朱某与贺某夫妻俩以做生意需要周转金为由，自2004年7月至2006年9月先后15次向唐某等9人借款34万元，并出具了欠条，欠条上写明了按月利率1分计息，但无返款日期。2006年9月以后，朱某与贺某举家外出，下落不明，唐某等9人遂向法院起诉，要求朱某、贺某归还借款及利息，同时，经唐某等人申请，法院对朱某家位于莲花县城的一栋240平方米的居住楼房进行了财产保全。法院判决生效后，朱某全家仍下落不明，唐某等9人依法向法院申请执行。法院经调查，朱某、贺某除该栋被依法查封的居住楼房外，无其他可供执行的财产。
[案情分析] 　　【分歧】
　　对于朱某、贺某家这栋住房能否拍卖、变卖以清偿债务存在不同意见。
　　第一种意见认为，法院经调查，朱某家除查封的房屋外没有发现其有第2处房屋，申请执行人也未提供朱某家还有第2处房屋的线索，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”因此，对该房屋只能查封，不能拍卖。
　　第二种意见认为，朱某全家已外出2、3年，没有在该房屋中居住，且该房屋面积和价值较大，法院可以对该房屋予以拍卖或变卖来清偿申请人的债务。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见。其理由：
　　一是该房屋不是朱某、贺某及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。被执行人朱某、贺某家的居住房屋能否拍卖、变卖以执结本案申请人的债务，关键是看朱某家该房屋是不是朱某、贺某及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。至于何谓“生活所必需的居住房屋”，法律和司法解释没有明确的界定，现代汉语对“必需”的解释是“一定要有，不可少”，据此，笔者认为“生活所必需的居住房屋”应当是指生活中一定要有、不可少的居住房屋(包括自家住房、借或租住房及一定的面积)，如果没有该住房，长期在外露宿，生活将极为困难，甚至不能生存。本案朱某、贺某及其所扶养家属在2、3年的时间里不在自家住房中居住，同样生存下来了，这说明朱某、贺某及其所扶养家属有房居住，该房屋不是朱某、贺某及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，应当纳入本案可以执行的财产范围。
　　二是该房屋超过了朱某、贺某及其所扶养家属生活所必需的房屋。朱某、贺某的居住房屋达到240平方米，价值有20余万元，其全家人口3人，即使朱某全家在该房屋中居住，其房屋面积也远远超过我国目前城乡人均30平方米左右的住房面积，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋后，可予以执行，况且朱某、贺某全家是农村户口，申请执行人又表示执行该房后其余不能得到清偿的债权予以放弃。据此，法院可根据申请执行人的申请并经申请执行人同意，由申请执行人在朱某所在的农村找一处能够住的房屋，以保障朱某、贺某回到莲花有最低生活标准所必需的住房后，对朱某、贺某位于县城的房屋进行拍卖或变卖后清偿申请人的债务。
　　综上，无论是从朱某、贺某的房屋长期无人居住的角度讲，还是从朱某、贺某全家情况及其房屋的实际情况上看，朱某、贺某位于县城的这栋楼房均可用于执行本案。




[案情结果] 　　笔者认为，朱某全家已外出2、3年，没有在该房屋中居住，且该房屋面积和价值较大，法院可以对该房屋予以拍卖或变卖来清偿申请人的债务。
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