2002年，西城区新壁街平房面临拆迁，张鸿、李霞老两口是该地区内三间平房的承租人，老两口及5个子女共同在此居住。拆迁前，张鸿、李霞老两口与5个子女达成书面协议，三间平房拆迁后，张鸿的回迁房产权改为张鸿子女之一张强名下，张强负责对父母张鸿、李霞老两口养老送终。2002年8月，张强与新兴房地产公司签订了新壁街两间私产房屋的拆迁安置协议，房屋拆迁后，房地产公司安置张强回迁到新壁街一处新建单元房。协议签订后，张强以自己名义向新兴房地产公司交纳了回迁房的购房款10万余元。此后，张强又通过中介公司，将自己名下的回迁房卖给了梁某。回迁房建好后，梁某住进了原张强名下的回迁房，当时双方相安无事，但该房屋未办理产权证。
    然而梁某住进回迁房两年后，张强的父母张鸿、李霞老两口及其他子女认为，他们作为新壁街平房拆迁房的房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权及居住权、使用权，张强将回迁房卖给梁某，违背了他们的真实意思，应确认为无效。于是一纸诉状递到法院，要求确认张强与梁某买卖回迁房合同无效。
一审法院判决
    一审法院经审理后认为，张强未经其他共居人同意，将回迁房屋出售的行为，侵犯了张鸿、李霞老两口及其他子女的合法权益。梁某、张强进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。梁某、张强之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故梁某、张强关于诉争房屋的买卖行为无效。一审判决做出后，梁某不服，上诉至一中院。
终审判决
    一中院经审理认为，拆迁前张鸿、李霞老两口与5个子女达成书面协议，以及后来张强与梁某的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梁某购买该房屋，系通过中介公司完成的，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯张鸿、李霞老两口等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，张鸿等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然张强仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，一中院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正，判决驳回了张鸿等人的诉讼请求。
法官说法
    就该案件，审理此案的法官告诉记者：此案二审之所以没有像一审法院那样依照《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定判决房屋买卖合同无效。其原因在于：《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。 徐涛律师15327446830   QQ574659129