作者：郭永军律师 时间：2012-8-26 摘要：目前市场上开发商所使用的购房合同，一般是国家行政管理总局监制的，或者是各个省的工商行政管理局和省建设厅共同监制的。该类购房合同并不是《合同法》所述真正意义上的格式合同（仍留有诸多空白栏目，供签约双方共同协商填写），该类合同对行政管理的相对方都是平等的，其解释权赤属该监制部门，不是被告自行制定反复使用的合同。因此，该类合同并不是格式合同。河南省开封市金明区人民法院民事判决书（2011）金民初字第1670号原告郭XX，女，汉族，X年X月X日出生，原住河南省信阳市XX区XX路。现住开封市XX区XX路。身份证号码XXX,。委托代理人刘XX，男，汉族，X年X月X日出生，原住郑州市XX区。现住开封市XX区XX路XX花园。身份证号XXX。被告河南荟邦置业有限公司。住所地开封市金明区万圣路一号。组织机构代码79918125——1。法定代表人陈志勇，董事长。委托代理人樊随生，该公司法律顾问。特别授权代理。委托代理人郭永军，该公司法律顾问。特别授权代理。原告郭XX诉被告河南荟邦置业有限公司商品房预售合同一案，于2011年11月16日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员韩立新适用简易程序独任审判，于2011年12月6日公开开庭进行了审理，庭审后，因案情疑难复杂，经批准本案依法转入普通程序，由审判员韩立新、付艳宇、高登望组成合议庭，于2012年5月28日对本案公开开庭进行了第二次审理，原告郭XX及其委托代理人袁绍义、被告河南荟邦置业有限公司的委托代理人樊随生、郭永军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭XX诉称：2010年12月17日，原、被告签订编号为GF—2000—0171073495号买房合同，原告购买了伟业?香堤湾小区X号X单元、X楼商品房一套，并于当日一次性向被告交付了全部购房款515311元，并于2010年12月27日依法缴纳房产契税。被告认为与被告签订房屋买卖合同的补充协议第二条、第九条是在被欺诈、显失公平的情况下签订的，应当撤销。原告与被告签订的商品房买卖合同第十四条约定的燃气设施、暖气设备、地热水设施属于约定的基础设施，公共配套设施范围，建设费用已经计入房屋开发成本，该部分费用包含在商品房售价范围内，签订合同时原告在处于弱势方的情况下，被告依然以格式条款（合同补充协议第二条、第九条）的形式强行向原告另外收取“配套费”或“初装费”，此行为属于重复收费行为，极其明显的显失公平，并属于欺诈行为。请求依法判令撤销原、被告签订的关于伟业?香堤湾小区X号X单元X楼的房屋买卖合同的补充协议第二条、第九条，诉讼费由被告承担。庭审中原告自愿放弃其他诉讼请求。被告荟邦置业有限公司辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同补充协议第二条、第九条不存在欺诈、胁迫，也不构成显失公平，原告的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：一、2010年11月21日，原告交付被告定金的银联商务POS签购单；二、原、被告双方关于2010年12月17日签订的房屋买卖合同和合同补充协议；三、原告的购房发票、契税完税证（2007）豫契税字No0050152；四、2011年11月3日被告催收相关配套费（初装费）的短信；五、被告商品房预售许可证，汴住建预售证字2010第002号；六、伟业?香堤湾置业计划书二份。被告河南汇邦置业有限公司为支持其答辩意见，向本院提交的证据材料有：一、原、被告双方于2010年12月17日签订的房屋买卖合同一份；二、被告河南汇邦置业有限公司与开封金盛热力有限公司签订的工程施工合同一份，被告河南汇邦置业有限公司的热力施工工程支付审批单四份和开封金盛热力有限公司向被告出具的收据四份；三、被告与开封新奥燃气工程有限公司签订的管道燃气设施建设合同一份，被告河南汇邦置业有限公司的管道燃气施工工程支付审批单一份和开封新奥燃气工程有限公司向被告出具的收据一份；四、开封市建委2009年12月17日批准的编号为316和编号为321的建设工程规划许可证附件各一份；五、伟业?香堤湾商品房销售标价牌一份。本院在审理过程中，根据原告申请，调取了原告郭XX与被告河南荟邦置业有限公司签订的伟业?香堤湾的认购协议书。经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对其证明对象有异议，认为无法证明合同显失公平。对第二组证据的真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议。因为合同第十四条并没有说明配套费用包含在房价之内，无法证明被告存在欺诈、胁迫的行为。对第三组证据的真实性、合法性无异议。对第四组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。依照合同约定，原告应该足额缴纳配套费，而原告应该足额缴纳配套费，而原告逾期未缴纳已违反合同约定，构成违约，被告在此情况下并没有追究原告的违约责任，而是发短信进行催缴，不存在胁迫的事实。对第五组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。对第六组证据真实性有异议。经庭审质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，可以证明被告胁迫原告签订合同的过程。对第二、三四组证据认为与本案无关，不能证明被告收取相关配套费用是合法的。对第五组证据认为是被告公司的内部规定，不能证明在合同价款之外可以再另行收取配套费用。对本院经原告申请调取的伟业?香堤湾认购协议书，经庭审质证，原告郭XX对其真实性无异议。认为认为认购协议书约定事宜清楚，具备商品房买卖协议的性质，被告没有向原告明示在总房价中不包括配套费，被告在双方约定的房价之外，单方收取配套费的行为时违法的。被告对认购协议书的真实性无异议，认购协议第八项约定，双方签订《商品房买卖合同》后，协议终止并自行作废，原件由被告收回。 经审查，本院认为，原告提交的第一、二、三、四五组证据，具备证据的真实性、合法性和关联性的特征，且被告对其真实性也无异议，本院予以采信。原告提交的第六组证据，被告对其真实性存有异议，依照通常解释，该置业计划书是被告销售商品房的促销手段，是开发商单方向看房的人展示房屋位置、付款方式、相关税费、按揭所应提供的资料等情况，并未对开发规划范围内的房及相关设施作出具体确定的说明和允诺，因此，该置业计划书应当视为商品房的销售广告和宣传资料，仅构成法律上的要约邀请，作为希望他人向自己发出要约的意思表示，根据合同法规定，要约邀请可以向不特定的任何人发出，无论对于邀请人还是接受邀请人，都没有法律约束力。房屋销售最终要以正式签订的商品房买卖合同文本的约定为准。且置业计划书作为宣传资料和销售广告，其散发具有强大的随意性，故对该组证据本院不予采信。对被告提交的第一、二、三、四组证据，符合证据的特征，本院予以采信。对于被告提交的第五组证据，虽然原告认为其系内部规定，但本院认为其内容真实、形式合法，与本案案件真实具有关联性，本院予以采信。本院经原告申请调取的证据，原、被告双方对其真实性均无异议，本院予以采信。本院根据庭审及上述有效证据，可以认定以下案件事实：2010年11月12日，原告郭XX与被告河南荟邦置业有限公司签订了伟业?香堤湾小区X号楼X单元X楼商品房的认购协议书，原、被告双方又于同年12月17日签订了编号为 GF —2000—0171073495的商品房买卖合同一份，同时签订的还有合同的四个附件。合同约定：原告购买被告开发的伟业?香堤湾小区X号楼X单元X楼商品房一套，房价为515311元，合同对双方的权利义务做了具体约定。签订上述商品房买卖合同的同时，原告在合同的四个附件上分别签字认可。合同附件四补充协议第二条约定：“天然气初装费、暖气初装费、地热水初装费、有线电视初装费等相关配套费用由买受人在本合同签订后90日内暂按出卖人要求的标准交清；逾期缴纳按合同第七条约定的违约责任处理”。第九条约定：“买受人购买该商品房配套的水、电、天然气、暖气、地热水由专业公司进行施工建设、收费、管理、运营和维护，并有专业公司承担相关责任，在本小区达到规定的入住率后，开始供应天然气、暖气和地热水”。合同签订后，原告于合同签订当日一次性向被告交付了全部购房款515311元，2010年12月27日依法缴纳了房产契税。原告认为，商品房买卖合同第四条已经明确约定计价方式与价款，被告又以补充协议条款的形式另外向原告收取相关天然气初装费、暖气初装费、地热水初装费、有线电视初装费等配套费用，属于重复收费行为。原、被告双方为此发生纠纷，原告诉至本院，要求解决。另查明，被告河南荟邦置业有限公司2009年12月17日对伟业?香堤湾小区已经取得建设用地规划许可证，2010年8月12日办理了该小区商品房预售许可证。为履行合同，2011年1月14日，被告河南荟邦置业有限公司与开封新奥燃气工程有限公司签订了一份管道燃气设施配套建设合同，同年3月17日，被告河南荟邦置业有限公司向开封新奥燃气工程有限公司缴纳了管道安装工程款2023400元。2011年4月2日，被告河南荟邦置业有限公司与开封市金盛热力有限公司签订了一份工程施工合同，同年9月9日，被告河南荟邦置业有限公司向开封金盛热力有限公司缴纳了供暖安装工程款1000000元，本院认为，原告宋XX在签订正式的商品房买卖合同前，与被告河南荟邦置业有限公司签订了认购协议书，签订认购协议书时，双方意思表示真实自愿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。对照原、被告双方签订的认购协议书，可以明确该认购协议书并不具备商品房买卖合同所应具备的事项。其次，认购协议书的签订，是为了签订正式的商品房买卖合同，在法律性质上而言，认购协议书属于预约合同，商品房买卖合同则属于本约。认购协议书作为预约，其约定的事项比较笼统，细则部分由正式的商品房买卖合同加以约定。另外，认购协议书第八项已经明确，协议书自双方签订《商品房买卖合同》后终止并自行作废，原件由甲方收回，此约定进一步证明了认购协议书与商品房买卖合同的关系。因此，对于原告认为认购协议书具备商品房买卖合同的效力，其没有明确房屋总价不包括配套费用，之后的商品房买卖合同不得再以补充协议的形式收取配套费的主张，本院不予支持。原告郭XX与被告河南荟邦置业有限公司签订的商品房买卖合同及合同的附件意思表示真实，内容合法，对于其效力本院予以认定，合同第十四条约定是出卖人对公共配套建筑、基础设施达到使用条件的承诺，并未明确费用的承担问题，合同附件四又以补充协议的形式，用第二条和第九条明确，天然气初装费、暖气初装费、地热水初装费、有线电视初装费等相关配套费用由买受人在商品房买卖合同签订后90日内按出卖人要求的标准交清。该补充协议第二条和第九条是对主合同第十四条内容的补充约定，二者内容并不冲突，且补充协议是双方真实意思表示，不存在显失公平，也不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，应视为双方当事人的真实意思表示。故对原告提出关于商品房买卖合同第十四条已经表明房屋总价款包括配套费用的主张，本院依法不予支持。该商品房买卖合同是由河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的格式文本合同，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条规定提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对于该格式文本的商品房买卖合同，限制买受人权利或者加重买受人责任的条款，卖方应尽到合理的提示和说明义务，商品房买卖合同文本明确合同连同附件共21页，合同附件与本合同具有同等法律效力。主合同文本后四个附件，分别为房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰盒设备标准以及主合同文本中未约定明确事项的补充协议，卖方用附件的方式对关乎买受人权利的事项加以明确，起到了补充合同内容以及提示、说明的作用。原告郭XX在签订主合同时，对合同的四个附件也签字认可。因此，原告提出自己在签订主合同时，并不知道补充协议的内容，被告存在欺诈、胁迫的情形，补充协议的内容显示公平，原告存在重大误解，对此主张，原告未提供合法有效的证据加以证明，本院不予支持。同时，对于原告关于补充协议内容与主合同文本第十四条冲突且被告方没有对格式条款尽到提示、说明义务的主张，本院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中国华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告郭XX的诉讼请求。案件受理费430元，由原告郭XX承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 韩立新审判员 付艳宇审判员 高登望二0一二年七月二十三日书记员 郑庆东