本案中承租使用权如何行使
作者：信阳市平桥区法院 王晓丹
【案情】
2006年1月1日，大李为了和女友小杨结婚，承租老张的一套阁楼，大李与老张签订协议，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。付清租金后大李与小杨一起入住并办理了结婚登记。
2007年4月，大李遇车祸去世，小杨回娘家居住。半年后小杨返回阁楼，发现贺某已占用阁楼。原来，老张得知大李死亡，认为合同自动解除。又将房屋租赁给了贺某使用，将房屋的备用钥匙交付于贺某。
小杨可否行使对阁楼的承租使用权？理由是什么？
【分歧】
观点一：认为承租人在房屋租赁期间死亡的，租赁关系即终结，小杨不能行使对阁楼的承租使用权。
观点二：小杨有权对老张主张自己基于原租赁合同对该阁楼的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
【评析】
笔者同意观点二。
因为根据《合同法》第二百三十四条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”建设部1994年《城市公有房屋管理规定》第二十八条：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”所以小杨有权对老张主张自己基于原租赁合同对该阁楼的承租使用权。根据《合同法》的规定小杨是合法占有人，合法占有人小杨也有权依据《物权法》第三十四条、第二百四十五条的规定，请求侵占人贺某返还原物。
即使贺某在不知情的情况下同老张签订了房屋租赁合同，根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”
综上所述，笔者认为观点二是正确的。
