房地产发展有限公司不当得利纠纷案例分析

上诉人(原审原告)郭某，男，1980年3月20日生，汉族。

委托代理人张华，上海市宝恒律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海浦东古北房地产发展有限公司，住所地本市永兴路598号5室。

法定代表人陈兢为，职务总经理。

委托代理人魏康寿，上海市建纬律师事务所律师。

委托代理人沈亢，上海市建纬律师事务所律师。

上诉人郭某因不当得利纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2001)闸民初字第3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2002年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人

郭某之委托代理人张华，被上诉人上海浦东古北房地产发展有限公司(以下简称古北公司)之委托代理人魏康寿、沈亢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，郭某为购买恒丰古北家苑B幢4层03室房屋，于1999年12月22日向古北公司支付定金人民币20,000元(以下币种均为人民币)，古北公司嗣后补开了收据。1999年12月25日，双方签订一份《上海市内销商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定上述房屋暂测建筑面积 148.89平方米，每平方米4,200元，总房价625,338元，1999年12月25日前支付人民币325,338元，

郭某在签订本合同前支付给古北公司的定金20,000元可冲抵房款。当日，郭某以支票形式向古北公司支付房款，出票人为上海三微实业有限公司(以下简称三微公司)，支票上填写了金额、付款行名称、出票人帐号，并加盖三微公司财务专用章和郭玉平印章，其余栏目为空白。古北公司销售人员以便条形式出具一份收条，并加盖古北公司公章，收条载明：“今收到郭平(此处笔误，应为郭玉平)先生支票面值325,948元作为B楼403室的房屋首付款。”当月27日，古北公司将7张支票(共计面值325,948元)填了日期为1999年12月27日、收款人为古北公司等内容，并在系争支票用途一栏中填写了“定金”二字，遂将7张支票解入银行。嗣后，

郭某又以贷款方式支付房款300,000元，有关手续由古北公司代为办理，古北公司垫付了手续费310元，2000年2月18日，郭某与古北公司签署了房屋交接书，确认

郭某已付房款325,338元，因房屋实测面积与暂测面积有误差，古北公司退还郭某房款2,142元。同日，古北公司向郭某出示一份业主领取合同登记表，该登记表载明的文件名称栏内有抵押登记收据(Y204)/(Y104)、登记费收据(Y100)等内容，

郭某在该登记表上签名确认收到上述收据。后因郭某认为其向古北公司多支付了20,610元而涉讼。

原审另查明，三微公司系私营企业，法定代表人为郭某之父郭玉平，上述购房及付款事宜均由郭玉平出面办理。

原审中，经古北公司申请，原审法院委托上海求是会计师事务所有限公司对古北公司自1999年12月12日至2000年1月2日止的财务帐册进行审计，结论为未查见现金日记帐上收到过系争的20,000元现金。对于该审计报告，

郭某、古北公司均无异议，但郭某认为，如果古北公司未将20,000元记入日记帐，则审计当然无法查到。

2001年8月，郭某诉至法院。诉称，其与古北公司签订《预售合同》，其按约应支付房款625,338元，但古北公司多收了20,610元，其中20,000元为多收的房款，310元据古北公司称是其以代理人的身份为

郭某利益而向案外人支付的手续费，300元是古北公司收取的代办费，但郭某不予认可，故要求古北公司返还不当得利款20,610元，并从1999年12月25日起至本案判决日止支付利息。

原审中，古北公司辩称，其并未多收郭某20,000元房款，其在开具一张为定金20,000元，另一张为房款305,338元的收据后，曾要求

郭某带好先前由销售部人员书写的收条来调换，郭某借故未还，但答应日后归还。其出于对郭某的信任，在未收回郭某手中收条的情况下，将二张收据交给

郭某，由此而产生纠纷。郭某现在提供的20,000元定金收据是郭某嗣后称其将20,000元定金的收据遗失，要求其补开，其遂将原收据存根复印后加盖发票专用章交给

郭某。至于610元则是根据双方的口头约定而收取的费用，故不同意郭某的诉讼请求。审理中，郭某表示放弃要求古北公司支付310元手续费的诉讼请求，古北公司同意退还

郭某代办费300元及利息。

原审法院认为，从郭某提供的证据形式要件来看，古北公司确实多收了郭某20,000元，但从古北公司提供的证据来分析，由于7张支票的日期均是由古北公司财务人员于1999年12月27日补填的，现

郭某主张系争支票是1999年12月22日交给古北公司的，而古北公司主张是当月25日收到该支票，仅从支票本身无法确定系争支票的交接日期，而古北公司于1999年12月22日出具的收据上并未注明其收到的定金20,000元是现金还是支票，但

郭某、古北公司均认可定金20,000元是在1999年12月22日支付的，因此，如果系争支票确如古北公司所言是郭某于12月22日交给古北公司的话，则可以认定12月22日收据载明的定金20000元与系争20,000元支票系同一笔款项。此外，

郭某、古北公司于2000年2月18日签订房屋交接书时，双方对房款进行了结算，古北公司退还了郭某房款差价2142元，如果付款有出入的话，

郭某理应及时发现，但郭某当时并未提出异议。根据审计结论，并未发现古北公司曾收过郭某20,000元现金。综上，由于郭某用支票或现金支付20,000元定金的可能性同等存在，

郭某又未能就20,000元定金收据载明的定金支付方式进一步举证，亦未提供系争支票存根，仅凭郭某提供的现有证据尚不足以证明古北公司确实多收了

郭某20,000元，因此，郭某的诉讼请求因证据不足，难以支持。双方关于610元代办费用结算的一致意见并无不当，可予准许。据此，判决如下：一、上海浦东古北房地产发展有限公司应于判决生效之日起三日内给付

郭某300元及利息(利息计算方法：以300元为本金，自1999年12月25日起至本案判决之日止，按中国人民银行同期存款利率计付)；二、
郭某要求上海浦东古北房地产发展有限公司返还20,000元及利息的诉讼请求，不予支持。

原审法院判决后，郭某不服，提出上诉。请求撤销原判，发回重审。理由：1、认为原审法院认定事实错误：一是综合郭某的三次付款金额，证明

郭某确实多付了20,000元的房款。二是郭某从未收到过305,338元房款收据。2、认为原审法院适用法律不当，说理部分的逻辑推理多处错误，导致判决错误：即原审法院虽确认了从

郭某提供的证据形式要件可证明其的诉讼请求，但运用错误的逻辑推理方式得出了错误的结论。

本院审理中，古北公司辩称，郭某所述并非事实，郭某从未以现金形式向其支付过房款，甚至连610元的手续费也是用支票支付的。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。上述事实有《预售合同》、编号为3266334的收据存根、收条、上海银行(住房贷款)借款凭证 (回单)、三微公司及其法定代表人郭玉平出具的书面证明、三微公司营业执照、验资证明书、支票7张、银行进帐单、购房定金收据记帐联、房款收据记帐联、房屋土地测绘技术报告书、房屋交接书、业主领取合同登记表、统一发票、上海求是会计师事务所专项审计报告等佐证。

本院认为，本案的争议是郭某究竟是否多支付给古北公司20,000元，而焦点为编号为3266334的收据载明的定金20,000元与系争支票载明的20,000元是否是同一笔款项。

郭某认为编号为3266334的收据载明的定金20,000元是其于1999年12月22日以现金方式支付的。古北公司则认为郭某是以支票方式支付的。

对于双方当事人的分歧，合议庭讨论中亦有两种意见。一种意见认为：郭某现持有古北公司于1999年12月22日和1999年12月25日分别出具的定金20,000元的存根联及325,948元房屋首付款的收条，从书证的文字上看

郭某多付20,000元房款的观点可以成立，故本案应支持郭某的诉讼请求。另一种意见认为：从双方签订的预售合同中的约定、合同整个履行过程、证据的形式、举证责任的角度进行综合分析，可以得出

郭某多付20,000元房款的观点不能成立。具体阐述如下：

一、合同约定。双方1999年12月25日签订的预售合同中约定，1999年12月25日前付款325,338元，郭某在签订合同前支付给古北公司的定金20,000元可冲抵房款。由此可见，对于1999年12月25日应付款数额中包含定金双方均为明知。

二、合同的履行。郭某即使在1999年12月25日未发现多付了20,000元房款，但是之后郭某在办理银行贷款时、直至在与古北公司进行房屋交接领回多收的房屋面积退款时，其有多次机会可发现、可主张多付了20,000元房款，其却未曾主张过，2001年4月6日其与古北公司因另案诉讼时，才提出了该主张，显然缺乏可信性。

三、证据的形式。郭某现提供的证据形式上不具有统一性，即20,000元的定金是存根联的复印件，上面虽盖有古北公司发票专用章，这本身有悖常理，古北公司对此解释为因

郭某称其遗失收据联，故将该存根联复印后补给郭某，上面所盖发票专用章是按照郭某的要求，该解释具有可信性。而325,948元的房屋首付款则为加盖了古北公司恒丰古北家苑销售专用章的收条。首先，从收条的文义表述来看不能明确该325,948元房屋首付款中是否包含定金20,000元；其次，古北公司在开具收据时未收回收条的行为确有不妥，但是鉴于从古北公司提供的20,000元定金记帐联及305,338元(注明305,948元中含610元的手续费)房款的记帐联，两项金额的合计与收条上的金额是一致的，且该收条本应返还古北公司，才能作为换取发票的依据。

四、举证责任。古北公司主张支付方式系支票非现金，已通过上海求是会计师事务所有限公司对其自1999年12月12日至2000年1月2日止现金帐册的审计，足以证明其在该段时间内确未收到过20,000元的现金。而

郭某则主张支付方式是现金非支票。这与郭某本身的陈述前后不一。郭某在原审法院第一次庭审时曾表述为“支付方式时隔多日已记不清”，但事后在原审法院第二次庭审时变更为是现金支付。关于现金的来源，

郭某虽然很难提供相关的证据，但是对于载明为20,000元的系争支票存根，郭某理应能够提供，据此可以证实，该支票存根日期上究竟为1999年12月22日还是25日。而

郭某却称该支票的存根已遗失，无论该情况是否属实，郭某均应承担对该证据举证不能的后果。此外，为配合协助法院查明该节事实，对三微公司在此特定时间段的财务情况可予审计，但

郭某同样予以拒绝。故郭某对于古北公司支付方式系支票的辩称虽持否定的意见但未能提供与之相反的证据证实。

综上，第一种意见的立论依据是郭某提供的定金存根联及收条上面文义的简单相加，但就疑点、矛盾之处未能作出合理解释，从而未能作出正确的综合判断。而后一种意见则从双方签订的《预售合同》中的约定、合同整个履行过程、证据的形式、举证责任等多角度进行综合分析，且对相互之间可以印证的证据分析判断后得出结论，本案属于事实真伪不明，在现有证据情况下，应从证据的关联性、真实性、合法性以及优势证据的角度进行认定处理。故后一种意见成为合议庭的多数意见。根据少数服从多数的原则，合议庭经评议后认为原审法院所作的判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一) 项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币914.20元，由上诉人郭某承担。

本判决系终审判决。
徐涛律师15327446830   QQ574659129