范某（原告）与龚某、高某（被告）房屋买卖协议纠纷
（一）诉讼当事人：
原告：范某
委托代理人：范才铁律师
被告：龚某、高某
（二）案情简介：
为了国平安置小区第二期的整体规划和棚户区改造的顺利建设，于2009年9月9日原被告双方签订一份《房屋买卖协议》，原告购买被告位于XXX城关镇文艺北路的私有房产用于安置房建设，双方约定房地产价格为68万元，签订合同之后两年内付清。签订合同当天原告付房款15万元。现在国平小区二期整体规划已通过政府部门的审核批准，整个项目施工进度正在有条不紊的推进，但是被告方无故违约，拒绝接受房屋买卖协议约定的房款，且不继续履行合同。原告迫于无奈，特向贵院提起了民事诉讼。诉讼后得知，被告于2010年3月以涉案房地产在中国建设银行常德市分行申请了抵押贷款，2011年9月20日中国建设银行常德市分行向法院申请参与本案诉讼。
（三）被告答辩意见
①从被告方答辩书可得知其不继续履行《房屋买卖协议》的唯一理由是原告先违反了协议第三条，即“乙方（原告）在拆除甲方（被告）房屋前，因乙方不能及时付清购房款项，为防范风险，甲方要求乙方将壹号楼东面一至四层八套商品房以1000元/平米的价格记入甲方名下，并在XXX房地产管理局办理备案登记手续。如记入甲方名下的八套商品房对外销售，其销售款应必须足额偿还上述第一条房地产成交款，甲方应主动配合乙方解除备案登记手续。
②庭审中，被告方认为房屋买卖协议无效，理由是以下三点：1、2009年9月9日同一天签署两份房屋买卖协议，一份是公证后合同生效，一份是双方签字后生效，对方认为应该以公证后生效的合同为准，现没有办理公证，因此是无效合同；2、根据被告方与银行的贷款合同、抵押合同约定以及物权法第191条的规定，抵押房产转让必须经抵押权人书面同意。当时没有经抵押权人同意，故是无效合同。3、被告方认为原告在签订合同时存在胁迫、欺诈等行为，因此房屋买卖协议无效。
（四）本律师代理意见
本案争议焦点为：①关于本案房屋买卖协议的效力问题；②关于违约问题，即谁真正违约；③是否应该继续履行合同。
本律师代理意见如下：
对方唯一抗辩理由是房屋买卖协议的第三条，认为原告违约在先。这是不成立的，理由简述如下：①、第三条的性质属于一个担保条款，是个附属条款，不可能是对方所说的是合同的核心条款。担保条款无效或违约，不可能导致整个合同无效或违约。②、第三条的目的是为了防范风险，怕乙方没有履行能力，但实质上乙方完全有履行能力，而且在约定的期限内已经要求履行。③、对方竟说乙方违法协议第三条，致使《房屋买卖协议》无法履行。这不知是什么逻辑？不知协议第三条与整个协议没法履行有什么直接的联系？更何况，乙方签约时已经履行了保证金条款，在起诉前，乙方已全部履行合同义务。④、对方在答辩中说原告在2010年5月份将抵偿的房产销售一空，但要注意的是，买卖合同是2009年9月9号签署生效的，将近一年的时间都没有履行过户的义务，还不知是谁违约在先呢！更何况被告在2010年3月以涉案房地产办理抵押登记申请贷款了,显然被告违约在先。⑤、退一步来讲，协议第三条即使具有可行性，去房产局备案登记也并非原告一个人的义务，应属双方的义务。但被告方从来就没有提及此事，现对簿公堂时拿出此理由来搪塞是没道理的。
2、协议第三条不伦不类并存在逻辑矛盾，不具有操作性。“以另八套商品房登记在被告的名下，并在XXX房地产管理局办理备案登记”，这类似于《物权法》第二十条所规定的预告登记，但预告登记的主体应属标的物的买卖双方；若是抵押担保，抵押权是一个他项权利，这八套商品房怎能登记在被告名下呢！随即还约定“如记入被告名下的八套商品房对外销售，其销售款应必须足额偿还上述第一条房地产成交款，被告应主动配合原告解除备案登记手续”，若已预告登记或抵押登记，那这房屋谁还敢买呢？若解除登记之后再卖，那又怎能达到此条款所谓“防范风险”的目的呢？因此，协议第三条是一有矛盾的、不切实际、无法律依据的条款，被告方死咬第三条显然是无理取闹。
3、退一万步来讲，即使涉案房屋抵押贷款有效。鉴于国平小区二期棚户区改造已经规划局、房产局批准，红线图已确定。若涉案房屋不能顺利解决，势必影响整个规划，被告方正是抓住这点，想趁火打劫。且根据《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故我方现在要求继续履行合同，办理房产过户，愿意代为清偿相应的银行债务，解除涉案房屋的抵押登记。
针对焦点问题代理意见：
一、 关于本案房屋买卖协议的效力
被告方认为房屋买卖协议无效，理由是以下三点：1、2009年9月9日同一天签署两份房屋买卖协议，一份是公证后合同生效，一份是双方签字后生效，对方认为应该以公证后生效的合同为准，现没有办理公证，因此是无效合同；2、根据被告方与银行的贷款合同、抵押合同约定以及物权法第191条的规定，抵押房产转让必须经抵押权人书面同意。当时没有经抵押权人同意，故是无效合同。3、被告方认为原告在签订合同时存在胁迫、欺诈等行为，因此房屋买卖协议无效。我方认为，被告的抗辩理由是站不脚的，理由如下：
（1）、当时为什么会出现两份合同？正因为，当时涉案房产已办理抵押登记，公证处不予办理，随即双方又把合同做了修改，这才导致第二份房屋买卖合同的诞生。但由于双方法律意识淡薄，疏忽了第一份合同的存在而没有及时撕毁。从15万元的保证金收据和本案第三人的证实充分佐证了这一点。而对方毫无根据和无任何证据的情况下单纯的坚持认为以第一份合同为准。
（2）、签署房屋买卖协议当时即使没有取得抵押权人的书面同意，但这也不可能导致合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同无效的标准控制得相当严格，范围相当狭窄，本案没有任何证据和事实表明符合合同无效的标准，顶多就是一个可撤销合同。何况，根据《物权法》第一百九十一条：“……….. 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但需要强调的是，本案第三人，即抵押权人已当庭对房屋买卖合同予以认可，并开庭前已经提交书面的优先受偿申请书。更加重要的是，第三人即抵押权人的代理人也在《房屋买卖协议》上签了字，并保存一份合同，这说明签订房屋买卖协议当时，其实第三人是知情的，也是同意的。另原告也一直同意代为清偿银行债务。
二、关于违约问题
被告方认为原告方违反协议第三条，属于严重违约、根本违约，故不履行合同，并没收15万元保证金。我方认为原告方不构成根本违约，理由如下：
（1）、我方在庭审时，已就房屋买卖协议第三条问题作出了详细的分析，在此不在赘述。简单的说，协议第三条不具有操作性，更重要的是，协议第三条约定的房产并未完全销售，即使销售的部分也有百分之八十的是按揭，而按揭贷款手续还未办理妥当。
（2）、签订买卖房屋协议当时，涉案房地产确实是办理抵押登记的，但从被告方提交的贷款合同、抵押合同可以知道，被告有两次抵押贷款的记录，签订房屋买卖协议当时与建设银行XX支行的抵押贷款于2010年3月份已经还清并解除抵押，但随即，被告方又在建设银行常德市分行办理了更高额度的抵押贷款。在房屋买卖协议签署时间是2009年9月9日，在签署协议后再办理抵押贷款，原先本来到期的抵押权，现在又延长了五年。这显然违法了合同诚实信用的基本原则，已经严重损害了买房人即原告的利益。
三、应该继续履行合同
债权是物权的原因之一，也是最常见、最普遍的原因。一个完整的交易，都是先债权（签订买卖合同），后物权（按照合同约定交付或者办理登记）。而合同是可以约定履行期限的，不可能一签订合同就必须立即交付或者办理过户登记。合法有效的债权理应的到法律的保护，而没有特别的理由不应该选择违约赔偿，应该优先考虑合同的继续履行。类似案例屡见不鲜，最典型的就是指标房买卖，指标权益人转手卖掉“指标房”，过后因为房价上涨反悔，闹上法院的事越来越多。从近期法院判决相关案件的结果来看，只要是双方自愿签订了买卖协议，就得按合同办。买卖双方签订转让协议之时，双方对购房事项均有相当程度的了解，对其中的风险、前景都了然于胸。只要协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，就是双方真实意思的表示，那就必须履行合同。