二手房买卖纠纷多一房两卖赔了夫人又折兵
 2010年6月2日搜房网综合整理
    案例1
    房主一房二卖
    被判吐出9万多得款
    29岁的王军是一名自由职业者，为了能在南京市中心买套婚房，他关注了很久却一直下不了手，不为别的，只为房价涨得过高过快。2009年7月底，正是金融危机过后房价一日三涨的时候，婚期将到的王军不敢再等了。随后他看中了广州路5号一套建筑面积为29.55平米的单身公寓房，与房主蒋女士见面后，几经讨价还价，王军最终以50.5万元的价格将房子拿下。因交易房屋当时处于出租状态，双方约定首付款46.5万元在同年11月27日（即租赁期满日）前支付，并在该日前办理过户手续。8月1日，双方正式签订了房屋买卖合同，王军按约支付了2万元定金。接下来，王军忙着筹钱只等对方按时交房了。
    也许是因为当时房价实在涨得太快的原因，经不住诱惑的蒋女士于同年11月12日又将房子卖给了一个叫吴凯的人，并随即办理了过户登记手续，这一次蒋女士把房子卖到了60万元，比当初与王军合同上约定的房价高出了9.5万元。就在蒋女士还沉浸在多卖近10万元的兴奋之中时，她与王军约定的交房时间到了，王军找上门后，麻烦说来就来。王军很生气、很愤怒，但也很无奈，因为房屋交易一旦完成过户登记，再把它改在自己名下几乎是不可能的了。但王军表示不会就此罢休。
    为了如期完婚，王军随后又硬着头皮买了一套与蒋女士房屋面积差不多的公寓房，但据称房款却为之多付了20万。事后王军又去找蒋女士讨说法，在协商赔偿损失不能达成一致的无奈下，他一纸诉状将蒋女士告上南京市鼓楼区法院，要求蒋女士双倍返还定金4万元，赔偿实际损失7.5万元（扣除多返还的两万元定金），并承担本案诉讼费。案件审理中，原、被告对双方签定的合同性质产生争议，王军认定的是房屋买卖合同，而蒋女士则坚持认为是定金合同。蒋女士还辩称多次催王军支付首付款，但王军拒不履行，应视为其自动放弃权利。
    5月11日，鼓楼法院就此案作出一审判决。法院认为：王军和蒋女士签订的合同，对涉案房屋的地点、面积、总价、付款方式及房屋交付等内容均作出了明确约定，符合房屋买卖合同的构成要件。虽然双方在合同中没有写明首付款的具体支付时间，但双方合同内容载明，王军付款后双方应于2009年11月27日前共同办理房屋所有权过户，据此可以确定王军付款的期限应在此时间前。但蒋女士在合同履行期间擅自将涉案房屋出卖给案外人，并转移了房屋的所有权，应当承担违约责任，王军要求蒋女士承担双倍返还定金的违约责任符合法律规定。
    随着房价上涨，由于蒋女士的违约行为，导致王军此后购房实际支出了更多的资金。蒋女士与案外人约定的总房价高出原被告约定的总房价9.5万元，原告主张9.5万元为其损失，法院予以采纳。鉴于本案适用定金罚则，蒋女士双倍返还定金，故王军主张蒋女士赔偿实际损失7.5万元于法有据，法院予以支持。
    最终，法院一审判决被告蒋女士双倍返还王军购房定金4万元，并一次性赔偿王军损失7.5万元。案件诉讼费1300元，亦由蒋女士承担。
    案例2
    “抢”房心切弄错朝向
    悔约损失3万违约金
    人到中年的俞媛是南京某高校教授，近年来为改善家庭住房，俞教授一心想再添一处房子。去年9月初，目睹南京房价一日几涨的严峻态势，她再也等不急了。9月12日，俞教授通过一家中介机构看中了龙江高教新村的一处二手房，因怕别人将房源抢走，俞教授即于午饭时分随中介人员前往看房，看后即有了购买意向。当日傍晚，俞教授再一次赶到卖主彭先生家看房，此次看房主要是察看房屋朝向，防止买下的房子日照不足。由于时间较晚，加上心情急躁等因素，俞教授把朝向为北的房屋看成了西南向。看房的次日，俞教授即匆匆与彭先生及中介方签订了《房地产买卖中介合同》，以110万的总价买下房子。合同签订后，俞教授按约于9月13日支付给了彭先生购房定金2万元，9月30日又支付首付款35万元。
    随后到来的国庆长假，终于定下心来的俞教授，通过房地产网络细看买下房子的详情，此时她才突然发现房子的朝向不是西南向而是她最讨厌的朝北向。情急之下，俞教授当即就去找中介人员，称房子因朝向不对她不要了，并提出了撤件要求。经过三方协商，10月14日各方均同意解除合同并一起去房产局撤件。合同解除后，卖主在返还俞教授购房款时，扣了她3万元违约金。房子没买成还倒赔3万，事后俞教授越想越窝火。为了再把3万要回来，前不久她以中介人员及卖主彭先生把朝北向的房子说成是西南向，加上当时傍晚天暗自己辨别不出为由，将彭先生告上鼓楼区法院，要求其返还未经同意私扣的3万元。
    接到法院的应诉通知后，作为被告的彭先生气得要命，因为在他看来俞教授根本没说真话。案件审理中，彭先生辩称，当时俞教授急切地一天内中午、傍晚两次看房，俞教授问什么他答什么，根本没有欺骗俞教授，也没有花言巧语说服俞教授买房的行为，况且合同中也没有约定房屋朝向。俞教授单方违约，他开始曾要她承担5万元的违约金，后经中介做工作才答应收3万，并向俞教授出具了收条，根本不存在“强扣”一说。当事中介人员出庭作证时，证实了彭先生的说法。法庭依据查明的事实，认定彭先生当初从俞教授支付的房款中扣除3万元违约金，系双方协商一致的结果，俞教授的起诉主张没有事实依据，故判决驳回了俞教授的诉讼请求。
    一套房子卖两家房主赔了2万元违约金
    【案情回顾】
    2006年7月，张某以18万元的价格在城区购买了一套商品房，去年9月，由于做生意急需钱，经他人介绍，张某将该房屋以20万元的价格卖给了李某。双方商定：李某预交房款15万元，钥匙交给李某，两个月后，双方办理过户手续，李某支付余下的5万元房款。
    同年9月16日，李某支付了15万元房款，并搬进房屋居住，不想20天后，由于房屋价格上涨，张某要求李某增加房款。李某认为书面合同已签订，要求张某立即办理房屋过户手续，张某表示，若不增加房款将不办理房屋过户手续。 10月21日，张某将房屋以21万元的价格卖给了谢某，并办理了房屋过户手续，同时将15万元房款返还给李某，并要求他在一星期内搬出房屋、交回钥匙。
    为此，李某一纸诉状递到法院，要求依法解除张某与谢某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。经过长达半年多的调解，今年5月，两人最终达成和解协议，由张某支付了2万元合同违约金。
    【律师提醒】
    这是一起典型的“一房二卖”纠纷，在本案中，看似以购房者李某获得赔偿的违约金告终，但事实上，因纠纷所耗费的财力精力，再加上房价的多变，有时也难以弥补购房者的损失。
    要彻底避免“一房二卖”的尴尬，购房者在签订商品房买卖合同时，应约定预告登记条款并及时到当地房地产管理与住房保障局进行申请办理。所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。
    预告登记期间，房屋不能再次买卖，即使擅自买卖也不具备法律效力，从而保障购房者最终取得所购房屋的所有权。