二手房交易中别让“户口”扰乱我们的节奏
张付杰律师：二手房交易中别让“户口”扰乱我们的节奏
二手房交易中，人们最关心的大多是房屋价格、质量、区位、户型、楼层及朝向等方面的问题，却往往忽略了户口的问题。待购房过户成功后，打算将自己房屋迁入所购房屋时，方发现房屋上家的户口没有迁走，自己的户口却迁不进去，而上家一家人早不知去向。这就是咨询本律师较多的问题，在此，本律师对二手房交易过程中的户口问题及如何防范做详细说明，以飨读者。
在本律师办案过程中，遇到的纠纷的主要表现为：
1、买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方名下，买方也向卖方付清了房款，卖方未从交易的房屋中将户口迁出，导致买方户口的无法迁入。
2、卖方虽产权无争议，但存在房产所挂户口的当事人之间存在内部矛盾，如离婚纠纷一方不肯迁出自己的户口，甚至主张房屋居住权，拒绝搬出。
3、房屋所挂户口中一人或几人出差在外或者不在国内或者下落不明，致使户口无法全部迁出
以上情形，使得购房者虽然名义上取得了房屋的所有权，但户口的“阴影”却一直存在。应该没有人愿意自家房屋里面装着陌生人的户口。如果遇到拒绝搬出者，则让人更无奈，买家花巨资买来的房子却只能“看”不能“住”，想要住进去，只能向法院起诉。
房屋交易一旦因户口发生纠纷，事不大，处理起来却相当复杂。户籍的迁入迁出由公安机关管理，不属于法院的受案范围，公安机关处理户口纠纷又受到户籍政策的限制。若户口应迁出者没有其他房屋可供其迁入，无论买方如何请求，公安机关均无法将其强行迁出，相应的买方的户口也难以迁入。
根据本律师多年的办案经验，认为买方应当采取以下几方面工作，以避免因户口引发的房产纠纷：
1、要求卖方出示户口薄，并复印留存。通过审查卖方的户口薄可大致了解卖家家庭的户籍信息。但该做法只能反映卖方家庭成员的户籍信息，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能，同时户口薄上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。因此，仅审户口薄是不够的。
2、交易前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍信息通常由该房屋所在地的派出所管理。买方可委托律师或者亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。若卖方拒绝配合的话，则该房屋的户口可能存在问题。
3、就户口问题与卖方进行协商，约定合理的付款方式和违约责任。鉴于前所述户籍问题事后补救的困难，买方必须在纠纷的预防上做好功课，必要的情况下咨询律师或者委托律师处理。签订购房合同时，把握两点：一是付款时间，买房只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部购房款；二是违约责任，买方应与卖方就违反迁出户口的承诺的责任，作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任。
在交易过程中，若双方均按照诚实信用的原则去处理交易事宜，买卖双方很可能会成为好朋友，但鉴于每个人的想法和目的形形色色，做好预先的防范是我们所能掌握的。
