在房屋拆迁过程中，经常同时出现房屋买卖现象。作为买房人的风险不仅来自于买房人对安置补偿巨大悬殊的心理不平衡，而且来自于拆迁方对买受人的是否认可。律师建议慎重购买正在拆迁过程中的房屋。但是如果买房人能够把控这种风险，未必不是一项特殊投资。
【案情经过】

1、2004年3月某房地产开发公司对洪湖小区进行开发。

2、被拆迁人宋仪将自己的房屋买给了张林，双方书写了一份合同。张林将购房款交给宋仪后。

3、当天就和宋仪一起到房地产开发公司签订了房屋拆迁补偿协议：协议的拆迁人为开发公司，被拆迁人为宋仪，当时张林在宋仪的后边也签上了自己的名字。拆迁协议约定：开发公司为宋仪调换一座68．5平方米的房子，位置在洪湖小区10#楼2单元1002室，宋仪应当补交房屋差价款9700元。

4、合同签定后，张林到房地产公司交了差价款9700元，房地产开发公司为其开了发票，但是发票上写明“宋仪房屋差价款”。

5、后来，因为当地整个小区建设需要，10#楼设计发生变更，10#楼2单元面积由原来的68．5平方米增加为91．4平方米。开发公司只好把原来2单元10户居民签定的调换房屋变更为3单元，将3单元按照2单元原来的设计进行建造。

6、房屋建成后，张林不同意开发公司将2单元变更为3单元的请求，坚持要求开发公司按照协议约定交付1002室的68．5平方米的房屋。
【诉讼过程】

1、在多次协商没有结果的情况下，张林一纸诉状将开发公司告到法庭，要求开发公司按约履行，交付协议约定的10#楼2单元1002室68．5平方米的房屋。

2、开发公司在答辩中提出：张林和宋仪的房屋买卖合同成立但是没有发生法律效力，张林没有取得房屋所有权，不是被拆迁人，和开发公司没有形成房屋拆迁合同关系，作为原告起诉为诉讼主体错误。

3、一审法院通过审理做出判决：认为张林实际交付了购房款，取得了房屋的所有权，和开发公司签定的拆迁补偿协议依法有效，判决开发公司交付张林10#楼2单元1002室。

4、开发公司不服一审判决，提起上诉，理由如下：

第一、张林不具有被拆迁人资格。

我国《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，被拆迁人是被拆迁房屋的所有权人。本案被拆迁的房屋所有权证号为0064454，房屋产权人为宋仪，并不是张林。2004年3月14日的《城市房屋拆迁补偿安置协议》也表明：拆迁人为开发公司，被拆迁人是宋仪。所以，从房屋产权证照看，只有宋仪才是该被拆迁房屋的所有人，才能作为拆迁合同的乙方和开发公司签定《拆迁补偿合同》。张林不是房屋的所有权人，没有权利作为被拆迁人和开发公司签定合同，即使签定了协议，也不具有法律效力。

第二、张林和宋仪之间签订的房屋买卖合同没有法律效力，不应受到法律保护。

在一审法庭审理过程中，张林称：在2004年3月14日和宋仪签定了房屋买卖合同，并交付了房款。但是，按照我国法律规定，此房屋买卖合同，只是成立并没有生效。因为我国法律对房地产买卖实行的是“物权公示主义”即不动产以登记与登记变更作为享有与变更物权的公示方法。《民法通则》第72条、《城市私有房屋管理条例》第6条、第9条、第12条都规定了城市房屋买卖必须到房管机关办理登记才生效。可是，本案中，被上诉人和宋仪只是签定了房屋买卖合同，并没有依照法律的规定到有关机关办理登记手续，在一审法庭辩论终结前也没有进行登记变更，依照《合同法》第44条、《合同法》解释（一）第9条规定，该合同并未生效。

既然张林和宋仪之间签定的房屋买卖合同因为违反法律规定没有没有办理登记而无效，那么张林就不能取得该房屋的所有权，也自然没有权利做为房屋被拆迁人和上诉人签定合同。况且，2004年3月14日的拆迁合同上也明确标明：被拆迁人是宋仪。虽然被上诉人张林极力主张自己当时在《拆迁补偿合同》被拆迁人一方签定、摁手印了，自己就是被拆迁人了。一审法院也以开发公司没有证据证明张林不是宋仪的委托人为由，认定张林就是被拆迁人。但是，开发公司认为：即使张林自认为自己已经交付了房款就取得被拆迁房屋的所有权，当时也确实以被拆迁人的身份和开发公司签的的合同，该合同也因违反法律强制性规定而应确认无效。因为我国法律明确规定，被拆迁人是房屋的所有权人，而张林不是房屋产权人，即使他和宋仪签定了房屋买卖合同，也向宋仪交付了购房款，也在拆迁合同中被拆迁人一栏中签了字。但是因为他没有履行法律所要求的房屋买卖登记程序而无法取得房屋所有权，法院应当依据法律规定确认无效，而不会因为张林对法律的认识错误支持他。可是一审法院却以张林已经交付了房款，就判决认定他取得房屋的所有权。这样的认定明显违反了法律规定的“物权公示”原则，赋予了当事人破坏法律规则的自由，也混淆了我国不动产以登记、动产以交付为公示的原则，是严重违反法律规定的认定。

第三、张林没有诉讼主体资格。

从以上两点分析可以看出：本案中被上诉人张林没有取得房屋所有权，不是被拆迁人，没有取得实体权利和义务，房屋拆迁合同也只约束开发公司和宋仪，张林没有诉讼资格以被拆迁人的身份诉讼开发公司的。可见，开发公司在一审中提出本案原告主体资格错误，是有法可依的。

第四、一审法院判决上诉人将10#楼2单元1002室交付给被上诉人是违背法律的。

开发公司当时和宋仪签定的《拆迁补偿合同》约定：将某区某路东10#楼2单元1002室，面积为68．5平方米，作为拆迁调换房屋给宋仪。合同签定后，由于整体规划变更，10#楼2单元整体面积发生了变化，每个户型的面积由原来的68．5平方米增加为94．1平方米，并且已经按照实际面积售出。设计改变后，开发公司及时将此楼的3单元作为2单元原来用户的调换房屋建造，并没有不履行拆迁合同的意向，现在已经有原2单元部分用户入住。开发公司认为：自己收取2单元被拆迁人调换房屋款项是按照68．5平方米的面积收取的、设计变更非开发公司的本意，因为整楼发生变更开发公司也相应增加了设计费用。但是，设计变更后开发公司及时为被拆迁人调换了相同楼号、相同面积、相同设计的3单元，已经采取了积极的补救措施。如果被拆迁人坚持要求开发公司交付2单元1002室68．5平方米房屋，是在有意的难为上诉人，也不可能得以实现（因为2单元每个户型的面积已经增加到了94．1平方米，根本没有68．5平方米的房屋）。如果被拆迁人执意要求居住在1002室，并按照市场价格补足多余的房款，开发公司也是可以接受的。可是，一审法院却在明知道被拆迁人交付的是68．5平方米的房款，却让上诉人将94．1平方米的房屋交付给其使用，明显违反了法律所规定的“公平合理”原则。

同时，退一步讲，即使被上诉人和开发公司之间签定的拆迁补偿合同是具有法律效力的，但是因为合同标的68．5平方米的房屋已经不存在，导致房屋调换合同无法实现目的，也无法履行。一审法院应当根据客观事实判决解除合同，并判决开发公司采取补救措施，为被拆迁人调换相同面积、位置的房屋，而不应当武断的判决开发公司交付合同约定的房屋。因为开发公司即使有过错，也不可能将已经建成的房屋扒掉，再为被上诉人建造一个符合合同约定的房屋。况且，该房屋已经建成、出售。从保护既成利益的原则出发，也应当判决上诉人为被上诉人调换房屋。上诉人也愿意为被拆迁人调换同样的房屋。一审法院却置这种客观事实而不顾，直接判决上诉人向被上诉人交付根本不存在的、所谓合同约定的房屋，是在敷衍了事，是严重的不负责任。因为在构建和谐社会的今天，平衡矛盾、解决问题才是法院执法为民的核心，而不顾客观事实，草率了事的行为只会增加当事人的矛盾，不利社会的团结。

【律师观点】

律师认为一审判决正确，理由是作为房屋买受方的张林因为支付对价给原房屋产权人（被拆迁人），取得了被安置的资格，应当享有相应的程序权利。 具体如下：

第一：权利义务对等原则。

在这一拆迁安置纠纷中，存在两个可能被安置的对象：宋仪和张林。但是安置协议只有一份，安置房屋只有一套，应当给谁，普通百姓都应当明白：宋仪已经在拆迁之前就拿到了房款，张林支付房款，目前还没有拿到对价，自然是张林应当取得安置房。对于开发公司来说，安置房给谁都是给，不影响其权利义务。所以从权利义务对等的原则，无疑买房人张林是应当具备安置资格。

第二：权利义务概括转移原则

从法理看，张林是否违背了物权法和拆迁的规定而导致无法主张安置房能？不会。因为在拆迁补偿协议中，有三方的签字。这种合同可以理解为宋仪将拆迁中的权利义务概括转移给张林，而且开发公司表示同意。这样，张林就获得了合同的主体资格。这样的合同不违反法律规定，当然有效。

第三：变更设计是开发公司当方面的行为，不是买房人或被安置人的过错。

至于开发公司提出房屋变大后要求变更安置房屋位置的问题，首先，变更合同需要双方同意，张林不同意变更的，开发公司无权单独变更，法院不予支持是对的。另外，对于张林不支付面积差房款是否显失公平的问题，根据最高院关于房屋买卖合同纠纷的司法解释，对于实际面积大于约定面积超过3%的部门，买受人买房人有权拒绝支付超出3%以上面积的补差。之所以这样规定，是应为开发公司作出设计变更之前，应当征求买房人的同意，买房人不同意的，不得擅自变更。开发公司不仅没有征求张林的意见，而且事后要求补差价的行为，对张林不公平。

综上，本律师认为，买房人张林可以作为适格的诉讼主体，有权获得拆迁安置房屋，无需对超出约定面积35%的部分进行房价补差。