《物权法》：
第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
《合同法》：
第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第七条
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
注意：本条是关于物业的承租人、借用人、其他物业使用人与业主连带责任承担的规定。
法律依据
《合同法》：
第八十七条　债权人或者债务人一方人数为二人以上的 ， 依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
 
第八条
业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
    物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
业主大会有权决定解聘物业服务企业，法院对在解除物业服务合同的诉讼中提出要求业主委员会支付拖欠物业费的请求，应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
主体：业主/业主委员会
诉讼主张：行使（解除合同）请求权
定：应予支持
主体：物业服务企业
诉讼主张：行使请求（业主委员会交费）权
裁定：告知另行（向业主）主张（非适格主体）
法律依据
《物权法》：
第七十六条　下列事项由业主共同决定：
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
 
第九条
物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
    物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
注意：本条是物业服务合同终止后物业费缴交/退还的规定。
解  读
主体：业主
诉讼主张：行使（退费）请求权
裁定：应予支持
主体：物业服务企业
诉讼主张：行使（拖欠费）请求权
裁定：应予支持法律依据
法律依据
《合同法》：
第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
      第九十八条  合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
 
第十条
物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
      物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
    注意：本条是物业未获续聘无权收费的规定。
解读a
主体：业主委员会
诉讼主张：行使（要求物业服务企业退出物业服务区域和业主财产移交）请求权
裁定：应予支持
解读b
主体：物业服务企业
诉讼主张：行使拒绝退出、移交一抗辩权和要求业主支付合同终止后的物业服务服务费请求权
裁定：不予支持
业主委员会请求权（3、4项）
法律依据
《合同法》：
第九十九条  当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
 
第十一条
本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
解  读
法律依据
第七十六条　下列事项由业主共同决定：
　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
 
第十二条
因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
房屋的承租人、借用人等物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。
因此，司法解释对物业服务纠纷的规定，应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理。
法律依据
第八十三条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
 
第十三条
本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
 
三、物业服务关系各主体的诉讼主张
各主体的诉权：
1.业主的七个请求权
2.业主委员会的七个请求权
3.物业服务企业和其他管理人的六个请求权
（一）业主的诉讼主张（1）（人民法院予以支持的七项请求权）
（1）确认合同无效（业主委员会）
（2）相关条款无效（业主委员会）
（3）继续履行
（4）采取补救措施
（5）赔偿损失
（6）返还费用
（7）退还费用
业主的诉讼主张（2）（四项抗辩权）
（人民法院不予支持的三项抗辩权） 
（1）非合同当事人
（2）未享受物业服务
（3）无需接受物业服务
（人民法院予以支持的一项抗辫权）
（4）拒绝缴费（违规费用）
（二）业主委员会的诉讼主张（诉权）
人民法院支持的七个请求权：
（1）确认合同无效
（2）确认相关条款无效
（3）解除物业服务合同
（4）退出物业服务区域
（5）移交物业服务用房和相关设施
（6）移交相关资料
（7）移交代管的专项维修资金
（三）物业服务企业的诉讼主张
人民法院支持的六项请求权；不支持的两项主张
（1）恢复原状（妨害管理行为）
（2）停止侵害
（3）排除妨害
（4）支付物业费
（5）业主承担连带交费义务
（6）支付拖欠的物业费
（7）向业主委员会主张物业费（另行主张）
（8）支付合同终止后的物业费（不予支持）
 
四、正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较
正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较（1）：
一、和物权法关于业主委员会的诉讼地位的规定基本一致。
行使合同法上的权利
业主委员会无实体上的诉权
取消或修改了草案：
第二条（业主、业委会自行维修物业服务企业支付费用［实体权］）、
第三条（业委会妨害管理行为）、
第四条（业委会请求退费）、
第五条（业委会请求业主交费［程序］）、
第七条(业主大会请求物业服务企业退出和移交资产)
有关业主委员会行使诉权和物权法相冲突的相关条款：
1.明确了因业主委员会不是法人组织，无法承担诉讼后果责任
2.仅在有关合同无效、终止等事宜上行使诉权
3.对于实体的侵权责任方面，由业主直接行使诉讼权利
正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较（2）：
二、取消了草案八、九条关于非属特定物业服务关系纠纷的相关规定，按其他法律规范处理。
取  消：
第八条  物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。 
因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。
关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释
第六条　从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。
    因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。
        取  消：
第九条  车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。 
物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。
《合同法》第十九章 保管合同
第三百六十五条  保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。
第三百六十六条  寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。
当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，保管是无偿的。
第三百六十七条  保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。
第三百六十八条  寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。
第三百六十九条  保管人应当妥善保管保管物。
当事人可以约定保管场所或者方法。除紧急情况或者为了维护寄存人利益的以外，不得擅自改变保管场所或者方法。
        第三百七十条  寄存人交付的保管物有瑕疵或者按照保管物的性质需要采取特殊保管措施的，寄存人应当将有关情况告知保管人。寄存人未告知，致使保管物受损失的，保管人不承担损害赔偿责任；保管人因此受损失的，除保管人知道或者应当知道并且未采取补救措施的以外，寄存人应当承担损害赔偿责任。
第三百七十一条  保管人不得将保管物转交第三人保管，但当事人另有约定的除外。保管人违反前款规定，将保管物转交第三人保管，对保管物造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
        第三百七十二条  保管人不得使用或者许可第三人使用保管物，但当事人另有约定的除外。
第三百七十三条  第三人对保管物主张权利的，除依法对保管物采取保全或者执行的以外，保管人应当履行向寄存人返还保管物的义务。
       第三人对保管人提起诉讼或者对保管物申请扣押的，保管人应当及时通知寄存人。
第三百七十四条  保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。
        第三百七十五条  寄存人寄存货币、有价证券或者其他贵重物品的，应当向保管人声明，由保管人验收或者封存。寄存人未声明的，该物品毁损、灭失后，保管人可以按照一般物品予以赔偿。
第三百七十六条  寄存人可以随时领取保管物。
当事人对保管期间没有约定或者约定不明确的，保管人可以随时要求寄存人领取保管物；约定保管期间的，保管人无特别事由，不得要求寄存人提前领取保管物。
第三百七十七条  保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的，保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。
第三百七十八条  保管人保管货币的，可以返还相同种类、数量的货币。保管其他可替代物的，可以按照约定返还相同种类、品质、数量的物品。
        第三百七十九条  有偿的保管合同，寄存人应当按照约定的期限向保管人支付保管费。
　　当事人对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当在领取保管物的同时支付。
        第三百八十条  寄存人未按照约定支付保管费以及其他费用的，保管人对保管物享有留置权，但当事人另有约定的除外。 
      正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较（3）：
三、没有规定支持单个业主可以主张对物业费调整和解除物业服务合同的诉权，对物业服务企业不履行或不完全履行合同规定的维修、养护、管理和维护义务，仅规定了业主可以主张继续履行、采取补救措施、赔偿损失三项权利主张，草案第十条规定的“有关业主共同权益的生效裁判，诉讼利益归属于全体业主”己无必要予以取消。
正式颁布的解释与征求意见稿（草案）相比较（4）：
四、更加突出了合同对各方的约束力
1.首先明确物业服务合同对全体业主具有约束力。
2.取消了关于物业服务合同自然延续，不再明确支持事实合同的主张 。
 
五、审理物业服务纠纷案件司法解释中的几个问题
（一）业主不得以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务
业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
（二）法律、法规、行业规范、公开承诺及服务细则，均构成物业服务企业的义务 
司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据。
（三）司法解释首次明确了物业服务企业有权就业主的妨害管理行为提起诉讼
全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应诉权，并未超出其对“人”管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。
（四）业主不得以不需要有关物业服务或没有享受物业服务而拒绝缴费
只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到支持。
（五）物业服务企业在合同终止后的三个不得
不得：（1）拒绝退出物业服务区域，（2）要求支付合同终止后的物业费，（3）向业主委员会提出支付物业费要求
按照业主大会决定，业主委员会代表业主签订物业服务合同，有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产,物业服务企业不得向其主张业主拖欠的物业费。
存疑：（2）是否还支持事实物业服务关系（现实中大量存在）
（六）承租人、借用人等引起的纠纷，适用司法解释中相关业主规定   
物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。
 
六、物业服务中法律风险的几点提示
（一）明确管理权的产生和来源
物业服务中的管理权产生于建筑物区分所有权，属于建筑物区分所有权人的财产权的一部分，通过合同委托转让予物业服务企业。故此，该管理权及义务和责任均不能超越法律的规定，不能超越合同的约定。
（二）明确物业服务法律关系
物业服务法律关系是特定的合同关系，主体平等，权利义务由合同确定。
1.明确物业服务企业的法律地位，是物业服务的提供者，提供经营性公共性服务。主体不要错位，不要越权管理。
2.明确权利、义务和责任，认真履行法律规定和合同约定的义务。承担相应的责任。
3.关系不明、主体错位、空位、缺位、权利义务错乱、合同制定简单化、操作随意是物业服务纠纷产生的主要原因。
（三）明确处理公关危机的三原则
1.以我为主提供情况；
2.尽快提供情况；
3.提供全部情况。
物业服务尽可能公开、透明。
（四）民主和自治要符合中国国情、地情
      1.民主的意识需要培养。
多数决既少数服从多数，在我国传统文化和价值观中没有地位，我国的传统是服从绝对少数以至极端少数。绝对多数决也并非万能。服从多数，尊重少数是高级民主形式。
2. 实现法治社会的前提是法律意识全民化，法律成为信仰。
建筑物区分所有权无论在物理形式(大规模的商品化的区分所有建筑物)上还是在法律行式（所有权中的建筑物区分所有权）上在我国出现的时间都太短。对于这一新型的所有权法律关系的内涵和如何规范，认识的深度和实践的广度还有待继续探索。
3.必须建立中国式的物业服务法律关系。
建筑物区分所有权是从外国引进，但不能照搬照抄。特别是基于此而建立的物业服务法律关系必须适合中国国情和符合本地经济基础、法律意识、社会结构的发展状况。自治和服务的具体行式应允许多样化、多元化，允许业主选择。财产管理和社区管理相结合，达到建立和谐社会的目地