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深圳房地产纠纷律师-《购小产权房 合同执行十六年或被宣布无效》
发布日期:2012-08-03    作者:110网律师
据中国之声《新闻纵横》报道,1995年,从河北来北京做生意的薛女士花了8000元在北京昌平买了一处农家小院。16年过去了,当初8000元的小院现在市值估价已经接近300万。巨大的价格差别让原来的房主陈女士几次想要回房屋,都被拒绝。

  最后,陈女士提起诉讼,要求法院宣布原房屋买卖合同无效,返还房屋。现在案件仍在审理,将择日宣判。但是从目前情况看,一个已经执行16年的房屋买卖合同有可能被宣布无效。

  现在大量存在的所谓小产权房与这种情况十分类似,都是购买的农民自己宅基地上的房屋。如果这个合同被宣布无效,那么所有买了小产权房的人都将面临十分巨大的风险,都有可能随时被赶出家门,甚至无处申告。

  焦点一、当年的房屋买卖协议是否有效?

  原告主张,薛女士不是七里渠村集体经济组织的成员,当时签订的房屋买卖协议是无效的,这是她收回房子的理由。对此,被告薛女士不能接受,代理人说:

  被告代理律师:原被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,签订协议后,被告给付了房屋的价款。而且,当时是在村委会同意的情况下进行的买卖。

  原告方强调,合同无效并不是因为签合同时双方意思表示不真实,而是因为合同违反了法律的规定。

  原告代理律师:北京市高院关于农村房屋买卖的效力问题,作了明确的规定:原则认定无效。只有在下列情况下方可认定有效。第一是,将房屋卖给本村村民,第二种情况,买受人购买房屋之后,诉讼时将户口迁入该房屋所在经济组织。就本案,被告至今仍然是河北省村民,未将户口迁到七里渠村,不属于该村经济组织成员。

  焦点二、原告有没有资格要回房子?

  被告提醒法庭注意,在签订房屋买卖协议之后,陈女士因为出嫁,将户口迁到了郑各庄村,在郑各庄已经享受过一次“旧村改造,村民上楼”的政策优惠。郑女士目前不属于七里渠村村民,没有资格提起诉讼。

  被告代理律师:根据相关法律规定,农民只能拥有一块宅基地,从这个角度讲,宅基地村委会就应该收回,我认为她不是适格的原告。

  而原告方终于向法庭亮出杀手锏宅基地使用权证

  原告代理律师:法律并没有规定将户口迁出就丧失了财产的权利,原告是原房屋合法的所有权人,对该宅基地至今持有集体土地建设使用证。

  焦点三、原告为什么过了十六年才想要回房子?

  被告方指出,当年屋漏墙塌的破房子,经过被告装修扩建早已变了模样,如今更是因面临拆迁而价值不匪。

  被告代理律师:这里的房屋正面临拆迁,不排除是利益驱使。当时房屋是8000元,现在一拆迁。除了平价房能得几套,还能拿到300万。这个利益驱使是显而易见的。

  原告提出,愿意出25万元回购房屋,被告嫌太少,调解无法进行。

  焦点四、买卖房屋十六年后提起诉讼,为什么没有过诉讼时效?

  本案主审法官李春香分析。

  李春香:宅基地属于村民集体所有,一般由村集体经济组织或村民委员会进行管理,特定身份人员,即本村经济组织成员才能享有。建议对于农村房屋,非本村集体组织成员,尽量不要购买。因为物权法也规定,宅基地使用权是物权,不受时效限制。过去十年,甚至几十年都有被追回的风险。

  焦点五、购买小产权房是否受法律保护?

  因小产权房权属引发的纠纷近年来呈上升趋势,前不久媒体报道了上海的三起案件,当年卖房的农民起诉要求以原价要回房屋,中国之声特约评论员李一戈用无能为力来形容买房人的处境。

  李一戈:从法理上来说,因为他不受房地产法律的保护,这个产权,因为他没有取得产权证。只是村集体给了他一些证明,严格地说不具备法律的效力。

  李一戈认为,目前全国小产权房有上亿平米,此类纠纷的增多已成为社会不和谐因素。

  李一戈:一方面我们要提醒居民,哪怕你在城里租房住,也不要去农村买这种小产权房。我也要借此呼吁一下,国家有关部门,包括国土部、住建部,对小产权房的归属问题,还有相关大量存在的各类小产权房归属解决问题拿出一个办法来,包括司法解释,可能有助于这个问题的解决。

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