国有土地使用权，是指城市范围内的土地属于国家所有，由政府代表人民行使占有、使用、收益、处分的权利，其他民事主体对国有土地仅享有使用权。其他民事主体取得国有土地使用权通过两种方式：出让和划拨。
　　以出让的方式取得土地使用权，是指使用人根据法律规定的使用权出让方式有偿取得土地使用权，其核心是通过向国家交付地价为对价而换取土地的使用权。以划拨方式取得土地使用权，是指土地使用人通过行政划拨方式无偿取得土地使用权，其核心是无偿取得，不以支付地价为对价。
　　值得注意的是，在司法实践中，合作建房的情况很多，一般是一方出让土地使用权，另一方投入款项，双方合作进行房地产开发，应当承认这种情况下合作建房的效力。一方已依法取得国有土地使用权，另一方以投入款项进行合作建设，没有损害他人和社会利益，而且有利于我国我市房地产开发建设，应是有效的。依据我国法律的规定，只有在国有土地上才可进行房地产开发。集体土地只有依法征收为国有后方可进行土地开发。