符合规定条件的3A级企业债券、金融债券、银行定期存单或凭证式国债。 （二） 借款人贷款额度不得高于质物票面价值的80%。 （三）质权人应对出质人提交的质物进行查询和认证。 （四）质权人应与出质人签订质押合同，到定期存单开户银行或凭证式国债认购银行办理质押期间的质物冻结止付手续。以共有质物质押的，应取得共有质物人的书面同意。 （五）质押合同应包括以下内容： 1、 合同各方名称与联系方式； 2、 被担保的主债权种类、数额； 3、 债务人履行债务的期限； 4、质物的名称、数量、金额、期限； 5、质押担保的范围； 6、质物移交或登记时间； 7、 违约责任和解决争议的方式； 8、 当事人认为需要约定的其他事项。 第五章　贷前调查与咨询 第十九条 对于按揭楼盘，贷款委托人必须通过实地调查或查询有关管理系统等方式，对商品房开发项目进行前期调查。对商品房开发项目的前期调查包括以下内容： （一）开发企业的基本情况； （二）项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）、 《商品房销售（预售）许可证》等情况； （三）调查开发企业的担保能力，如商品房预售率、财务经营状况、土地使用权、在建工程已设定贷款抵押、对外担保等情况； （四）开发企业的诚信情况、开发企业法定代表人的诚信情况、项目的其他情况。 第二十条 按揭贷款项目调查、审批操作步骤 （一）分中心、管理部就住房公积金贷款项目合作与开发商接洽。 （二）分中心、管理部直接调查人对商品房合作项目楼盘开发商进行调查，收集项目文件，填制、撰写《个人住房公积金贷款楼盘调查报告》。分中心、管理部主任提出初步意见。 （三）市管理中心贷款管理处对合作项目楼盘审查。 （四）市管理中心授权签字人（分管领导）终审批准，下达批复意见。 （五）分中心、管理部根据市管理中心的批复意见，代表市管理中心签订《个人住房公积金按揭贷款合作协议书》。 （六）按揭楼盘的调查审查需双人进行。 第二十一条 按揭楼盘准入审批申报材料 （一）开发企业和所开发楼盘的相关资料。 （二）《个人住房公积金贷款楼盘调查报告》。 （三）《个人住房公积金按揭贷款合作协议书》。 第二十二条 按揭楼盘审批决策内容 分中心、管理部直接调查人应根据开发企业及楼盘项目、个人住房公积金贷款客户的具体情况提出风险控制措施、贷款规模、合作期限、保证金比例等初步意见。 各分中心、管理部在进行个人住房公积金贷款项目准入调查时，应重点审查项目楼盘申报的报批材料；项目开发是否合法、开发资金是否落实、销售价格是否合理、房地产开发商是否具备按揭贷款担保能力，并在此基础上提出是否可对该楼盘发放个人住房公积金贷款的初步意见。 第二十三条 按揭楼盘调查流程 （一）楼盘营销和调查流程如下： 1、楼盘资料收集 负责楼盘营销的分中心、管理部直接调查人对拟合作的楼盘按照个人住房公积金贷款楼盘审批材料目录，收集、审查有关楼盘资料（审查原件，收集复印件并加盖“与原件一至”的个人名章）。 2、楼盘调查 分中心、管理部直接调查人收集楼盘资料后，通过材料审查、原件和复印件核对、实地查看等手段对楼盘有关情况进行调查。具体调查内容包括： （1）开发企业的基本情况 包括企业章程、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业开发资质、经审计的企业上一年度的财务报告、新成立企业的验资证明、股份制企业股东会议同意签订合作协议的决议等。 （2）楼盘的基本情况 包括项目开发及销售的合法性，项目的性质、总投资、建筑面积、工程进度、项目土地抵押情况、项目资金到位情况、资产负债情况、与其他银行的合作情况等。 （3）楼盘的市场预测 楼盘的市场定位、需求分析、同类地段同类物业市场价格分析、销售前景及项目收益预测。 （4）效益和风险分析 楼盘合作可带来的个人住房公积金贷款业务量，对利息收入等带来的直接与间接效益、存在的主要行业、市场、销售风险及防范措施。 （5）楼盘个人住房公积金贷款合作建议 可否对楼盘投入个人住房公积金贷款合作意见。 3、楼盘申报 各分中心、管理部对直接调查人的楼盘调查报告进行评审同意后，将正式的《个人住房公积金贷款楼盘调查报告》上报市中心贷款管理处进行楼盘准入审批。各分中心、管理部主任要对其评价程序的公正性、合理性，评价方法的正确性，对楼盘调查报告的整体质量包括准确性和完整性负责。 4、楼盘准入审批 中心贷款管理处收到楼盘申报审批材料后，应及时安排人员对楼盘项目报批资料完整性进行审查，如需补充资料，应及时通知分中心、管理部补齐资料。对通过合规性审查的楼盘项目，签署具体意见，上报市中心分管领导审批，原则上应在3个工作日内完成审批，并下达批复意见。 5、各分中心、管理部要加强对个人住房贷款楼盘风险的防范与控制，定期检查受托银行贷款保证金管理情况；密切跟踪项目开发进度，防止开发商抽逃资金和“烂尾”问题的发生。 第二十四条 贷款委托人应通过业务经办网点、专业网站、电话等形式提供个人住房公积金贷款咨询。 第二十五条 贷款委托人提供的个人住房公积金贷款咨询内容须包括： （一）借款申请人应具备的条件； （二）贷款额与贷款期限的确定、贷款利率、还款方式及还款额参照表； （三）与贷款有关的担保等事项； （四）需提供的资料； （五）办理程序； （六）贷款归还及借款合同变更的方式； （七）贷款办理机构地址与联系电话等。 受理咨询人员应实行首问责任制，首问责任人应一次性告知所办事项的具体要求。 第六章　 贷款办理 第二十六条 贷款委托人负责个人住房公积金贷款的审批。 个人住房公积金贷款实行审贷分离制度，贷款受理与初审、复审、批准岗位应分设，采取书面操作和电子化操作相结合的方式，逐级逐笔进行贷款审批，分级负责。个人住房公积金贷款必须坚持面谈制度，贷款经办人必须与借款人及其所有相关权利人进行面谈，了解其真实情况。 第二十七条 贷款申请受理与初审 （一）贷款委托人应为借款申请人提供《个人住房公积金借款申请表》。 （二）《个人住房公积金借款申请表》包括以下内容： 1、借款申请人及配偶、产权共有人（丁方保证人）的姓名、身份证号码、个人住房公积金明细账号、婚姻状况、月收入、户口所在地、现居住地、工作单位、单位地址、联系电话； 2、购房合同编号、房屋座落地点、类型、建筑面积及竣工交付使用时间、房屋单价及总价款； 3、售房单位（人）名称、地址、联系电话、商品房销售（预售）证号码、开户银行及银行结算户账号； 4、申请借款金额、期限及还款方式选择； 5、贷款担保方式选择； 6、借款申请人对填写内容及提供证明资料真实性的声明； 住房公积金经办网点工作人员应指导借款申请人填写《个人住房公积金借款申请表》。 （三）贷款委托人应要求借款申请人提供下列证明资料： 1、身份证、军官证等身份证件；借款申请人及配偶、抵押物共有权人及配偶、质物共有权人及配偶等均需提供身份证件； 2、户口簿、暂住证等有效居留证明； 3、婚姻状况证明；婚姻证明包括结婚证、民政部门出具的婚姻状况证明等； 4、缴存住房公积金的有效凭证； 5、购买、建造、翻建、大修自住住房的合同（协议）或其他证明文件： 6、借款人购房的，应提供加盖房地产管理部门备案登记或备案章的购房合同（协议）；建造、翻建自住住房的，应提供规划、土地、房管等部门出具的证明材料及工程预算报告；大修自住住房的应提供房屋鉴定部门出具的房屋大修鉴定证明、房屋权属证明、建设工程规划许可证明及工程预算报告。 （1）在昆明市规划确定的用地范围内和各县（市）区人民政府所在地的城市（镇）规划确定的用地范围内建造、翻建、大修自住住房的，需提供国土资源主管部门颁发的《土地使用证》、城乡规划部门颁发的《建设用地规划许可证》、建设行政主管部门颁发的《建设工程施工许可证》。 （2）未在昆明市规划确定的用地范围内和各县（市）区人民政府所在地的城市（镇）规划确定的用地范围内建造、翻建、大修自住住房的，需提供当地国土资源主管部门颁发的《集体土地使用证》、乡镇人民政府颁发的《乡村建设规划许可证》和《开工批准意见书》。 （3）已支付总价款规定比例的首付款凭证或者契税完税凭证。 （4）需要提供的其他证明或资料。 第二十八条 贷款初审要点 （一）借款申请人借款资格审核。借款申请人提交的身份证明、婚姻证明材料合法有效，缴存住房公积金状况符合规定，提供的个人基本信息与住房公积金缴存登记信息一致等。 （二）住房消费真实性审核。购买住房的：审核购房合同 （协议）、首付款凭证或契税完税凭证合法有效，首付款金额达到规定比例等；自建、翻建、大修自住住房的：审核项目批准文件合法有效，自筹资金达到预算工程费用的规定比例。 （三）贷款担保审核。采用房产抵押的：抵押房产的真实性，抵押房产权属清晰，抵押物评估报告真实、价格合理；采用质押的：质物权属清晰，质物类型、票面价值、期限等要素符合规定；采用保证担保的：保证人具备担保资格和能力等。 （四）证明资料审核。贷款所需证明资料内容完整、真实、合法，印章清晰，复印件与原件相符。 （五）与借款申请人面谈。进一步核实借款申请人提供证明资料及借款行为真实、合法，告知借款申请人应承担的责任和义务等，并形成面谈记录。 （六）借款申请人、借款人配偶、丁方保证人信用状况。通过中国人民银行个人征信系统查询个人信用状况。 第二十九条 贷款初审后，贷款初审人应出具初审意见 （一）符合贷款条件的，对借款申请人可贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式等提出初步意见，按规定收存证明资料。 （二）对借款申请人的贷款条件或提供的证明资料有疑义的，应要求借款申请人补充相关证明资料，进行调查后予以答复。 （三）对不符合贷款条件的，应书面说明原因，退回申请。 第三十条 贷款复审 （一） 对通过初审后的贷款申请，应进行复审，复审主要包括以下内容： 1、收存的证明资料齐全，内容完整、准确，印章清晰。 2、担保方式、可贷款金额、期限、利率、还款方式符合规定，数额计算准。； 3、电子数据与文本资料相符。 4、其他需要复审的内容。 （二）贷款复审后，贷款复审人应出具复审意见。 1、复审通过的，将贷款申请资料和复审同意意见移送贷款批准人。 2、复审中发现有疑义的，复审人将贷款申请资料退回初审人，要求进一步调查核实。 3、复审未通过的，复审人应书面注明原因，逐级退回贷款申请资料。 第三十一条 贷款批准 复审通过的，贷款批准人应对复审结果进行确认并出具批准意见。 （一）批准贷款的，告知贷款受托人办理相关贷款手续；贷款受托人根据贷款委托人的贷款审批意见办理贷款相关手续，贷款受托人应对贷款委托人的审批意见进行借款前的审查，如贷款委托人的审批意见违反了相关的法律、法规应将贷款卷宗退还贷款委托人重审。 （二）有疑义的，将贷款申请资料退回复审人，要求进一步调查落实； （三）未批准贷款的，应注明原因，将贷款申请资料逐级退回，由贷款初审人告知借款申请人不予贷款的原因，并返还贷款申请资料。 公积金置换贷款经贷款人上报审批，如原借款不符合公积金贷款相关政策规定的，委托人予以退回。贷款人及时通知客户，告知其相关政策规定，贷款人在三个月内可再次上报审批，如仍不符合政策规定的，贷款人应作商业性个人住房贷款处理。 第三十二条 签订借款合同 （一） 签订借款合问前，贷款受托人应履行充分告知义务，告知合同签约方有关合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应注意的事项等。 （二）借款合同中的借款用途、金额、期限、利率、担保方式、还款方式等内容应与货款批准意见一致。 （三）贷款委托人准予贷款后，贷款受托人与借款申请人、担保人应签订借款合同及担保合同，借款合同及担保合同（担保条款）至少应包括以下内容： 1、贷款用途、金额、利率和期限； 2、利息计算和还贷方式； 3、担保方式和担保责任； 4、还贷约定日和还贷规则； 5、违约责任和争议解决方式； 6、合同各方的权利、义务； 7、合同各方约定的其他条款。 第三十三条 办理贷款担保 （一）采用抵押的，应在贷款发放前，到房屋产权管理部门办妥抵押登记手续并取得房屋抵押权属证明；采用质押的，应在贷款发放前取得质押权利凭证，并办妥质押凭证冻结止付登记。 （二）以取得《房屋所有权证》住房办理抵押的，应获得《房屋他项权证》；以取得《商品房准许使用证》但未取得《房屋所有权证》住房办理抵押的，应获得房地产抵押权证明文件。 第三十四条 贷款发放 （一）符合贷款发放条件的，贷款委托人向贷款受托人逐笔出具贷款通知书，并将贷款资金逐笔划至在贷款受托人处开立的委托贷款基金专户。 （二）依据《个人住房公积金金融业务委托协议》，贷款委托人应要求贷款受托人在收到贷款通知书后，与借款人签订借款支付凭证和授权扣款协议，将贷款资金从委托贷款基金专户划转到规定售房人或第三方托管账户；用于自建、翻建或大修住房的，贷款资金划入借款人事先在贷款人处开立的账户。 （三）委托贷款基金专户余额应做到日清月结。 （四） 贷款委托人应依据贷款受托人返回的贷款发放信息和贷款发放凭证建立个人住房公积金贷款明细账。 （五）根据《个人住房公积金金融业务委托协议》，贷款委托人要求贷款受托人在贷款发放的次日之前移交贷款发放凭证及相关资料，贷款委托人建立的个人住房公积金贷款明细账内容须与贷款受托人贷款发放、回收情况一致。 第三十五条 贷款办理时限要求 贷款委托人和贷款受托人在《个人住房公积金贷款业务委托协议》中对贷款办理时限进行约定。贷款手续自受理借款申请至发放贷款，原则上不应超过1O个工作日。具体要求为： （一）受理初审、复审和批准时限：借款人提供资料齐全时，应当日受理借款人申请，并在3个工作日内完成贷款初审、复审和终审； （二）签订相关合同和协议时限：贷款委托人批准贷款后，贷款委托人应在贷款审批后的次日以前，向贷款受托人出具委托放款通知书，贷款当事人应在2个工作日内签订有关合同（协议）； （三）办理贷款担保时限：应在签订相关合同（协议）后，3个工作日内完成贷款担保手续； （四）放款时限：贷款人应在完成贷款担保手续后，2个工作日内将贷款资金划拨到借款人的指定账户。 （五）住房公积金置换组合贷款，贷款人应在完成商业住房贷款后的三个月内完成住房公积金贷款的置换，特殊情况不能超过六个月。以上期限内未完成贷款置换的，贷款人委托人不再受理置换申请，所造成的借款人的一切损失由贷款人承担。 第七章　贷款回收 第三十六条 借款人应自贷款发放次月起按合同约定开始逐月还款。贷款还款日为贷款发放日在当月的对应日，没有对应日的为该月末最后一天。 第三十七条 个人住房公积金贷款还款方式在借款合同中约定。还款方式可采取一次还本付息、等额本息还款、等额本金还款及贷款委托人认可的其他还款方式。经贷款委托人批准，借款人可以根据还款能力的变化情况，申请变更还款方式。 第三十八条 贷款受托人应按借款合同约定，按时扣收借款人的应还贷款本息，并按《个人住房公积金金融业务委托协议》约定，在扣收贷款本息的当日，将贷款本息划入贷款委托人指定的账户。 第三十九条 贷款委托人应在收到贷款受托人反馈的扣款信息、进账单及相关单据的当日，登记个人住房公积金贷款明细账。 第四十条 借款人还清贷款本息后，贷款委托人应依据贷款受托人的借款人贷款本息结清证明，注销借款人个人住房公积金贷款明细账户。 第八章 合同变更及终止 第四十一条 借款合同及其附属合同（协议）需要变更的，应提供经合同各方当事人协商同意的书面意见，并签订变更合同。 第四十二条 在借款合同及其附属合同（协议）终止前发生以下情形之一的，借款人或其他还贷义务承担人可申请办理合同变更手续。 （一）借款人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力以及离异后，需转移所购建房产所有权的；发生本条情形之一的，签订借款变更合同的新借款人应是原借款人的财产合法继承人或合法拥有人。 （二）借款人提前偿还部分贷款后，需要变更借款期限或月还贷额的；借款人家庭收入明显下降，影响借款偿还能力，需要申请延长贷款期限的；借款人需要变更还款方式，使月还款额发生改变的。 （三）贷款委托人应按借款人申请变更时的还款能力，确定新的月还款额和还款期限；申请延长贷款期限的，己还款期限与申请延长期限之和不应超过30年，在借款合同终止前，只能申请延期贷款期限一次。 （四）因抵押物灭失、动拆迁、房屋质量问题发生抵押物变更等抵押权人认可的情况，抵押权人应根据《物权法》或《担保法》的有关规定，要求抵押人恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的抵押物，并签订抵押变更合同。 （五）因抵押（出质）人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力，以及离异、发生抵押权人或质权人认可的其他情况；发生抵押（出质）人死亡、宣告死亡或宣告失踪、丧失民事行为能力，以及离异、发生抵押权人或质权人认可的其他情况，应办理抵押（出质）人变更手续，新产生的抵押（出质）人需经贷款委托人认可并签订抵押（质押）变更合同。 （六）因保证人丧失担保资格或担保能力的；发生保证人丧失担保资格或担保能力的，应及时办理担保变更手续，由借款人提供经贷款委托人认可的担保方式、担保人，并签订担保变更合同。 第四十三条 申请借款合同或附属合同（协议）变更应提供以下证明资料： （一）申请人身份证件、户口薄； （二）借款合同及附属合同（协议）； （三）变更事由的证明材料； （四）贷款委托人要求的其他证明资料。 （五）变更事由的证明材料需根据不同的变更原因分别提供： 1、申请变更借款人或抵押（出质）人的，提供具有法律效力的相关证明资料； 2、申请缩短借款期限或变更月还贷额的，提供借款人提前部分还款证明资料； 3、申请延长贷款期限的；提供相关部门出具的借款人家庭经济困难，无法承担原借款合同约定的月还贷额的证明资料； 4、申请抵押物变更的，提供相关部门出具的房屋灭失、动拆迁证明、房屋质量鉴定报告、新签订的有效的购房合同（协议）或变更后的抵押物权属证明等； 5、申请保证人变更的；提供相关部门出具的保证人丧失担保资格或担保能力证明、重新落实担保方式的证明资料。 第四十四条 借款合同或附属合同（协议）变更应按下列程序办理： （一）变更申请人持规定的证明资料向贷款委托人提出书面变更申请。 （二）贷款委托人对提供的证明资料进行审核。 借款合同或附属合问（协议）变更审核的主要内容包括：提供的证明资料与申请变更情形一致；用于置换抵押物的房产、质物产权清晰，可设定抵押登记或冻结止付，变更后的保证人具备担保资格和担保能力等。 （三）经审核无误后，合同（协议）各方签订借款变更合同或附属变更合同（协议）。 （四）借款变更合同或附属变更合同（协议）签订后，还应具备以下生效条件： 1、置换的抵押物需办理抵押登记； 2、置换的质物需办理冻结止付； 3、延长贷款期限的，需办理抵押（质）物期限变更登记。生效条件具备后，变更合问从签订后的次月开始执行。 第四十五条 借款合同终止 借款合同终止并结清债权债务的，贷款受托人应及时出具贷款本息结清证明，抵押权（质权）人应及时出具同意撤销抵押或终止冻结止付证明，并协助办理后续手续。具备下列条件之一的，借款合同终止： （一）借款人按合同约定还清全部贷款本息； （二）借款合同被依法或依据当事人约定解除； （三）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九章　贷后管理 第四十六条 贷款委托人应建立贷款资产管理制度，落实部门（岗位）或委托专业机构对贷款资产进行管理。 第四十七条 个人住房公积金贷款资产实行分类管理，各分中心、管理部、贷款人应采取分楼盘、分项目、分贷种的层级管理，并建立贷款发放、逾期贷款、抵（质）押物登记、逾期贷款催收、按揭楼盘合作协议、按揭楼盘保证金、贷款档案、贷款检查、贷款结清等管理台账。贷款资产应按以下五个等级进行分类：正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类为不良贷款；贷款委托人应每季度对全部贷款进行一次分类。 （一）正常类贷款。指借款人有能力履行还款承诺，能够全额归还债务本金和利息。正常还款和连续逾期1—2期（含）可列入正常类贷款。 （二）关注类贷款。指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对还款产生不利影响的因素，如同一借款人出现收入下降、重大突发事件，新增其它贷款项目、还款意愿较差、其它贷款出现不良、抵（质）押贷款的抵（质）押品价值下降、违反国家法律法规发放的贷款等可能影响还款能力的因素，贷款委托人应予以高度关注。贷款连续逾期3期可列入关注类贷款。 （三）次级类贷款。指借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其家庭正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。贷款连续逾期4—6期（含）或发现借款人采取不正当手段套取贷款的，可列入次级类贷款。 （四）可疑类贷款。指借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。贷款连续逾期7期（含）以上可列入可疑类贷款。 （五）损失类贷款。指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，逾期本息仍然无法或只能部分收回的贷款，可列入损失类贷款（贷款风险分类的管理政策、操作实施细则或业务操作流程由贷款委托人制定）。 第四十八条 贷款委托人应建立完整的贷款档案，并通过贷后检查及时掌握贷款资产状况，保证贷款分类资料信息及时、准确、连续、完整。 第四十九条 贷后检查应以贷款档案、借款人、抵押（质）物、保证人等为对象，采用实地检查、访谈及信息查询等方式进行。贷后检查包括以下内容： （一）对借款人的贷后检查 1、归还贷款本息情况； 2、家庭收入水平变化情况； 3、住房公积金缴存情况； 4、可能发生的影响还款能力的情况等； 5、借款人信用变化情况。 （二）对抵押（质）物及保证人的贷后检查 1、抵押物价值变化情况： 如抵押物为未竣工交付期房，应重点跟踪项目施工情况，确保抵押物在购房合同（协议）约定的时间内按时竣工交付使用；如抵押物已竣工交付使用，则要求提供阶段性担保的开发商或其他保证人，在约定时间内督促抵押人办理房屋权属证明。并办理抵押登记或变更抵押登记。 2、抵（质）押权利凭证保管情况： 3、质押权利凭证时效性和价值变化情况： 贷款受托人负责收存房屋抵押权证、质物和保险单正本等重要凭证，应对重要凭证另设档案库单独保管，并参照现金管理要求进行跟踪管理。 4、保证人的经营状况及财务情况： 5、其他可能影响担保有效性的情况。 （三）对贷款档案的贷后检查 贷款档案真实、完整、合规，文本档案与电子档案信息一致。 第五十条 贷后检查应符合以下要求 （一）贷后检查以抽查为主，可采用定期与不定期相结合的方法。 （二）贷款检查中，对于正常归还的贷款可采取不定期抽查方式；对于可能产生贷款风险或己存在贷款风险的贷款，应采取定期跟踪、全面检查方式。 （三）应建立贷后检查登记制度，详细记录检查时间、对象、内容及检查中发现的情况等信息并进行分析； （四）对贷后检查中发现的可能影响贷款资产质量的情况，应进行跟踪调查分析，并提出相应的预防或补救措施。相应的预防或补救措施包括： 1、对借款人发生影响还款能力情况，不能正常偿还货款本息的，应重点关注，并按照贷款风险分级管理与处置要求及时追索贷款本息； 2、对抵押（质）物价值减少，可能使贷款出现风险的，应要求抵（质）押人及时补充或变更抵押（质）物； 3、 对保证人经营或财务情况发生恶化，不足以承担保证责任的，应及时提出预警并采取措施落实担保责任； 4对电子档案和文本档案记载的信息不一致或缺失的，应及时更正或补齐； 5、对文本档案（包括重要凭证）管理不合规的，应及时采取措施纠正。 第五十一条 贷款委托人应督促贷款受托人，按照《个人住房公积金贷款委托协议》约定催收逾期贷款，逾期贷款的催收覆盖面应达到100％。 第五十二条 对逾期贷款的催收，应采取下列方式： （从本文件执行之日起，贷款人在业务授理环节中应与借款人及其配偶签署《公积金存款冲还不良贷款承诺书》） （一）对逾期 1 期的贷款，在贷款逾期发生之日起10个工作日内，对借款人通过电话、信函、手机短信、Email等方式进行催收； （二）对逾期2期的贷款，通过下达《逾期催收通知书》进行催收； （三）对逾期 3 期的贷款，在以上催收方式无效的情况下，在应还款日后 10 个工作日内，上门或要求借款人到指定网点当面催收，了解逾期原因，实地调查抵押物； （四）对连续3期，累计6期的逾期贷款，应采取法律手段催收，及时处置，并对借款人及其配偶、丁方保证人的住房公积金缴存账户金额进行封存； （五）对损失类贷款，应做好贷款坏账核销准备工作； （六）贷款委托人应同时做好贷款催收情况的登记工作。 第五十三条 借款人拒绝履行还款义务或发生合同违约后不予纠正的，贷款委托人应督促贷款受托人，根据《个人住房公积金贷款金融业务委托协议》约定，及时通过法律手段回收贷款本息。必要时，贷款委托人可以行使贷款受托人对借款人的权利，直接向借款人、抵押人提起诉讼，并将贷款受托人作列为第三人进行诉讼。贷款委托人应根据不同的担保方式，追究相关责任。 （一）采用保证方式的，应要求保证人履行还款义务，保证人不履行还款义务的，可在起诉借款人的同时起诉保证人， （二）采用抵押、质押方式的，应通过处置抵押（质）物的方式回收贷款。处置所得价款不足清偿应收贷款本息的，按相关债务清偿和呆账核销规定执行；有剩余款项的，退还抵押（出质）人。 第五十四条 逾期贷款的司法诉讼工作程序 （一）报批程序 1、诉前准备： 逾期贷款准备进入司法诉讼环节的，贷款人应及时通知贷款委托人。 2、 需进行司法诉讼的住房公积金逾期贷款，由涉及司法诉讼的分中心、管理部与贷款受托人协商后,提出司法诉讼请示并附贷款档案、贷款违约情况, 报市管理中心贷款管理处、法规处提出书面意见,呈送市管理中心领导审批(若市管理中心领导认为有必要提交行政办公会商议的，由行政办公会讨论确定)。 3、经批准司法诉讼的住房公积金逾期贷款,由法规处牵头组织,贷款管理处和涉及诉讼的分中心、管理部、受托银行指定专人协同实施司法诉讼工作。 4、经批准司法诉讼的住房公积金逾期贷款,受托银行为诉讼主体，作为原告向法院提起诉讼。受托银行可自行承担诉讼工作，也可以授权委托市管理中心的法律顾问（律师）代理诉讼；由受托银行自行承担诉讼的，市管理中心法规处,贷款管理处和涉及诉讼的分中心、管理部指定专人协同实施司法诉讼工作； 5、诉讼费用原则上由贷款受托人以原告身份垫支，结案后追收回的清偿款不足于冲抵垫支诉讼费用的部分，由市管理中心承担。 （二）诉讼前的行政作为及准备工作 1、涉及诉讼的分中心、管理部与贷款受托人向借款人和担保人发出《昆明市住房公积金欠款催收通知书》(加盖受托银行和分中心或者管理部公章,范本附后)、律师函(由市管理中心法律顾问提供)各一式三份（有担保人的需四份）,送达借款人和担保人签收，涉及诉讼的受托银行、分中心或者管理部、借款人及担保人各执一份;也可通过新闻媒体发布《昆明市住房公积金欠款催收公告》(范本附后)。若找不到借款人和担保人签收的,通过邮政或公证(回执)送达。 2、司法诉讼须备齐的书证及相关材料 涉及诉讼的分中心、管理部和受托银行应备齐的书证等材料(以下书证材料提供复印件5份,落实原件存放处备法院核实)： （1） 受托银行的金融许可证 ； （2）受托银行的营业执照； （3） 受托银行法定代表人的证件； （4） 委托市管理中心律师代理诉讼的,受托银行需提供《授权委托书》(可由律师提供范本,受托银行审定签章授权)； （5）涉及债权债务主体转移的逾期贷款,还须提供有关部门批准债权债务主体转移的文件及相关材料、业务交接清单； （6）借款合同及从合同； （7）贷款发放凭证或者借款的还款凭证； （8）借款的抵（质）押证明资料 (含抵押登记表或者抵押审批表或者他项权证等证明材料)； （9）借款人身份证或者借款人的户口簿复印件； （10）借款人（含担保人）签收的催款通知书或借款人签收的律师函； （11）受托银行出具借款人所欠的本金及利息凭证（利息按预交诉状日推后一个月测算）。 （三）律师的司法诉讼准备 1、材料准备 （1）律师函； （2）诉状； （3）贷款人的《授权委托书》。 2、负责审核整理须向法院提交的书证等材料，并对诉讼案件提出评估意见。 （四）诉状资料备齐后,由受托银行指定专人或者委托市管理中心的律师向法院递交诉状,并负责诉讼事宜及结案工作。如发生呆坏帐,按呆坏帐的相关管理规定办理。 （五）其他事项 1、借款人的诉讼时效期,从借款人最后一次签收《欠款催收通知书》或者律师函之日起计算为两年。 2、借款担保人的担保时效，从担保人最后一次签收《欠款催收通知书》之日起半年内有效（合同中对担保有约定的从其约定）。 3、诉讼中，法院要求出具上述材料之外的举证材料和其他事宜，由受托银行或者法规处协调涉及诉讼的分中心、管理部及有关部门办理。 4、住房公积金组合贷款和住房公积金置换组合贷款发生的个人逾期贷款，按照市管理中心与受托银行签订的《住房公积金贷款委托协议》的约定执行，需进行司法诉讼的可参照本程序办理。 第五十五条 在采取所有可能的措施和实施必要的程序后，仍无法回收的贷款按规定进行呆账认定、核销。呆账的认定、核销应符合《住房公积金呆账核销管理暂行办法》（财综［2006］10号）的规定。 第五十六条 贷款委托人是住房公积金贷款风险的承担主体，应建立健全贷款管理和风险防范制度。但因贷款受托人未按《个人住房公积金贷款金融业务委托协议》履行职责造成的贷款风险由贷款受托人承担。 第五十七条 贷款委托人应建立健全不良贷款风险责任追究制度，对因违法、违规造成的贷款风险或贷款损失，应逐笔进行责任认定，并依据不同情节和规定对相关责任人进行处理。 第十章　贷款归档资料收存 第五十八条 贷款委托人应落实部门（岗位），负责贷款业务资料的收存和移交，根据“一户一档”原则收存个人住房公积金贷款业务资料。 第五十九条 个人住房公积金贷款应收存以下业务资料（以下资料收存复印件的应加盖“与原件审核一至”的名章）： （一）贷款档案资料目录； （二）个人资料：借款人及配偶、共有权人及配偶、抵押人或出质人及配偶的身份证明复印件，借款人婚姻证明和借款人及配偶户籍证明复印件； （三）住房消费行为资料：购房合同（协议）原件（或复印件），契税完税凭证复印件，建造、翻建、大修住房的批准文件复印件，首付款支付凭证或自筹资金（工程预算）证明复印件等； （四）贷款审批资料：借款申请表、借款合同、审批书原件等； （五）贷款担保资料：抵（质）押合同（协议）或保证合同（协议）原件，他项权利证、质物凭证及质物止付冻结证明原件（或复印件）等资料； （六）合同变更资料：变更申请书、变更合同原件，用于证明变更事项的各种证明资料原件（或复印件）等； （七）风险管理资料：贷后管理中形成的相关法律文书原件等； （八）其他需要收存的证明资料。 第六十条 信贷档案归集标准、要求： （一）“A、B卷制”管理 1、贷款档案资料按“A、B卷制”管理，“A卷”由贷款委托人归档保存，“B卷”由贷款受托人归档保存。 2、“A卷”卷宗统一使用《昆明市住房公积金管理中心个人住房公积金贷款业务档案》卷皮。按一户贷款一卷归档。 3、“A、B卷”归档资料可以通过粘贴、折叠、缩小、扩大等方法尽量做到纸张大小的统一。（借款人在提供资料时，请其以A4纸的规格提供）。 4、“A、B卷”归档资料中的复印件均需由贷款初审经办人加盖“刻有经办人姓名的与原件审核一致”的印章。 （二）信贷档案“A卷”内容要求 档案卷内资料按照以下顺序排列： 1、借款人及配偶身份证（复印件）； 2、借款人及配偶户口簿（复印件）； 3、借款人婚姻情况证明（复印件）； 4、首付款证明（复印件）； 5、公积金缴交证明； 6、配偶、保证人收入证明； 7、借款人申请表、审批表； 8、房屋售购合同（复印件）； 9、贷款委托协议； 10、放款指标通知单或借据（复印件）； 11、公证书（借款合同、抵押合同）； 12、抵押物评估报告； 13、贷款所需其他资料。 （三）信贷档案归集时间要求 各受托银行、分中心、管理部需在贷款发放完毕后二个月内（特殊情况可顺延一个月）完成信贷档案归集工作。 第六十一条 贷款委托人相关业务部门应分别不同情况，在规定时间内将收存的贷款业务资料移交到档案管理部门。 第六十二条 个人住房公积金贷款业务档案的归档整理，应按有关档案管理规定执行。 第十一章 附则 第六十三条 本细则如遇国家政策调整将做相应修改。 第六十四条本细则由昆明市住房公积金管理中心制定并负责解释。 第六十五条 本细则从 2009年7 月 1 日起执行。