陈某与郑某二人是好朋友。2000年陈某到美国定居，出国前陈某出具委托书，将自己所有的一套住房委托给郑某代管，并将房屋产权证等相关资料一并交给郑某保管。由于陈某在美国工作较忙，对郑某又十分信任，几乎没有过问过房屋代管的情况。2003年，郑某做生意亏本，欠债十几万元。郑某夫妻俩伪造陈某的授权委托书，到公证处办理了公证。由于公证处审查不严，为郑某出具了公证书，郑某通过中介机构找到买方，并以20万元的价格将该房卖给了张某。双方凭公证书，房产证等资料到房管部门办理了过户手续，张某取得了房屋产权证。2004年，陈某回国后到家一看，该房屋已装修一新，并且已有人居住。经了解后才知道郑某已将该房出售。陈某十分气愤，要求购房人张某将房屋退还给自己，张某不同意。陈某遂向法院提起诉讼要求收回房屋。评析
    　本案涉及到民法中的代理和善意取得两个法律问题。

    　一、关于代理的问题

   　 民法上的代理，是指代理人以被代理人名义在代理权限内进行直接对被代理人发生效力的法律行为。代理有法定代理、委托代理、指定代理之分。其特点是：1．代理人必须以被代理人（又称“本人”）的名义进行代理活动；2．代理人所代理的行为必须是民事行为；3．代理人只要在代理的权限范围内可以独立进行代理活动；4．代理人代理活动的一切法律后果都直接由被代理人承担。本案涉及到无权代理中的表见代理。所谓表见代理是指被代理人的行为足以使诚信第三人相信无权代理人具有代理权，基于此项信赖与无权代理人进行交易，由此造成的法律效果由法律强制被代理人承担的代理。其构成要件有：1．客观上存在使诚信第三人相信无权代理人拥有代理权限的理由；2．第三人主观善意；3．无权代理人与第三人所为的法律行为，合于法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征。此案中郑某帮陈某管理房屋，两人之间实际只存在代管关系，并不存在代理关系。但陈某将产权证交与郑某，且郑某通过伪造授权委托书，给人一种假象，即其有权代陈某对该房屋行使权利，构成了表见代理。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”郑某的代理行为系表见代理，其行为有效。

   　 二、关于善意取得问题

　　不动产善意取得，是指受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第九十六条明确规定了共同共有财产的善意取得：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案争议的房产并不属是陈某与郑某共有的财产，不适用上述规定。为此给张某造成的损害应由无权代理人郑某赔偿。
    　提示：代理人超越代理权无效，只有在共有人擅自处分共有财产时，善意第三人的权益才受保护，所造成的损失由超越权限行使行为的代理人承担。 徐涛律师15327446830   QQ574659129