目前，我国的二手房交易市场一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。本文就二手房交易的概念、北京二手房交易现状以及交易中的一些特点和经常出现的一些法律问题，进行简要的分析，以方便二手房的交易双方能对此有个基本的认识，从而采取相应的措施，减少风险的发生。
本文分三个部分刊发。         第一部分：二手房交易的概念及北京现状
      （一）二手房交易的概念
   二手房交易是指经过首次交易的房屋，再交易或多次交易的，都可称为二手房交易。也可以理解为房屋所有权人将房屋所有权和土地所有权转移给买受人，买受人支付房地产价金的情形。严格来讲，二手房不属于法律词汇，也不是标准的房地产法律术语，而是作为与一手房相对应的一种交易习惯上的称谓。《住宅与房地产辞典》将二手房界定为：“房地产三级市场中买卖的存量房屋。”
        广义而言，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义而言，二手房交易仅指二手房的买卖交易。在二手房交易市场中，根据不同的划分标准，交易房屋类型的划分亦会有所不同。如果以是否为房地产开发商建造并销售为标准进行划分，又可以划分为商品房和非商品房，即集资房、房改房、经济适用房、小产权房等。我国并没有在法律上对“商品房”下定义，只能从一些规范性文件中窥知一二， 如2003年5月7日最高人民法院发布的《关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》中将商品房买卖合同表述为“房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此推知，该文件对“商品房”的理解是由房地产开发企业建造的，可以面向社会销售并转移房屋所有权的房屋。此后，国务院于2003年8月12日发布实施的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中列举了商品房的四种类型，分别是一为经济适用房，即具有保障性质的政策性商品住房，这类住房享受了国家的优惠政策，如土地划拨，减免税费等措施，主要为中小套型，销售价格受到国家有关部门的严格审定；二为廉租住房，主要为保障最低收入家庭居住；三为普通商品住房；四为高档商品住房。显然，比较上述两个文件对“商品房”概念的理解有很大出入，最高人民法院的解释是从狭义的角度进行解释的。综合而言，商品房是指由房地产开发经营企业开发并建造的用于出售或出租的房屋。其主要特征为：其一，商品房是房地产开发经营企业以营利为目的建造的；其二，具有商品的所有属性并且在法律上具有完整的所有权。
      （二）二手房交易现状——以2009年北京为例
       我爱我家最新数据显示，2009年北京二手房成交总量和同比增幅净创十年来新高。根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2009年全市二手房市场的住宅网签总量为267390套，剔除网签与过户间可能存在的错误率，我爱我家市场研究中心估算实际过户总数可达213846套，这一数字成功刷新了10年以来二手房市场交易总量的最高值。尤其是2009年的3、4、6、7、9、11、12月份，接连刷新了北京二手房单月成交的最高纪录。
据我爱我家的统计资料显示，2009年二手房市场中居于主导地位的交易客群为改善型需求客群，其交易份额占到了总体比重的44.95%，而首次置业者次之，为整体交易比重的34.31%，而后则是带有投资性质的购房群体。另从比重增速来看，改善型需求依然一枝独秀，较去年同期显著上扬2.99%，其次为首次置业者，同比涨幅为1.74%，而投资需求相比去年仅增长了1.44%。2009年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，二手商品房的交易比重已占到全市二手房交易总量的73.78%，这一比值较2008年同期相比明显上扬了9.63%；而二手已购公房的成交份额则进一步缩减，目前仅相当于全市总体成交水平的26.22%。