实地考察 ●　住宅外部环境
交通是否便利，是否远离工业区，空气、水质有无污染；
周边是否有绿化带或河流、湖泊；附近是否有文化机构、商业服务场所
小区内是否有较好的绿化，无干扰、噪音；社区居民是否有同等的文化层次；社区的规划设计是否美观、完整，学校、医疗、商业服务等配套设施是否健全。
●　房屋内部情况
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是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。
户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题
打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
●　物业管理的水平
水、电、煤、暖的费用如何收取？是上门代收还是自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务？
●　入住以后的费用
了解水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
●　旧房的历史
哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限； 哪些人住过？什么背景？是何种用途； 是否发生过不好的事情？是否欠人钱？或者发生过盗窃案。
B 查询二手房产权状况
●第一步：您先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其它相关的证件。
产权证是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"； 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；搞清楚是已购公房或经济适用房，还是已购商品房－－如果是已购公房或经济适用房，除了查看对方的"房屋所有权证"，还有查看政府对其上市出售的批准书。
资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其它共有人的同意证明书；
其它相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查中奖通知单和相应的证明等等。
●第二步：向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。
●第三步：查验房屋是否有债务负担。在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约；另外，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。 另外您还需要了解的内容是：所购房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。
总之，要想了解房屋产权的真实内容，购房者除了要向卖房者索要一切产权文件并仔细阅读外，还要到房产管理部门查询有关所购房产的产权记录，两相对照才能清楚地知道该房产的一切产权细节。
C 房屋资格的审查
●根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：
违法或违章建筑；
房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；
教堂，寺庙，庵堂等宗教建筑；著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋；
由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖；
单位不得擅自购买城市私房；
出租人，共有权人，出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人，共有权人，承典人有优先购买权；
出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。
● 如果您买的是已购公房和经济适用房，还应看房屋是否已取得房屋所有权证书和政府对已购公房上市出售的批准。
 
买二手房有什么手续?
在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
一、确认产权的可靠度：
1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；
2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；
3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；
4．一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖：
1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；
2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
3．一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分：
1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；
3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积：
1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2．产权证上一般标明的是建筑面积；
3．最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构：
1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
2．管线是否太多或者走线不合理；
3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
六、考核房屋的市政配套：
1．打开水龙头观察水的质量、水压；
2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
4．观察户内外电线是否有老化的现象；
5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；
6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气；
7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
8．冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况：
1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；
2．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平：
1．水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户；
2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；
3．小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心；
4．小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。
九、了解往后居住的费用：
1．水、电、煤、暖的价格；
2．物业管理费的收取标准；
3．车位的费用。
十、追溯旧房的历史：
1．哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；
2．哪些人住过什么背景是何种用途；
3．是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案；
4．是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合：
1．好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；
2．拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；
3．与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价：
1．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；
2．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；
3．银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
1．满18岁，有城镇户口；
2．能提供稳定的收入支付本息的证明；
3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；
4．所购房屋产权所属真实可靠；
5．支付有关手续费。
十四、产权是否完整：
1．确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；
2．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
十五、小心房款和产权的交接：
1．不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；
2．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如中介处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
十六、保证产权顺利过户：
1．必须要经过房屋产权管理部门办理才算完成过户手续，有中介和其他人的保证等等都不算是完成交易过程；
2．从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
十七、有哪些房地产是不得转让的?
答:1、根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的；2、司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房地产,未经其他共有人书面同意的；4、设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的；5、权属有争议的；6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
另外，需要注意：
1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证；如果是单位,到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产,看是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。
5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。
6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。
签订二手房应注意什么？
一、合同签订前应注意事项
1、在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解。
要查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有，在签订房产买卖合同时，能否全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
2、购房者要对即将进行交易的房产基本情况进行必要的了解。
这主要包括房屋产权证是否真实；房产面积多大；该房产用途是什么；该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等。
3、对房屋上市交易资格的审查。
3.1如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；
3.2如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；
3.3如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。根据《中华人民共和国担保法》的规定，只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
3.4如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，不得出售；
3.5所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；
二、合同签订时应注意事项
1、需要准备的证明材料有:身份证原件或护照原件及复印件；未成年人的户口簿或出生证明；有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
2、认真审查合同约定内容
2.1当事人的名称或姓名、住所:这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。
2.2标的:此处应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(需与第一条内容一致)，房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
2.3价款:此处应写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
2.4履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
2.5违约责任:这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
2.6解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
2.7合同生效条款:双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
2.8合同中止、终止或解除条款:明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
2.9合同的变更与转让:在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
泉州冯律师 代理各类民事、刑事案件  13788828965