2006年03月21日

案情介绍：1994年12月30日，F公司与S公司签订了《联合开发Z大厦及住宅工程协议》，约定F公司负责办理全套商品楼住宅开发用地的批准手续，S公司负责建设。建筑物竣工后S公司可获得Z大厦68%的商品房面积和68%的泊车位，F公司获得32%的商品房面积及32%的泊车位。协议还对施工期进行了约定：1995年3月1日前正式开工，开工后24个月内竣工，如由于S公司资金问题不能继续按期开工，累计停工超过二个月，本合同终止，S公司退出本项目的营造权，F公司酌情分期归还S公司投入的成本数（由此造成的损失由S公司承担），该项目由F公司继续进行。协议订立后，S公司组织施工队进行了施工，至1995年12月起工程停工，工程仅造至地上一层。因双方产生较大争议，一直协调未果，F公司于2000年向上海市第二中级人民法院提起了诉讼，要求判令终止F公司与S公司之间的《联合开发Z大厦及住宅工程协议》的法律效力；S公司赔偿因其不履行合同义务而造成F公司的经济损失计人民币25305745.08元并承担诉讼费。S公司负责人十分焦急，如果官司败诉，不但投入项目的2000余万元资金打了水漂，还要赔偿F公司2500万的损失，那公司只能倒闭破产了。S公司委托曾斌律师代理此案，面对公司上下殷切的目光，曾斌律师感到了肩头担子的份量，立即全身心投入了案件的调查、分析中。

律师意见：曾斌律师详尽审阅了案卷材料，并到多个部门进行了调查取证，提出了如下答辩意见：1、F公司提供的土地是通过划拨方式取得，不具备土地使用权转让的前提，该项目既没有经政府部门批准列入商品房建设计划或调整为经营性建设项目，也没有办理土地使用权出让手续，双方合作建房也未经过审批，联建协议无效，无效协议自始没有法律约束力，当事人因该行为取得的财产应当返还给对方，因此F公司应返还S公司已投入的资金；2、F公司是土地所有者，其将部分土地使用权转让给S公司，应承担相关报批义务，正由于F公司至今未办妥相关法律手续，导致S公司至今对该项目没有法律上的名份，F公司应承担合同无效的主要过错；3、F公司要求S公司赔偿2500万损失，没有事实和法律依据，属无理请求。    

判决结果：案件审理中，法院委托会计师事务所对F公司的损失及S公司的投入进行了审计。从判决结果来看，法院支持了曾斌律师的答辩意见。法院判决如下：一、原告F公司与被告S公司于1994年12月30日签订的《联合开发Z大厦及住宅工程协议》一份无效；二、原告F公司应自本判决生效日起十日内返还被告S公司人民币25364564.43元；三、被告S公司应自本判决生效日起十日内返还原告F公司人民币15535296.64元；四、原告F公司应自本判决生效日起十日内支付被告S公司人民币22900140.46元的利息损失（自2000年7月6日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算）；五、原告F公司的其余诉讼请求不予支持。

法律思考：合作建房是房地产开发经营的一种常见形式，合作建房必须符合我国法律法规的规定，供地方只能是合法有偿取得土地使用权的主体，而建筑方必须是依法取得房地产开发经营资格的法人企业。合作建房各方必须履行相关审批手续及土地使用权变更登记手续。否则，合同无效，两败俱伤。