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楼市低迷回款难 开发商拖欠工程款案例增多
发布日期:2012-03-20    作者:徐涛律师
中小建筑商被开发商拖欠工程款已成普遍现象,今年楼市低迷使其回款更难   《每日经济新闻》记者调查发现,让建筑公司垫资建设,已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱,却把风险转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商,于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷,加剧了这一状况。
  ◆每经记者 曹羊
  上半年材料价格同比涨了6%以上,CPI上涨后公司商务成本支出越来越高,这些事让上海沪金建设集团常务副总经理于强最近心里很烦。不过,最让他心烦的是,今年有一家开发商欠了他们几千万元,至今还没拿到手。
  《每日经济新闻》记者调查发现,让建筑公司垫资建设,已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱,却把风险转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商,于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷,加剧了这一状况。
  回款太难不敢接新工程
  从去年底房地产宏观调控政策连续出台后,于强就害怕接工程,这让他身边的朋友感到奇怪。接到工程不就能赚钱了吗?更何况工程并不好接。
  根据上海市统计局的统计资料,上半年全市建设资金仅3423.15亿元,比去年同期下降4.3%。虽然新开工面积达1179.62万平方米,较去年同期增长11.4%,但其中77%的项目被特级和一级资质的上海建筑企业拿走,剩余的23%,也有大批同行虎视眈眈。
  于强为何不敢接业务?事实上,他有不足为外人道的苦衷。他深知,即使最终夺标,获得了项目建设合同,建筑公司仍然难避一个 “潜规则”——垫资。
  如果是往年,于强或许也会赌上一把,替开发商“垫资”建设房屋到可预售阶段,再通过开发商的销售回款,补上被拖欠的施工款项。
  但在今年,他不愿意再那么做。佑威房地产研究中心的数据显示,上半年上海全市共推出一手商品房源618.04万平方米,只比去年同期减少11.7%;但成交量只有525.9万平方米,只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。
  于强已经闻到了上海楼市的“熊”味。如果此时仍然不计后果为开发商垫资,一旦将来房子卖不掉,开发商还不上钱,“坏账”的概率就会大大增加。
  转嫁风险跳出“三角债”
  明明知道带资建设可能会让自己“自废武功”,建筑公司为什么还愿意替没钱的开发商垫付建设资金?难道他们真想“自杀”?显然不是。“没办法,如果不垫资,开发商就不给工程做。全公司上下近万人,每个都在等饭吃,不接工程,公司和个人都得挨饿。可是接了工程,公司自身的实力却会被消耗,最终的结果也许会是慢性自杀。”于强的下属张伟的回答显得很无奈。
  事实上,建筑公司并非没有保护自己的能力。中国建筑集团的财务总监王国华就表示,他们公司很少发生巨额工程款被拖欠的事。即使发生了,他们也会通过停工、与开发商协调等手段保护自己。
  但是,王国华的做法,无法在众多中小建筑企业推广。“建筑公司是弱者,开发商才是强势一方。”易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭说。
  在决定放缓接项目的同时,于强也在想办法,并想出了风险转嫁的招数。
  首先,于强决定提高建筑合同的违约责任赔偿,在要求巨额违约金的同时,又要求开发商找到合适的担保方。一旦开发商不能履行合同,就由担保方赔偿损失,归还拖欠的工程款。
  其次,于强要求,开发商担任他和建材商之间的担保人,一旦他违反约定,不能在规定时间里把钱款划到建材供应商手上,违约责任就由开发商承担。
  上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平称,拖欠工程款的纠纷,往往是牵涉多方的“三角债”:开发商拖欠建筑商的工程款,建筑商拖欠材料供应商的货款,供应商再拖欠原料商的货款。长此以往,不但建筑商会苦苦挣扎在生死线上,建材商、原料供应商也都会被拖垮。
  楼市低迷成拖欠催化剂
  当然,拖欠工程款也不是近两年才有的现象。
  早在2005年,国家有关部门编制的 《2005年中国建筑业行业研究报告》就指出,建筑行业“压级压价、索要回扣、垫资接工程”现象严重,再加上巨额拖欠工程款,造成大批建筑企业资金极度紧张,企业经营利润微薄,甚至长期大面积亏损,影响了企业的科技、设施方面的投入,致使再生产难以为继。
  杜跃平介绍,这类拖欠工程款的案件,今年的受理量正在大幅增加。仅他接办的这类案件就增加了50%以上,其他各家律师事务所今年也接受了大量类似案件。
  杜跃平接到了这样一个拖欠工程款的连环三角债案件。
  朝兴建筑工程公司去年接手了某工业地产开发的工程项目,仅定金就支付了工程总预算的20%,即800万元。合同约定,只有房屋结构封顶,建筑工程公司才能拿到工程款的50%。另外50%要在竣工后两年内才能拿到。
  这一案件还不是最严重的。杜跃平说,他曾经受理过一个案件,建筑工程公司为开发商垫资高达80%以上。杜跃平认为,之所以这种情况在今年特别严重,主要是因为上海部分楼盘滞销,开发商的销售回款不能迅速归集到建筑工程公司的手中。
  于强的朋友、钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉认为,拖欠工程款的根本原因是开发商缺实力。
  钱生辉曾经写过一篇博文认为,行业中的很多开发商是投机分子,或者用“赌徒”来形容更为恰当。他们希望以非常少的资金,谋取最大化的利益。银行、地下钱庄和建筑公司,都成为开发商的“钱袋子”。当开发商没有钱的时候,他们就成为了第一个“牺牲品”。
  钱生辉表示,尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上,但事实上,很多开发商都做不到。因此,他们想尽一切办法从身边的各种渠道获得资金,建筑公司便是其中之一。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始,一直垫资到预售许可阶段。
  期待立法清退不良房企
  为了杜绝建筑公司因为被拖欠工程款而出现巨额亏空,有关部门曾经出台行政规章,禁止建筑企业带资建设。
  2006年,四部委下发《关于严禁政府投资项目使用带资方式进行建设的通知》。但该通知从法律层次上讲,只能算是部颁规章,不能据此对民事合同的效力作出否定。
  钱生辉认为,解决拖欠问题的关键是要清理行业,清退一批不具备实力,又想以小博大的开发商,引入资金雄厚的优势企业,重新塑造房地产行业的新环境。
  杜跃平赞成钱生辉的观点,他认为,应该将那些不具备开发实力,甚至连土地出让金都付不清的开发企业清理出去。另外,自有资金必须达到35%以上的规定,必须得到切实执行。
  杜跃平甚至设想,中国的房地产开发公司应该与国际接轨,成立专门的房地产开发基金。该基金有非常强大的融资能力,不需要像目前很多开发商那样,以抵押土地来获得银行贷款,以建筑商垫资来开发项目。
  对这个建议,易居地产研究院政策研究所副所长杨红旭却泼了 “冷水”。他认为,虽然成立房地产开发基金的确是未来的发展趋势,但就目前的国内市场和政策环境,还不可能让开发商们立即变成基金公司。
  杨红旭同时乐观地认为,随着宏观调控的不断深入,实力不济的开发商会逐渐被淘汰出局,工程款拖欠的现象会逐渐减少,不过这需要一个较长的时间。
  行业协会:学会保护自己
  通常情况下,当工程款被拖欠时,建筑商会首先寻找行业协会协助解决他们和开发商之间的纠纷。上海市建筑施工行业协会行业发展部副主任叶昌透露,多年来,该协会一直在为解决各种拖欠工程款问题四处奔走。大多数情况下,协调是有效果的。但如果是开发商和建筑商之间产生工程款拖欠纠纷,他们就只能求助于上海市房地产行业协会。
  但是,有一些开发商并不是上海市房地产行业协会会员,对于这样的开发商,建筑施工行业协会能起的作用就非常有限了。
  叶昌表示,建筑公司要懂得保护自己,不要签订那些明显不利于自己的合同。
  他举例说,有一家建筑公司和开发商约定,房屋竣工以后,开发商必须支付60%的工程款。而根据行规,开发商至少应支付80%。这样的合同明显不利于建筑公司。
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