业主不得擅自侵犯建筑物共有人利益

【案情介绍】
陈某系某小区业主，住在该小区3号楼603室，系该栋楼房顶层，其私自在房屋楼顶搭建房屋一处（约25平方米），该小区业主委员会多次要求陈某予以撤除未果。业主委员会诉至法院，要求陈某撤除私自搭建的房屋。
法院审理过程中，被告对私自在楼顶搭建的事实予以认可，但不同意原告的诉讼请求，理由是：（1）根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定，被告对楼顶享有合法的使用权；（2）被告所购房屋漏水，在多次要求物业服务公司维修未果的情况下，征得物业服务公司同意才自行搭建房屋，其目的是为了防水，因此搭建的房屋不属于违章建筑。被告同时提供商品房买卖合同作为证据，该合同附件中注明：“屋顶使用权归顶楼买受人，买受人必须遵守物业公司的相关规定，屋顶不得做违章建筑及妨碍安全逃生”。原告对此证据的真实性表示认可。
【法院判决】
法院认为，楼顶部分属于该楼栋房全体业主共有，任何人不得独占使用。开发商及物业服务公司无权对公共部分进行处分，业主委员会有权依法要求陈某撤除所搭建的违章建筑，故对业主委员会的诉讼请求予以支持。
【律师点评】
本案中，双方争议的焦点是被告占有的楼顶部分是否属于被告专有。
首先，被告搭建的房屋占有楼顶部分属于全体业主共有。
根据我国《物权法》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地，除法律明确规定除外的部分外，均属于全体业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公共设施等均属于业主共有。业主对共有部分既享有权利，也承担义务，不得以放弃权利不履行义务。本案中，被告自行搭建的房屋所占用楼顶部分属于公共面积，应属于该栋楼房全体业主共有，任何人没有权利私自占用。即使被告与开发商约定楼顶部分归被告使用，但因屋顶属于公共部位，属于全体业主共有，开发商无权对公共部位的归属进行处分，因此该约定是无效的，楼顶部分不属于被告专属使用。
其次，物业服务公司无权同意被告在公共部位搭建房屋。
被告辨称其搭建房屋经过物业服务公司同意的理由不能成立。房屋漏水问题属于被告与物业服务公司之间的物业服务纠纷，而屋顶属于公共部位，系该栋楼房全体业主共有，任何人不得独占，故即使物业服务公司同意被告搭建房屋也属于无权处分行为，被告不能因此而占用公共搭建房屋，侵害全体业主的合法利益。被告搭建房屋未获得相关行政管理机关的审批，属于违章搭建行为，根据我国相关法律，业主委员会对包括任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。故业主委员会的诉讼请求应该得到法院支持。
安徽新洲律师事务所律师：童阳
发表合肥晚报