超出租赁期限的转租无效，租房不成反受诉累
出租赁期限的转租无效，租房不成反受诉累
在从事经营活动中，租赁房屋有时并不是从房屋产权人处直接租赁，而是从其他处转租。这种情况下，一定要注意审核原租赁合同中对双方权利义务的约定，避免转租合同中约定的内容超出了原租赁合同的约定。下面案例就是，租赁期限已满，承租人又将房屋转租给他人导致的纠纷。
2010年4月1日，承租人王先生与出租人李先生签订一份房屋租赁合同，王先生向李先生租赁店铺一间，期限为1年，到期日为2011年3月31日。2011年3月，王先生又将店铺转租给张先生。合同到期后，出租人李先生前往收房时发现承租人王先生转租的事实。李先生对王先生的转租行为不予认可，要求收回房屋。由于张先生是承接整个店铺，并将店铺的转让费用支付给了王先生，不同意退出。李先生向法院起诉要求确认王先生与张先生签订的转租协议无效，并要求张先生退房支付房屋占用期间的使用费。法院审理后支持了李先生的诉求判决认定转租协议无效，张先生交还房屋给李先生，同时张先生和王先生连带支付占用房屋期间的费用。该判决生效后，张先生出了钱但什么也没有得到。于是只能也向法院起诉要求王先生返还支付的店铺转让费。由于法院认为张先生对转租协议无效也有过错，没有支持店铺转让费的利息，只判决王先生向张先生返还店铺转让费。
律师点评：转租行为在租赁市场中占有较大的比重。有些有经验的承租人通过转租房屋赚取差价实现收益。由于转租行为牵涉三方两个合同关系即出租人、承租人和次承租人三方，租赁合同、转租合同两个合同关系，使得合同关系复杂化。转租的特殊性在于，转租合同的内容及履行必须依据前一手的租赁合同中承租人享有的权利，以及承担的义务。如果转租协议超出了前一手的租赁合同约定，往往不能得到认可。同时，出租人基于租赁合同的约定以及对房屋的产权使得其有权对次承租人对房屋的使用进行监督，对违反租赁合同或者侵害房屋产权的行为进行干涉制止。对于超出租赁合同约定的转租行为，如果出租人不予认可，转租合同将属于无效合同。一旦这种情况出现，次承租人往往非常被动，由于不能实际使用房屋必然造成一定损失，最终只能向承租人追偿。在追偿时因会被认定对协议的无效存在过错而承担一定的损失，所以即使能够追偿也无法全部追偿回来。从上面的案例也可以看出，在通过转租的方式租赁房屋时一定要仔细审核出租人与承租人的签订的租赁合同的内容，在符合阻力合同约定的前提下签订转租协议，避免不必要的损失。
