浅谈夫妻一方婚前按揭购房离婚时如何分割
浅谈夫妻一方婚前按揭购房离婚时如何分割
离婚纠纷案件一般都会涉及财产分割问题，而财产分割最受关注的便是房产的分割。随着现代社会经济的迅速发展，房价从几万元上涨到几十万元，一线城市的房价甚至能达到百万、千万元，高房价促使按揭贷款成为居民购买住房的主要方式。我国的《婚姻法》对夫妻双方离婚时房屋如何分割有相关的规定，但对一方婚前按揭购买的房屋，婚后夫妻共同偿还房屋贷款的，在离婚时如何分割却没有明确的法律规定，导致此类案件成为司法实践中屡屡成为难点和热点。
一、一方婚前按揭购房，离婚时如何分割房屋司法实践不统一。
2009年，笔者办理了一起离婚案件，女方宋某婚前按揭贷款购买住房一套，总房价18万元，宋某首付6万元，后与男方张某再婚，双方在婚后共同支付按揭贷款及利息13万余元。在双方离婚时由于房产公司的原因房产证尚未办理下了，法院在审理此案时依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（下简称婚姻法司法解释二）第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”针对房屋作出判决：房屋归女方宋某使用，宋某支付张某婚后夫妻双方共同偿还按揭贷款的部分13万余元的一半即6万余元。这份判决暂时解决了双方的矛盾，却留下了后患。因为此份判决仅涉及到房屋的使用权，所有权尚未确定，且依据《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定，当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
2011年6月张某在得知宋某的房产证已办理下来又将宋某起诉至法院要求重新分割房屋。由于《婚姻法》对此类婚前按揭贷款购房在离婚时如何分割没有明确规定，法院判决此类案件具有自由裁量权。笔者分析案件审理结果有两种可能：第一种，法院认为此房系女方宋某婚前个人财产，婚后双方共同按揭贷款部分13万元一半属于男方张某的债权，先前的离婚判决宋某已支付张某6万余元，并以实际履行，驳回张某要求对房屋增值部分分割的主张。第二种，法院认为此房是宋某的婚前个人财产，但是对宋某、张某婚后共同支付按揭贷款部分的增值张某有权利分割。法院计算出婚后双方共同偿还的贷款及利息所占房屋总价款的比例，依据房屋评估的结果，将房屋增值部分按比例支付给张某，扣除张某已得到的6万余元，就是张某应得的数额。至于法院将如何判决现尚未定论，也许会作出其他类型的判决结果。实践中法院针对这类案情相同或相近的案件作出的判决结果截然不同比比皆是，通过此案引申出的问题，笔者认为值得探讨。
二、一方婚前按揭购房，离婚时应当考虑房屋的增值。
《上海市高级人民法院<关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)>若干问题的解答(一)》文号为沪高法民一【2004】25号，第六条规定，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？答：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但是首付款和已归还的贷款中属于一方出资和清偿的部分，应当予以返还。可见上海市高级人民法院的沪高法民一【2004】25号规定第六条支持了笔者分析的第一种判决结果，房屋是一方婚前个人按揭购买，婚后夫妻共同清偿贷款的，房屋的性质为其个人财产。婚后双方共同按揭部分的房款，由取得房屋所有权的一方在离婚时支付另一方共同按揭部分房款的一半。笔者认为此种分割房屋方式虽然操作起来比较简单，但是这种一刀切的方式并不利于解决夫妻双方的对房屋主张权利的诉求。按此种方式分割房屋可能导致实质的不公平，夫或者妻一方虽然没支付20%或30%首付款，但是结婚后共同偿还了80%或70%的按揭贷款，并对房屋共同进行了装修，将自己多年的积蓄投入到对方按揭的房屋中，等离婚时却只能得到共同偿还按揭贷款部分房款的一半，和已经贬值的装修。如此规定根本没有考虑房屋的增值，显失公平。试想普通的老百姓在结婚之前就知道有这样的法律规定，在夫妻双方分道扬镳时不但带不走房子，可能还要带走一个需要抚养的孩子，谁还敢将多年的积蓄投入到配偶婚前按揭贷款的房屋。笔者认为对于在婚姻存续期间双方共同偿还的一方婚前按揭贷款购买的房屋，实际上是以夫妻共同财产偿还的，应认定婚后共同按揭这部分为夫妻共同财产。房屋在婚姻关系存续期间的增值是双方共同努力的结果，应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分与另一方平均分割。
三、一方婚前按揭房屋，在离婚时应依据婚前支付房款比例，确认为个人财产或共同财产。
2010年最高人民法院公布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》征求意见稿，第十一条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间有夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。最高人民法院的征求意见稿基本上支持了笔者分析的第二种判决结果，考虑到夫妻双方在婚姻关系存续期间共同偿还按揭贷款所占房屋的比例，对房屋增值部分可以按比例合理补偿。如此规定比上海市高级人民法院的沪高法民一【2004】25号规定第六条更进了一步。但是笔者认为征求意见稿不加区分地将只要是一方婚前签订的购房合同，不管婚前交纳多少首付款，婚后夫妻双方共同按揭的房屋均认定为其个人财产，不公平，根本未考虑一方婚前对房屋实际投入的大小。实际生活中一方婚前用个人财产按揭贷款购买的住房可能仅占总房价的很少比例，而在婚后双方用夫妻大量的共同财产偿还的贷款占总房价的很大比例，所以不能一概认定一方婚前按揭的房屋在离婚时为其个人财产。
笔者认为，在夫妻双方离婚时认定一方婚前按揭贷款购买婚后夫妻双方共同偿还贷款的房屋为个人财产还是夫妻共同财产，应当将一方婚前支付房款的比例作为认定房屋性质的要件。一方婚前按揭贷款购买的房屋，若双方在夫妻关系存续期间用夫妻共同财产支付的购房款大于一方婚前所付房款，房屋就应认定为夫妻共同财产；若用夫妻共同财产支付的购房款小于一方婚前所付房款的，则应将房屋认定为一方婚前个人财产。这样分割房屋所有权，主要是考虑到夫妻双方在婚姻关系中家庭分工不同。传统的家庭观念即男主外，女主内，有的女性一旦结婚后就会放弃工作，全身心的投入到家庭和孩子身上，而男方将精力投入到工作中使其经验及财富日益积累。一方为家庭付出多，一方为自己的事业付出多，多年后两者的差距日益增大，等到离婚时女方没有工作，没有钱，没有房子，还要带个孩子，如果不考虑夫妻婚后共同财产支付购房款的比例，一律规定一方婚前按揭购买的房屋为其个人财产，不利于保护为家庭付出较多的女方，是与《婚姻法》第二条规定的保护妇女、儿童的合法权益的原则相违背的。
随着社会的发展，女性社会地位不断提高，妇女的就业比例扩大，男女平等逐渐现实化，许多女性婚前按揭贷款购房的情况也越来越多。从公平合理角度处理此类案件，应当综合考虑一方婚前支付房款的比例，如果一方婚前用其个人财产支付房款大于夫妻共同财产支付的购房款，在离婚时可将房屋认定为其个人财产，如果一方在婚前个人财产支付的房款小于夫妻共同财产支付的购房款就应认定为家庭共同财产。法院审理此类离婚案件分割房屋时，根据以上原则并综合考虑男女双方的基本情况和孩子由谁抚养问题，可将房屋判给夫或妻任何一方。
一方婚前按揭购房，现实生活中可能还会存在一方婚前支付了部分按揭款，婚后双方共同支付了部分按揭款，离婚时房屋的按揭款尚未支付完毕。这时笔者认为还是可以按以上原则确认房屋的性质，即一方婚前支付的房款小于夫妻共同财产支付的购房款，就可认定为夫妻共同财产，离婚时由夫妻双方或法院将房屋确定给一方，取得房屋的一方继续支付房屋按揭款。
四、一方婚前按揭的房屋，离婚时分割房产的评估问题。
夫妻一方或双方在购房时可能只付了几万元，等到离婚时房价却大涨到几十万元。按原价分割肯定不公平，一般在夫妻双方协商不成时，法院会委托评估机构对房屋进行评估。但是一方婚前按揭的房屋，在离婚时可能尚未取得房屋所有权证书，对于这类案件实践中法院先将房屋判决归一方使用，并不确定房屋所有权也不对房屋进行评估及所有权分割，于是将难题就留到了房屋所有权证取得后，这时房屋的评估应当按双方离婚时的市场价还是按取得房屋产权证后诉讼时的市场价？笔者认为，应当按照夫妻双方离婚时的市场价确定评估基准日，因为按揭的房屋可能在双方离婚后多年才能取得房产证，离婚后到取得房产证期间房屋可能还会不断的上涨，这期间的增值不应当分割。
笔者建议，对于婚前一方按揭房屋，婚后共同偿还贷款，在离婚时尚未取得房产证，只要房屋已交付使用，法院就应当在双方离婚诉讼时委托评估机构对房屋进行评估，得到房屋的现值。同时依据婚前交付房款部分为个人财产，婚后共同偿还贷款部分为共同财产原则，计算出双方应分得份额的比例，再根据得出的比例占房屋现值多少计算出实际应得房款。此时法院可依据一方婚前支付房款大于或小于夫妻共同财产支付购房款而确定房屋为个人财产或共同财产，将房屋先判给夫或妻一方使用，并由使用一方给另一方按实际应得房款补偿。由于房产证在离婚时尚未取得，但法院可以根据以上原则对房屋进行实质分割，提前确认房屋的所有权，此时房屋所有权的取得是附条件的，所以建议法院可在裁决文书中表述，判决房屋的所有权归一方（夫或妻）所有，由于房产证尚未取得，房屋先由一方（夫或妻）使用，待房屋产权证可以取得时，由房屋使用一方（夫或妻）自行办理相关手续。法院如此附条件的判决可以避免夫妻离婚后为确定房屋所有权而再次诉讼。
最后，举例说明笔者对一方婚前按揭购买的房屋，离婚时如何分割所持的观点：如男方婚前支付10万元按揭购买住房一套，婚后夫妻共同偿还房屋按揭贷款20万元，双方离婚时经评估价值60万元的房屋如何分割？笔者认为，首先依据夫妻婚后共同支付购房款部分是否大于一方婚前支付的购房款部分，确定房屋所有权。分析夫妻婚后共同支付购房款20万元大于男方婚前支付的购房款10万元，房屋应为共同财产，双方均有权利取得房屋的所有权，此时应当考虑双方的条件及孩子抚养问题，如女方愿意抚养未成年孩子，可将房屋所有权确定给女方。其次根据婚前财产为个人财产，婚后财产为夫妻共同财产，确定双方各自比例。分析男方婚前支付10万元购房款，婚后共同支付20万元购房款夫妻双方各一半，双方应分得比例为男方20万元，女方10万元，2比1。最后，房屋评估值为60万元，按2比1的比例，计算出双方实际应得房款为男方40万元，女方20万元，由于房屋所有权确定给女方，女方应当补偿男方40万元房款。
综上，建议婚姻法司法解释三对夫妻一方婚前按揭购房，在离婚时分割问题，考虑规定，夫妻婚后共同支付的购房款为共同财产，并依据一方婚前支付购房款的比例确定房屋所有权，分割时考虑房屋在婚姻关系存续期间的增值，按增值比例对未取得房屋所有权一方补偿，同时，离婚时房屋已交付的，应当在离婚诉讼时就评估，确定所有权，如房产证未取得可附条件判决。
