司考民法钟秀勇名师讲义：租赁合同。2013年司法考试备考的号角已经吹响，为了帮助更多的考生通过今年的司法考试，小编整理出租赁合同的讲义，供大家复习参考。

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司考民法钟秀勇名师讲义：买卖合同

司考民法钟秀勇名师讲义：违约责任

司考民法钟秀勇名师讲义：合同的终止

司考民法钟秀勇名师讲义：合同的效力

一、租赁合同的特征（★）

《合同法》

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁合同具有以下特征：①租赁合同属于移转财产使用权的合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。②租赁期限6个月以上的租赁合同为要式合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。③具有非永续性。租赁合同的期限过长，将使出租人的财产权利被虚置。《合同法》214条规定，一个租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效（即：缩短为20年）。

二、不定期租赁合同（★★★）

《合同法》

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

1．概念。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁合同。不定期租赁合同，指未约定租赁期限的租赁合同。不定期租赁合同包括三种情形：①没有约定租赁期限的；②租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的；③租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。

2．不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权：①出租人和承租人均有权随时解除合同；②出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

三、一房数租（★★）

《城镇房屋租赁合同解释》

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

四、房屋租赁合同的法定承受（★★★）

《合同法》

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

《城镇房屋租赁合同解释》

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

五、买卖不破租赁（★★★）

《合同法》

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《城镇房屋租赁合同解释》

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《物权法》

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

1. 概念。买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指在租赁期间，租赁物的所有权发生变动，由新所有权人法定承受该租赁合同。所谓法定承受，指原租赁合同的权利义务内容（租金、期限等）维持不变，什么也不需要做，自动将承租人变更为新的所有权人。不动产租赁合同与动产租赁合同均适用买卖不破租赁。

2. 买卖不破租赁的构成要件：①租赁合同有效。②租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。

3. 买卖不破租赁的例外情形：在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的；②先抵押后出租，抵押权已经登记的。③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。须注意：先出租后抵押，或者先抵押后出租但抵押权未登记的，仍适用买卖不破租赁规则（见【例3】）。还须注意：先抵押后出租，抵押权已经登记的，抵押权实现导致所有权变动的，只是不适用买卖不破租赁，但房屋承租人依然享有优先购买权（见【例4】）。

【例3】甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后甲又将该汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权，汽车被丁购得。①先抵押后出租，抵押权未登记的，仍适用买卖不破租赁。②丁应法定承受原租赁合同。

【例4】甲将房屋抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙的同意，将房屋出租给丙，租赁5年。半年后，乙行使抵押权拍卖房屋，被丁购得，且过户登记给丁。①根据《物权法》第191条，甲未经乙的同意，只是不能转让房屋，所以甲未经乙同意，将房屋出租给丙的，甲、丙间房屋租赁合同有效。②根据《物权法》第190条、《城镇房屋租赁合同解释》第20条，先抵押后出租，抵押权登记的，不再适用买卖不破租赁，故丁不受该租赁合同约束。③须注意：乙行使抵押权拍卖房屋时，承租人乙仍享有优先购买权，如果丙和丁的出价条件相同，丙享有优先于丁购买的权利。这一点特别容易被忽略，一定要记住。

六、房屋承租人的优先购买权（★★★）

《合同法》

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城镇房屋租赁合同解释》

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

1. 房屋承租人优先购买权的适用范围：①仅适用于房屋租赁合同（其他租赁合同的承租人无优先购买权）。②在期间，出租人出卖（这就排除了继承、赠与的情形）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形）。

2. 房屋承租人优先购买权的内容：①出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）；拍卖的，应提前5天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第23条）。③承租人在同等条件享有优先于第三人购买的权利。所谓，同等条件，指出租人在价款、付款方式、担保状况等均与第三人相同。

3. 房屋承租人优先购买权的排除情形。在下列四种情形，房屋承租人不享有优先购买权：①房屋共有人优先购买权的（包括按份共有人依照《物权法》第101条、共同共有人依照《民通意见》第92条行使优先购买权）。②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。③出租人履行通知义务后，承租人在15日内为明确表示购买的。④第三人不知房屋已经出租而善意购买房屋，且已经办理过户登记手续的。（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）。

4. 侵犯房屋承租人优先购买权的救济。规定在《城镇房屋租赁合同解释》第21条（见【例5】）。

【例5】甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。此例中： ①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。《民通意见》第118条已于2007年12月被废止了。甲、丙间的买卖合同不因未通知承租人乙而无效。②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条，乙不享有优先购买权，仅有权请求甲承担损害赔偿责任。原因是自己的优先购买权遭受甲的侵害。③如果尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。④法律规则变化了。

【例6】甲将自己的房屋抵押给乙以后，未经乙的同意，又将房屋出租给丙。后乙行使抵押权，欲拍卖该房屋，下列说法正确的是：

A. 甲、丙的租赁合同无效 B. 甲、丙的租赁合同有效

C. 丙享有优先购买权 D. 丙不享有优先购买权

【答案】BC

【解析】记住：先抵押后出租房屋的，不适用买卖不破租赁规则，但承租人依然享有优先购买权，可以将自己弄成租赁物的所有人。我把这个例子重复一遍。希望大家记住。因为它是隐藏在《城镇房屋租赁合同解释》第24条背后的知识点。

七、转租（★★★）

《合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

《城镇房屋租赁合同解释》

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

（一）合法转租（★★★）

1. 合法转租的概念。转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。合法转租，指经出租人同意的转租合同。注意以下三点：

①须经出租人同意。出租人同意的意思表示，可明作出，也可默示作出；可事前同意，也可事后同意（即追认）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。

②出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。该转租合同有效。出租人不得再行主张转租合同无效或者主张解除租赁合同。

③超期转租未经出租人同意的，超期部分的转租合同无效。《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定，在合法转租中，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效（见【例7】）。

【例7】甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租赁为三年。乙、丙间转租合同的效力如下：①仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。②乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，转租合同全部有效。③甲事后追认的，转租合同全部有效。④甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年以上的，租赁合同全部有效。

2. 合同相对性在转租合同中的适用。（见本编第一章之"合同的相对性部分"的【例6】）。另请参阅（04年·卷三·59题）。

【真题研习】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？（04年·卷三·59题）

A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁

B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金

C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失

D．冯某有权要求翁某承担违约责任

【答案】AC

3. 次承租人的代位清偿请求权。根据《城镇房屋租赁合同解释》第17条，在合法转租中，若承租人不支付到期租金，房屋租赁合同的次承租人享有代位清偿请求权，有权替承租人支付到期租金（以防止出租人行使法定解除权），承租人不得提出异议，出租人没有资格拒绝（见【例8】）。注意：次承租人不仅是替人清偿债务，这同时蕴含着次承租人的权利。他有权这样做。

【例8】甲将房屋出租乙，租期5年，后乙经甲同意，将房屋转租给丙，租期4年。第二年，乙因故不能按期支付到期租金，甲多次催告无果。①假设乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙不表示反对，甲也接受，乙的母亲之代位清偿有效。②假设乙的母亲提出代乙支付租金，如果乙表示反对，甲也因乙反对而拒绝，乙的母亲就不能替儿子还债。此时，乙不能支付到期债务的原因在于，乙不支付到期租金的事实与乙的母亲不具有法律上的利害关系，只有事实上的利害关系。乙的母亲不享有代位清偿的请求权。③假设，丙提出替乙支付到期租金，则乙不得反对（反对也没有用），甲不得拒绝（甲拒绝的，丙可以提存），因为乙不支付到期租金，甲享有解除权，甲解除甲、乙的租赁合同后，丙相对于甲成为无权占有人，甲可以对丙行使返还原物请求权。可见，乙不支付到期租金与丙具有法律上的利害关系，所以，法律赋予丙代位清偿请求权（清偿之中包含了权利）。

【概念辨析】 【次承租人的代位清偿请求权】VS【抵押物受让人的涤除权】我国民法上现在规定了两个有法律上利害关系人的代位清偿请求权：①一个是《城镇房屋租赁合同解释》第17条规定的合法房屋转租合同中次承租人的代位清偿请求权。②另一个是《物权法》第191条第二款后半句规定的抵押物受让人的代位请求权（有一个好听的名字："涤除权"）。它们的共同特点是，由于债务人债务的清偿与其具有法律上的利害关系，故其享有替债务人清偿债务的权利，债务人没有资格提出异议，债权人也没有资格拒绝（见【例9】）。

【例9】甲为了担保自己的债务将自己的一套房屋抵押给乙，后甲未经乙的同意，欲将该房屋出售给丙。乙知道后表示反对，丙提出替甲清偿全部债务。①丙属于具有法律上的利害关系人，享有代位清偿请求权，甲不得拒绝。②甲拒绝的，丙可以通过提存消灭乙对甲的债务。③若受让人丙行使涤除权，抵押人甲转让房屋毋须经过抵押权人乙同意，这是《物权法》第191条第二款后半段规定的另一个代位清偿请求权。

（二）非法转租（★★★）

1. 非法转租的概念。指未经出租人同意的转租合同。非法转租也是考试的中断，须掌握以下内容。

2. 非法转租的，次租赁合同无效。①《城镇房屋租赁合同》第16条没有采纳通说见解，规定非法转租房屋租赁合同的，次租赁合同无效。②但该条同时采用了折衷处理，非法转租的，若出租人自知道之日起6个月没有表示异议，推定其同意转租，非法转租就转化为合法转租（见【例10】）。

【例10】甲把房屋出租给乙，乙擅自将房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同为非法转租，合同无效。②自甲知道或者应当知道非法转租之日起6月，甲未表示异议的，推定甲同意转租，甲、丙间的非法转租自始变成合法转租。③最高人民法院不采通说（通说认为，非法转租的，次租赁合同有效）见解，将非法转租合同定性为无效合同，主要是为了审理案件的方便，此外还考虑到了租赁合同强调当事人的信赖关系。

【概念辨析】 【非法转租】VS【擅自出租他人之物】①《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，非法转租房屋租赁合同的，次租赁合同无效。②若出租人未经允许，擅自将他人之物出租，称为"擅自出租他人之物"。③擅自出租他人之物与非法转租是包含关系。所有的非法转租都是擅自出租他人之物。④只要不是非法转租，其他的擅自出租他人之物的租赁合同有效，法律依据是《合同法》第228条。《合同法》第228条属于《合同法》第51条的例外。擅自出租他人之物的，只要不是非法转租，租赁合同有效。Remember that！（见【例11】）

【例11】甲将自己的房屋借给乙使用，乙未经甲同意，擅自将该房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同属于擅自出租他人之物，与非法转租无关，适用《合同法》第228条，有效。②当然，丙相对于甲属于无权占有，甲可对丙行使返还原物请求权。丙向甲返还房屋后，可基于有效的租赁合同对乙主张违约责任。③注意区分【例11】和【例10】。

3. 非法转租之租金的不当得利返还请求权。租赁期间，承租人非法转租取得的租金不构成不当得利。出租人解除租赁合同后，承租人继续出租取得的租金构成不当得利。法律依据是《合同法》第225条。原因是，只要出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，承租人对租赁物即享有收益的权能（见【例12】）。

【例12】甲将房屋出租给乙，租金每月3000元，乙未经甲同意，将该房屋出租给丙，租金每月5000元。①由于甲、乙之间存在有效的租赁合同，根据《合同法》第225条，乙在租赁期间对房屋享有收益的权能，故乙每月赚取的2000元租金具有法律上的原因，不构成不当得利。②假设甲行使法定解除权，解除甲、乙间的租赁合同。合同解除后，乙拒绝返还房屋，继续出租并收取租金。则此后乙赚取的租金就构成不当得利。因为，合同解除后，乙对房屋不再享有收益的权能。③现在看来，只要有法律上的原因，哪怕采取有违道德的手段取得利益，也不成立不当得利。

【概念辨析】 【非法转租取得的租金】VS【擅自出租他人之物取得的租金】①根据《合同法》第225条，租赁期间，承租人擅自转租取得的租金不构成不当得利。②若出租人对租赁物不享有收益权能，则擅自出租他人之物取得的租金即构成不当得利（见【例13】）。

【例13】甲因出国两年，将房屋钥匙交给乙，请乙偶尔过来看一看。乙擅自将房屋以自己的名义出租给丙，租期两年，租金5万元。①这5万元租金构成不当得利，甲有权请求返还。②原因在于，乙作为房屋的看管人，对房屋不享有收益的权能。这个承租人转租完全不同。注意区分【例13】和【例12】。

4. 返还原物请求权。在非法转租中，次承租人相对于出租人为无权占有人，作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。但行使的方式分为两种情形（见【例14】）。

【例14】甲将房屋出租给乙，乙未经甲同意，擅自转租给丙。①丙相对于甲为无权占有，甲可以对丙行使返还原物请求权。②甲如不解除与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，只能请求丙将房屋返还给乙（否则，若请求返还给自己，则侵害了乙的承租权）。③若甲解除了与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，有权要求丙将房屋返还给自己。

【真题研习】甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（09年·卷三·60题）

A．甲有权要求解除与乙的租赁合同

B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C．甲有权要求丙搬出房屋

D．甲有权要求丙支付租金

【答案】ABC

八、租赁合同当事人的其他权利、义务（★★）

《合同法》

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知承租人。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。