老公私自卖房,老婆能否主张合同无效?
【案情介绍】
2006年6月26日,吴某与戴某签订房屋买卖合同,将自己名下的房屋出卖给戴某,戴某核查了吴某的身份证、户口本、房产证等证件。其中房产证登记的产权人为吴某一人,且户口本的婚姻状况一栏登记为未婚。6月28日,戴某将全部购房款给付吴某,双方到房产部门提出变更房屋所有权申请。7月1日,吴某、戴某在查看房屋时遇到了吴某的老婆李某,李某知晓吴某卖房后与其发生争执。次日,戴某到房产管理部门查看房屋所有权的登记情况,发现该房屋所有权人仍为吴某,李某提出不能将房屋所有权变更为戴某,并说明了理由。后李某发现该房屋产权已经变更为戴某所有,故诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。
【法院判决】
法院经审理后认为,李某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求,不符合《合同法》关于无效合同的规定,最终判决驳回了原告的诉讼请求。
【律师点评】
本案中,诉争的房屋由吴某和李某在婚姻存续期间购买,夫妻双方没有对房屋所有权另行约定为其中一方所有,因此该房屋应视为夫妻共同财产。处分共同财产应取得共有权人的同意,否则,处分行为无效。但我国《物权法》同时规定,若受让人在受让不动产时是善意,并支付了合理的对价,且受让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记,则受让人取得受让财产的所有权,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。戴某与吴某订立房屋买卖合同、戴某如约付款、双方到房产管理部门申请变更房屋产权,上述行为均系为双方真实意思表示,不违反法律规定,双方买卖关系成立;并且房屋仅登记在吴某一人名下,户口本登记为未婚,因此戴某有理由相信吴某具有处分房屋的权利,故戴某属于善意、有偿取得了该房屋。虽然戴某在李某主张权利后才取得房屋所有权证,但戴某、吴某在李某主张权利前,已经到房产部门申请了所有权变更登记,且戴某不能决定房屋所有权证的发放时间,从而不能否定戴某善意取得财产的合法行为。
【法律链接】
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。