一、地役权的概念和特征

地役权是指为自己土地的便利而使用他人土地的权利。为自己便利而使用他人的土地，称需役地;

供他人土地便利而使用的土地，称供役地。地役权的特征在于：

1.地役权是存在于±地上的用益物权。

2.地役权是为需役地的便利而设定的用益物权。设定地役权的目的在于为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用，提高利用价值。

3.地役权具有从属性。即地役权不得与需役地使用权或供役地使用权分离而单独存在。

4.地役权是具有不可分性的物权。原则上，地役权是为需役地的全部而存在，也存在于供役地的全部之上，但如果依地役权的性质，其行使只关系需役地或者供役地的一部分，则地役权仅对该部分有效。

二、地役权的取得

根据《物权法》的规定，地役权的取得有以下几种方式：

1.依据民事法律行为而设定地役权。主要表现为根据设定地役权的合同，即双方通过书面合同的方式设定地役权。设立地役权，双方应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记的不得对抗善意第三人。另外，也有用遗嘱等单独行为而设定的地役权的情形。

2.依据民事法律行为而受让地役权。应注意的是：由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地使用权的让与共同为之，并亦应有书面合同。

3.依据民事法律行为以外的原因受让地役权。主要表现为继承取得。需役地权利人死亡时，需役地的权利由继承人继承，则根据地役权的从属性，该地役权亦当然由其继承人继承。

注意：应对地役权的从属性与非经登记不可对抗性结合掌握。即当负担有地役权的土地使用权转让时，若该地役权未经登记，土地使用权出让人又未告知受让人该负担情况时，则该受让人取得的土地使用权上不负担地役权。

三、地役权的内容

1.地役权人的权利

(1)土地使用。

(2)为附属行为。如汲水地役权，可以在供役地上取水;通行地役权，可以开辟道路。

2.地役权人的义务

(1)地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至过分损害供役地的效用。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

(2)地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

(3)地役权人对于上述设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。

四、地役权的消灭

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下是地役权消灭的几项特殊原因：

1.土地灭失。

2.目的事实不能。设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。(例如汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。)

3.抛弃。地役权人如将其地役权抛弃，供役地则因之恢复其无负担的状态，地役权归于消灭。但如果是有偿的地役权，地役权人抛弃地役权后，仍应支付地役权全部期间的费用。

4.存续期问的届满或其他约定事由的发生。

例解

甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。双方为此约定办理了登记手续。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的?

A.甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定

B.丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿

C.若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任

D.甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力

[答案及解析]ACD.

甲乙之间的合同是设立地役权的合同，而非对相邻关系的约定，故A项错误。甲乙之间的地役权合同已经办理了登记手续，产生对抗第三人的效力，故丁从乙处受让土地使用权时，同样承担了该土地使用权上附属的供役地的义务，丙从甲处取得房屋时同样取得了需役地的地役权，故丙有权禁止丁建高楼且无需对丁另行补偿，B正确。甲转让房屋与丙，题中没有交代甲丙之间任何关于眺望权的约定，故甲没有对丙承担违约责任的依据，C项错误。地役权本身并不因土地转让而失去效力，故D项错误。