工业用地所建商品房，购买需慎重
褚衍文
最近，有朋友咨询工业用地上建的商品房可否购买，我查询了相关规定，梳理如下，希望对读者有所帮助。
一、法律规定：
城市房地产管理法
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
《合同法》
第五十二条 具有以下情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。产权单位违反国家土地管理法的规定，擅自变更土地用途，将工业用地建成商住楼出售，以合法形式掩盖非法目的的同时，违反了法律的强制性规定，合同应属无效。
《物权法》
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。如果未经批准而改变土地用途，则土地性质和年限仍然按照原土地证为准。购房者在签订合同时注意使用年限与土地证上保持一致。工业用地国家规定使用期限为５０年，居住用地使用期限为７０年。此类房屋不享受住宅用地使用７０年期满自动续期的权利。
二、地方规定：2008年3月，北京市规划委和北京市国土资源局颁布《北京市城市建设节约用地标准（试行）》，第 2.2.4条：严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
三、相关部门负责人看法：江苏省国土资源厅政策法规处一负责同志：产权单位私自变更土地用途是违规的。如果现在变更土地用途将工业用地变更为商业用地，须经当地政府部门同意、由原规划部门审批。
四、建议：
1、商品房销售必须五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》和《商品房预售许可证》，五证齐全可以购买，否则不能够买。但五证齐全只是说明项目的合法销售情况，另外应该注意项目的抵押等情况。
2、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”，实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的７％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款，无法公证、小孩上学，使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，要比生活用房贵不少。
