郑州房地产律师提供城市房屋租赁管理办法
郑州房地产律师提供城市房屋租赁管理办法
郑州房地产律师：陈奎
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（2004年6月29日郑州市人民政府第5次常务会议审议通过 2004年7月5日郑州市人民政府令第137号公布 自2004年9月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房屋租赁管理条例》及其他有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权、经营管理权或其他合法的房屋连同其占用范围内的土地，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还出租人的行为。
第三条 凡在市、县（市）、上街区城市规划区内从事房屋租赁活动的单位和个人，均应遵守本办法。
实行政府定价的公有住宅、廉租住宅的房屋租赁，不适用本办法。
第四条 下列行为视为房屋租赁：
（一）只提供房屋由他人承包经营的；
（二）将房屋内的场地出租给他人使用的；
（三）将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的；
（四）以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的；
（五）宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的；
（六）以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的；
（七）以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。
第五条 市人民政府房地产管理部门是本市城市房屋租赁管理工作的行政主管部门，其所属的房屋租赁管理机构具体负责本市市区房屋租赁管理工作。县（市）、上街区人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
公安、工商、税务、物价、财政、土地等有关部门，应按照各自职责配合房地产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 房屋租赁应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第二章 租赁登记
第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁关系的设立、变更、终止，当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起十五日内持下列材料、证件到市、县（市）、上街区房地产管理部门登记备案：
（一）出租人和承租人的身份或资格证明；
（二）房屋所有权证或其他合法证件；
（三）租赁合同；
（四）出租共有房屋，需提交其他共有人同意出租的书面证明；
（五）出租委托代管房屋，需提交委托人授权出租的书面证明；委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证；
（六）法律、法规、规章规定的其他材料或证件。
军队房屋租赁，按照军队房地产租赁管理的有关规定办理。
第八条 房地产管理部门应当自接到租赁当事人登记材料之日起10个工作日内，进行审查和现场核验，符合本办法规定的，予以登记并发给房屋租赁证，并将登记情况定期通报税务部门；不符合本办法规定的，不予登记，但应给予当事人书面答复。
房屋租赁证不得收取工本费。
第九条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）无房屋所有权或房屋所有权人未授予经营管理权的；
（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的；
（三）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（四）房屋所有权或使用权权属有争议的；
（五）危险房屋或有其他重大安全隐患的；
（六）违章建筑及超过期限的临时建筑；
（七）在依法发布房屋拆迁公告范围内的；
（八）法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第十条 房屋租赁证是房屋租赁管理的有效凭证。
租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所使用权的合法凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证应作为公安部门办理暂住人口登记的凭证之一。
禁止伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。
第十一条 出租人与承租人在合同中约定的租金应是承租人实际支付的租金，房屋租赁登记备案时，当事人应当如实申报租赁价格，不得隐瞒。
出租人与承租人不得在房地产管理部门登记备案的合同之外另行约定租金。
第十二条 将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租，出租人应当按照国家、省、市有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家，由市、县（市）、上街区房地产管理部门代收。逾期缴纳的，每逾期一日，加收应缴土地收益金额3‰的滞纳金。
出租房屋应当依法纳税，税款由税务部门征收，也可由房地产管理等部门或者单位根据税务部门委托代征。
第十三条 出租人因客观原因不能按时缴纳有关税费的，承租人可按合同约定代缴。承租人代缴的有关税费，应抵付租金。
第三章 租赁合同
第十四条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。
第十五条 房屋租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或名称及地址；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任及解决争议的方式；
（十）当事人约定的其他条款。
第十六条 房屋租赁期满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期满之前合理期限内提出，与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满，原承租人在同等条件下有优先承租权。
第十七条 租赁期间，出租人转让房屋所有权的，应提前3个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃购买的，产权转移后，受让人应按原租赁合同的约定，继续承担义务并享有权利。
出租人在租赁期限内死亡的，其房屋所有权继承人应当继续履行原租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以继续承租。
出租人在租赁期限内，如遇机构变化、兼并等，房屋新所有权人应继续履行租赁合同。
第十八条 有下列情形之一的，允许变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方承担赔偿责任。双方均有过错，造成损失的，各自承担相应的责任。
第十九条 租赁合同发生纠纷时，当事人可以协商解决；不愿协商或协商不成的，可由房地产管理部门进行调解，也可依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第四章 出租人的权利和义务
第二十条 出租人应当按租赁合同约定的时间、面积向承租人提供房屋。
出租人未按租赁合同约定时间、面积向承租人提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租人应按租赁合同约定向承租人收取租金。在租赁期间，未征得承租人同意，不得提高租金，不得向承租人收取租金以外租金性质的其他费用。
出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。
第二十二条 出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意，并签订书面协议。给承租人造成财产损失的，应当承担赔偿责任。
第二十三条 出租人需要对出租的房屋改建、扩建或装修的，应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致签订书面协议后方可进行。
第二十四条 出租人负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。因维修房屋不善，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。租赁合同另有约定的除外。
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督，但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
第二十五条 承租人有下列行为之一的，出租人可以解除租赁合同：
（一）利用房屋进行违法活动的；
（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；
（三）擅自将房屋转租第三人的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第五章 承租人的权利和义务
第二十六条 承租人按照租赁合同约定享有所承租房屋的使用权。
第二十七条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。承租人未按约定的时间交付租金的，应当向出租人支付合同约定的违约金。
第二十八条 出租人有下列行为之一的，承租人可以解除租赁合同：
（一）未按合同约定向承租人提供房屋的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）违反规定干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋的；
（四）未按合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人居住安全的。
第二十九条 承租人应当保护并按租赁合同约定合理使用房屋，不得改变房屋结构和改建、扩建房屋。承租人确需改变房屋用途或装饰装修的，应当征得出租人书面同意。
因承租人过错造成房屋损坏的，承租人应当负责修复或赔偿。
第三十条 租赁期间，承租人未经出租人同意中止使用房屋的，承租人应继续承担支付租金的义务。当事人另有约定的除外。
第三十一条 租赁期间，房屋出现紧急险情影响房屋安全使用的，承租人可采取必要的应急措施，并立即书面通知出租人，出租人接到通知后应及时维修；不及时维修房屋或出租人通知不到的，承租人可自行维修，所必需的费用由出租人承担。
第六章 转租
第三十二条 承租人在租赁期间经出租人同意，可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
第三十三条 转租房屋的，转租人与受转租人应当签订转租合同，并按本办法规定办理登记备案手续。
第三十四条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人另有约定的除外。
第七章 罚则
第三十五条 对违反本办法的行为，由市、县（市）、上街区房地产管理部门按照下列规定处罚：
（一）违反本办法第九条规定出租房屋的，出租行为无效，责令改正，没收违法所得；对违反第（一）、（二）、（四）、（五）项且情节严重的，可处以违法所得2倍以下罚款；
（二）出租或转租房屋未办理登记备案的，责令限期补办；逾期仍不登记备案的，对出租人处以已收租金1倍以下罚款；
（三）违反本办法第十条第三款规定的，注销房屋租赁证，没收违法所得。没有违法所得，租赁房屋用于居住的，处以100元以上500元以下罚款；租赁房屋用于经营的，处以1000元以上5000元以下罚款；
（四）违反本办法第十一条第一款规定的，责令改正；情节严重的，可处以瞒报租金总额2倍以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十二条第一款规定，未缴纳土地收益的，责令限期改正，补缴土地收益；拒不改正的，可处以未缴纳土地收益金额1倍以下的罚款。
第三十七条 违反本办法的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门依照其他法律、法规的规定处罚。
第三十八条 房屋租赁当事人和有关人员干扰、阻挠房地产管理部门租赁管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 房地产管理部门租赁管理人员徇私舞弊、贪污、受贿的，由有关部门给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十条 本办法自2004年9月1日起施行。1998年9月18日郑州市人民政府发布的《郑州市城市房屋租赁管理办法》（市人民政府令第68号）同时废止。
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