房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷案例分析

上诉人（原审被告）北京新协房地产开发有限公司，住所地北京市西城区北顺城街１７号。

　　法定代表人梁戈，董事长。

　　委托代理人孙延昌，男，４６岁，该公司法律顾问，住该单位。

　　委托代理人郭立杰，男，３６岁，该公司法律顾问，住本市西城区新外大街１０号。

　　被上诉人（原审原告〕徐承雷，男，４５岁，无业，住台湾省台北市忠孝东路５段２３６巷３弄５号２Ｆ。

　　委托代理人申伟，北京市大正律师事务所律师。

　　委托代理人向锋，北京市大正律师事务所律师。

　　原审第三人中国银行北京市分行，住所地北京市朝阳区雅宝路８号太亚大厦。

　　负责人孟庆斌，行长。

　　委托代理人卢岚，女，２８岁，中行法律处干部，住该单位。

　　上诉人北京新协房地产开发有限公司（以下简称新协公司）因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（１９９９）西民初字第３３９０号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托代理人孙延昌、郭立杰，被上诉人徐承雷及其委托代理人申伟、向锋，原审第三人中国银行北京市分行（以下简称北京市分行）之委托代理人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　１９９９年６月，徐承雷以其购买投资广场Ｂ座１５层０１号房屋，并依合同交齐全部房款，新协公司未按约交房为由起诉至原审法院，要求解除新协公司与其签订的购房契约，双倍返还定金１４０００美金、退还房款１２４８８美元并赔偿利息２８０３７．９美元，返还第三人北京市分行的贷款本息３７２９０．８０美元，因签订契约支付的律师费、公证费２４３３．８８美元及利息４８２１．８８美元。原审法院经审理后确认，双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议，符合法律规定，且进行了公证，该契约及补充协议已生效。至１９９７年１１月徐承雷提出履约的催告，新协公司仍未履行交付房屋的义务，现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约，应予准许。合同解除后，徐承雷请求双倍返还定金，返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求，予以支持。据此，于１９９９年１２月判决：一、原被告于１９９５年１０月９日，签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后１０日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款１５２９１３．８４美元及返还定金１４０００美元。三、本判决生效后１０日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失（其中７０００美元自１９９５年４月４日至款付清时止，２６０００美元自１９９５年１０月１０日至付清时止。９８４８１美元自１９９５年１１月１月日至款付清时止，利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付，上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的１９９７年１月１日至１９９７年１０月３１日迟延交付的利息人民币２５５５６．５１元。四、本判决生效后１０日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币１３４２８元、公证费８１５．２８美元及利息４８２１．８８美元。五、按《楼宇按揭（抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金５５５１９美元及１９９９年９月２１日至贷款还清时止的利息。判决后，新协公司不服，以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院，要求撤销原判，判令双方继续履行１９９８年１２月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。

　　经审理查明，徐承雷与新协公司于１９９５年１０月９日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐承雷购买新协公司的投资广场Ｂ座１５层０１号房屋一套，建筑面积１０３．６７平方米，按每建筑方米２５４４．２５美元计算，总价款为２６３７６２美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的１０％，即２６３７６美元，３０日内付楼价款之９０％，扣除１９９５年４月４日徐承雷已付定金７０００美元外，应付２３０３８６美元。该契约第５条约定：新协公司须于１９９６年１２月３１日前将房屋交给徐承雷，除不可抗力外，新协公司未按期将房屋交给付徐承雷，徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过９０日新协公司未交付房屋的，徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后３０日内向徐承雷双倍返还定金外，并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第４条约定，新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害；施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决；违反新颁布的法律及规定；其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外，延期交付房屋超过９０天，徐承雷有权在第９１天起１４日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款１３１８８１美元（包括定金７０００美元）。１９９６年１０月，依新协公司指定，徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，新协公司作为合同担保人，徐承雷（抵押人〕以其所购置的投资广场Ｂ１５０１号房产向北京市分行〔抵押权人）申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额１３１８８１美元。贷款期限５年，首期还款日为１９９７年３月２０日，贷款分１９期等额还款，季还款金额为６９４２美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息（包括违约加息）及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。１９９６年１２月３１日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷，徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止１９９６年１２月３１日新协公司未交付房屋，徐承雷于１９９７年４月１０日后多次书面提出终止双方售房契约，新协公司未予答复，至１９９７年７月３０日，双方就迟延交房达成协议，徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定新协公司返还徐承雷自１９９７年１月１日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年１２月５日，双方依协议履行，新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自１９９９年月１日至１０月３１日延期交楼利息２５５５６．５１元。后新协公司向徐承雷发出入住通知，因徐承雷认为房屋未达到入住条件，未办理手续．徐承雷于１９９７年１１月１５日致函新协公司要求验收交房，新协公司未答复。１９９８年１２月７日，双方经协商再次达成协议：新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为１９９７年１月１日起至１９９８年１２月３１日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延，新协公司赔偿迟延期间的全部利息，徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至１９９９年１２月３１日止的物业管理费；如徐承雷需出租房屋时，新协公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对Ｂ１５０１房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与１９９７年７月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的１９９７年１月至１９９７年１０月的款项．徐承雷对此不予认可，并于１９９９年５月１０日致函新协公司，以新协公司不履行１９９８年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自１９９６年１２月３１日至１９９７年９月２日支付北京市分行贷款本息２８０３２．８月美元，此间两次支付利息计４８２１．８８美元。新协公司自１９９７年９月２１日至１９９９年９月２０日为徐承雷垫付贷款本金５５５３６美元及利息，徐承雷现尚欠贷款本金５５５１９美元及１９９９年９月２１日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费８１５．２８美元、律师费１１２３７元人民币，其他杂费２１９１元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同、１９９７年１１月１５日函、１９９７年７月３０日协议书、１９９８年１２月７日协议书、１９９７年４月１０日、５月２０日解约通知、１９９７年５月２１日函、１９９９年５月１０日函等证据在案佐证。 本院认为，徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。新协公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解约的情况下，双方签订了１９９７年７月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约，至１９９９年５月书面要求解约时止，新协公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，新协公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的１９９８年１２月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京新协房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）．二审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京新协房地产开发有限公司负担（已交纳）。

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